Condono edilizio, sanatoria e stato legittimo: facciamo chiarezza

Commento alla sentenza del Consiglio di Stato che avrebbe messo in dubbio l’essenza stessa del permesso in sanatoria rilasciato a seguito di condono edilizio

di Gianluca Oreto - 17/02/2025

Quando pochi giorni fa ho letto in anteprima l’articolo “Condono edilizio e sanatoria su immobili abusivi: interviene il Consiglio di Stato” la mia prima reazione è stata di imbarazzo. Ho pensato che in redazione avessero sicuramente mal interpretato la sentenza del Consiglio di Stato 22 gennaio 2025, n. 482.

Così, ho deciso di leggerla integralmente (per ben tre volte!), concentrandomi su alcuni passaggi che da un lato sembrano frutto di un'errata interpretazione dei giudici di secondo grado, dall’altro rivelano possibili errori di fondo nella pronuncia.

Condono edilizio: la sentenza del Consiglio di Stato

Per comprendere meglio la questione, riassumiamo i punti chiave della sentenza, che riguarda un ricorso contro il silenzio rigetto formatosi su un’istanza di sanatoria e di compatibilità paesaggistica, presentata successivamente per ottenere la sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001.

Il punto cruciale? Non è chiaro se l’immobile fosse già stato condonato o se l’istanza di condono fosse ancora pendente.

Ecco i passaggi fondamentali:

il Comune emette un’ordinanza di demolizione per opere realizzate su un immobile;
il proprietario presenta una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del TUE, che il Comune non evade con un provvedimento formale (e non si comprende perché avrebbe dovuto visto che si tratta di una SCIA!);
il ricorrente sostiene che il diniego di sanatoria è illegittimo perché espresso in pendenza di una pratica di condono ai sensi dell’art. 39 della Legge n. 724/1994 (il Comune, secondo lui, avrebbe dovuto attendere l’esito della pratica di condono prima di rigettare la sanatoria);
il Consiglio di Stato afferma che le opere abusive erano già state regolarizzate con condono edilizio;
successivamente, però, la stessa sentenza fa riferimento a un’istanza di condono “non ancora evasa”.

Ed è qui che emerge l’apparente contraddizione: l’immobile è stato condonato oppure l’istanza era ancora pendente? La differenza è sostanziale e merita un approfondimento.

Interventi edilizi e condono pendente: la giurisprudenza

La sentenza in esame afferma: “Debbono quindi ritenersi ammissibili, sui beni oggetto di condono edilizio, solo gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo, per mera coerenza con il consenso che il legislatore ha dato al mantenimento delle opere medesime.”

Tuttavia, la giurisprudenza ha ormai chiarito che questa affermazione è valida solo se l’istanza di condono è ancora pendente e non si è conclusa con il rilascio di un permesso in sanatoria.

Alcuni esempi significativi:

gli interventi edilizi, di qualunque tipo, anche di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, realizzati su immobili abusivi non condonati, ripetono le caratteristiche di abusività dell’opera principale alla quale accedono (sentenza del Consiglio di Stato 11 gennaio 2022, n. 188);
la presentazione di un’istanza di condono edilizio non autorizza i soggetti interessati a completare, trasformare o ampliare le opere abusive nell’attesa dell’esito della richiesta, in quanto - fino all’ottenimento di un eventuale accoglimento della sanatoria - gli ulteriori interventi conseguiti su un immobile oggetto di condono pendente si considerano abusivi al pari di quelli già dichiarati illegittimi (sentenza del Consiglio di Stato 12 luglio 2024, n. 6243);
in pendenza di un procedimento di condono, si possono conseguire esclusivamente interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, e non sono in alcun modo consentiti gli ampliamenti di volumetria, in relazione ai quali si rende doverosa l’emissione dell’ordinanza di ripristino dei luoghi (sentenza del TAR Lazio 5 settembre 2024, n. 16110);
la prosecuzione indebita di ulteriori opere su un immobile già oggetto di istanza di condono pendente - ad eccezione dei soli lavori di completamento - costituisce un illecito al pari di quello già realizzato, in quanto la presentazione della domanda di condono non autorizza in alcun modo l’interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare, i manufatti su cui pende l’istanza di sanatoria, che comunque rimangono abusivi fino alla definizione dell’istanza (sentenza del Consiglio di Stato 13 settembre 2024, n. 7568);
in presenza di una domanda di condono non ancora definita, gli ulteriori interventi eventualmente conseguiti ripetono le caratteristiche di illiceità attribuibili all’opera principale e devono ritenersi allo stesso modo abusivi, con conseguente obbligo per il Comune di ordinarne la demolizione (sentenza del Consiglio di Stato 17 ottobre 2024, n. 8310).

Stato legittimo: vale anche il condono

A voler essere ancora più chiari, il comma 1-bis, art. 9-bis, del d.P.R. n. 380/2001, nella sua versione post Salva Casa, prevede che lo stato legittimo possa essere dimostrato con:

il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile;
il titolo che lo ha successivamente legittimato.

Tra i titoli che è possibile utilizzare per la ricostruzione dello stato legittimo sono adesso contemplate:

tutte le fiscalizzazioni e sanzioni;
le tolleranze costruttive;
i titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis 37 e 38).

Ma il condono edilizio non è già stato riconosciuto come una forma di sanatoria straordinaria? Certamente sì! L’art. 31 della Legge n. 47/1985, fondamento dei successivi condoni, stabilisce che il rilascio della sanatoria straordinaria rende l’immobile pienamente legittimo.

Ecco il punto: una volta ottenuta la sanatoria tramite condono, l’immobile è regolare a tutti gli effetti. Non esistono più limiti agli interventi edilizi, se non quelli derivanti dalle normative ordinarie.

Conclusioni

La sentenza del Consiglio di Stato sembra fare confusione tra due concetti distinti:

condono pendente: in questo caso, l’immobile resta abusivo e ogni intervento successivo è illegittimo;
condono rilasciato: una volta ottenuta la sanatoria, l’immobile è legittimo e soggetto solo alle regole ordinarie.

Se il caso riguardava davvero un immobile già condonato, allora le affermazioni dei giudici andrebbero riviste. Se invece il condono era ancora pendente, la decisione del Consiglio di Stato avrebbe senso. La sentenza, così come formulata, lascia più di un dubbio interpretativo. Se sono vere le affermazioni del ricorrente (ovvero che il condono era pendente), allora è chiaro che non avrebbe potuto realizzare alcuna opera aggiuntiva né tantomeno presentare una SCIA in sanatoria aggiuntiva.

Forse è il caso di rileggere meglio il concetto di stato legittimo e di non confondere il condono edilizio con una sanatoria ancora da definire.