Bonus edilizi e impresa fuggitiva: come quantificare il danno subito?
Una nuova sentenza fa dipendere l’indennizzo dal mancato aumento di valore dell’immobile, e non dall’importo indicato nel contratto d’appalto
Per accedere alle detrazioni edilizie è stato necessario rispettare una lunga serie di obblighi, tra adempimenti di tipo burocratico e requisiti di natura tecnica. Tra tutti, il più ovvio riguarda l’effettiva realizzazione dei lavori agevolabili. In assenza di opere, cioè, non spetta alcun bonus.
Bonus edilizi e realizzazione dei lavori
Proprio quello che sembra essere lo step più semplice, però, potrebbe essere venuto a mancare. Non è raro, infatti, che i proprietari degli immobili da ristrutturare abbiano avuto a che fare con imprese “fuggitive”, che dopo essersi impegnate a realizzare gli interventi li hanno lasciati incompleti, o peggio, che non hanno mai inaugurato il cantiere, con la conseguenza di comportare la fuoriuscita per il committente dall’ambito di applicazione dei bonus.
Tale sfavorevole situazione si può tradurre, per chi la subisce, in un vero e proprio danno, ma sulla concreta possibilità di ottenere il relativo risarcimento vi è ancora tanto da comprendere. Sicuramente, leggendo le sentenze che si stanno susseguendo sul tema, emerge la necessità di portare in giudizio forti elementi che dimostrino il nesso tra il comportamento altrui e la perdita della chance di ottenere il bonus. Ma anche una volta riusciti in quest’impresa, non è detto che il risarcimento sia quello sperato.
Una recente sentenza, la n. 356 emanata lo scorso 15 gennaio dal Tribunale di Milano, ha per la prima volta scelto di quantificare un simile danno sulla base del mancato aumento di valore dell’immobile dovuto alla mancata realizzazione delle opere, aprendo alla possibilità che l’indennizzo dipenda da fattori tecnici e finanziari.
La sentenza
Con la citata sentenza, il Giudice ha rimodulato al ribasso il risarcimento richiesto dal proprietario di un immobile che, dopo aver incaricato un’impresa della realizzazione di opere agevolabili con Superbonus, era stato abbandonato dalla stessa, con la conseguenza di aver perso la possibilità di fruirne. In particolare, il committente aveva chiesto un risarcimento pari all’importo stabilito nel contratto d’appalto disatteso, ma il Tribunale ha scelto di riferirsi, come accennato, al mancato aumento di valore dell’immobile, così come quantificato da una CTU.
Infatti, nelle parole del Tribunale, “poiché l’incentivo fiscale di cui si discute non prevede, appunto, il pagamento diretto di somme in favore del beneficiario ma piuttosto la possibilità per lo stesso di ottenere una determinata opera sostanzialmente “a costo zero”, il danno patrimoniale effettivamente patito deve, piuttosto, individuarsi nel mancato conseguimento di quella stessa opera”.
In sostanza, almeno nel caso in cui il potenziale beneficiario avrebbe avuto accesso allo sconto in fattura, il danno non dipende dal prezzo delle opere. Ma ciò potrebbe valere anche a prescindere dalla modalità di fruizione del bonus, poiché il Giudice ha scelto tale criterio di liquidazione del danno anche a causa del fatto che il Superbonus ha avuto l’effetto di “gonfiare” i prezzi dell’edilizia. “Si tratta”, ha infatti specificato il Tribunale, di “opere il cui costo di realizzazione supera di gran lunga l’incremento di valore dell’immobile sul quale vengono eseguite derivante dalle stesse”, risultando così preferibile non riferirsi, appunto, al “valore” dell’appalto.
Stimare il valore di mercato
Per comprendere a quale cifra “puntare” nel momento in cui si apre una causa per risarcimento del danno da perdita di chance, sarà allora necessario stimare il valore di mercato che potenzialmente avrebbe potuto raggiungere l’immobile se le opere agevolabili fossero state realizzate.
Si tratta, in estrema sintesi, di effettuare una vera e proprio stima previsiva, che dipende da valutazioni di tipo tecnico e finanziario, che impongono di moltiplicare tra loro vari fattori sotto il controllo di un professionista esperto.
A determinare il prezzo di un immobile, infatti, e dunque anche la sua potenziale variazione, concorrono variabili che vanno dalla superficie dello stesso al suo posizionamento, a cui vanno poi applicati specifici coefficienti in base, ad esempio, al piano in cui si trova l’unità, alla sua esposizione, alla sua “età”, etc.
Molto dipende dal tipo di bonus perso
Seguendo il ragionamento del Giudice di Milano, inoltre, emerge come la liquidazione del danno da perdita di chance può variare di molto in base al bonus edilizio che è sfumato nel singolo caso specifico. Infatti alcuni interventi non hanno, per loro natura, un impatto elevato sul valore di mercato, nonostante la loro cruciale importanza. Si pensi ai lavori di riduzione del rischio sismico, che per quanto possano essere imprescindibili per la sicurezza dei fabbricati, non sempre portano con sé grandi oscillazioni nel valore economico dell’immobile.
Per accedere al Super-sismabonus, ad esempio, non era necessario ottenere un salto nella classe di rischio sismico, cosicché nel caso in cui gli interventi prospettati e poi non realizzati siano di tale natura, ecco che il valore di mercato del bene potrebbe restare pressoché immutato.
Le probabilità di ottenere un risarcimento elevato, invece, potrebbero risultano massimizzate quando ad essere stato perduto è, ad esempio, il Bonus Facciate, poiché il mercato è molto sensibile all’aspetto estetico degli immobili. O ancora, considerata la grande attenzione che – soprattutto negli ultimi anni – si è accesa intorno alle prestazioni energetiche, chi ha perso l’Ecobonus o il Super-ecobonus potrebbe avere buone possibilità di ottenere un risarcimento soddisfacente.
Ogni caso è a sé stante
Insomma, la richiesta di indennizzo nelle aule di giustizia deve essere ben soppesata caso per caso e deve prendere in considerazione le specifiche opere che si sarebbero dovute ricevere da un costruttore risultato poi inadempiente, per comprendere quanto la loro assenza può incidere sul mancato incremento di valore di mercato.
È chiaro, però, che simili valutazioni non seguono regole sempre valide in tutti i casi, e le variabili da considerare sono molte e da incastrare l’una con l’altra. Per questo motivo, dunque, sarà indispensabile allegare una perizia tecnica agli atti processuali. Ad esempio, per quanto sia vero quanto appena illustrato riguardo l’influenza dei lavori antisismici sul valore di un immobile, tutto cambia se l’edificio si trova in una zona ad alto rischio sismico, in cui terremoti passati hanno avuto effetti importanti sul mercato delle costruzioni.
Analogamente, la generale rilevanza economica del rifacimento di un impianto di riscaldamento tramite Super-ecobonus potrebbe venire meno in relazione a fabbricati ubicati nelle zone più calde del territorio italiano.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it