Acquisto prima casa: il Fisco sull'uso delle agevolazioni

Acquisto prima casa a seguito di donazione

Nella risposta n. 27, l'Agenzia delle Entrate affronta il caso di un contribuente che intende acquistare un immobile con le agevolazioni "prima casa", pur essendo proprietario di un'abitazione acquistata fruendo della stessa agevolazione ''prima casa'', sita in un altro Comune, ove risiede.

Prima di procedere al nuovo acquisto, l'Istante intende donare alla madre l'abitazione posseduta, con apposizione di una condizione ''si praemoriar'' e se l’atto di donazione con clasuola di premorienza soddisfi il requisito di cui alla lettera c) della Nota II-­bis e quindi di non essere, al momento dell'acquisto, proprietario di altro immobile acquistato fruendo dell'agevolazione in esame.

Sul punto il Fisco, richiamando le disposizioni degli artt. 791-792 del c.c. il donatario diviene proprietario del bene, ma al suo decesso il bene rientra nel patrimonio del donante libero da gravami, salvo eccezioni.

Quindi il contribuente che dona la titolarità dell'abitazione acquistata con l'agevolazione ''prima casa'', inserendo nell'atto la suddetta condizione risolutiva di premorienza soddisfa il requisito di non possidenza di altro immobile acquistato con l'agevolazione in parola, di cui alla lettera c) della Nota II-­bis.

Acquisto prima casa per residenti all'estero

La risposta n. 28 si concentra sulla situazione di un residente all'estero che desidera acquistare un immobile in Italia, situato in un comune diverso da quello dell'ultima residenza prima dell'espatrio.

Secondo quanto previsto dalla normativa, l'acquirente è tenuto a stabilire la residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto. Tuttavia, spiega il Fisco, per i cittadini italiani iscritti all'Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero (AIRE), è possibile beneficiare delle agevolazioni anche senza trasferire la residenza, purché l'immobile non rientri nelle categorie catastali A1, A8 o A9.

Questo perché il beneficio fiscale, è ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza. Il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile.

Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione; abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile.

In ogni caso, per fruire dell'agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell'agevolazione) della Nota II­-bis, mentre non è richiesto, per queste specifiche ipotesi, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l'immobile acquistato o che lo destini ad abitazione principale.

In questo caso è sufficiente dichiarare nell'atto di acquisto che l'immobile sarà adibito a “prima casa” sul territorio italiano.

Decadenza per vendita entro 5 anni e riacquisto all'estero

Nella risposta n. 29, l'Agenzia delle Entrate esamina il caso di un residente all'estero che ha beneficiato dell'agevolazione "prima casa" e intende vendere l'immobile prima dei cinque anni dall'acquisto, con l'intenzione di acquistare all’estero un terreno edificabile ove costruire un immobile da adibire a sua abitazione principale e non decadere dall'agevolazione cd. ''prima casa'' di cui ha fruito meno di cinque anni fa per l'acquisto della prima casa in Italia un'altra abitazione entro un anno.

La normativa stabilisce che, in caso di vendita infraquinquennale, per non perdere le agevolazioni, è necessario acquistare un altro immobile da adibire a "prima casa" entro un anno dalla vendita.

L'Agenzia ribadisce che anche i residenti all'estero possono mantenere i benefici fiscali, purché il nuovo immobile sia situato in Italia e siano rispettate le condizioni previste, inclusa l'eventuale dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune del nuovo acquisto entro 18 mesi, se non già iscritti all'AIRE.

Tuttavia, l'Istante rientra nell'ipotesi eccezionale di salvaguardia del beneficio ''prima casa'' di cui al comma 4 della Nota II­bis dell'articolo 1 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR., per cui non opera la decadenza dall'agevolazione in esame nelle ipotesi in cui il terreno ove costruire l'immobile da adibire ad ''abitazione principale'' sia riacquistato all'estero, entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato sito in Italia, a condizione che il suddetto immobile venga ad esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali, ivi inclusa la copertura, sempre entro l'anno dalla precedente alienazione, e che lo stesso sia adibito a dimora abituale.

Tali condizioni devono essere dimostrate all'ufficio dell'Agenzia delle entrate competente presentando adeguata documentazione.