Superbonus e aggiornamenti catastali: che confusione!
Sugli aggiornamenti della rendita catastale post superbonus, l'assenza di linee guida chiare sta generando una situazione di incertezza, in particolare nei condomini
Il tema degli aggiornamenti catastali ha assunto una rilevanza crescente nel settore edilizio, soprattutto per coloro che hanno usufruito del Superbonus. Tuttavia, la questione è stata trattata in modo confuso, alimentando preoccupazioni (forse) ingiustificate. Ma cosa sta accadendo esattamente e quali sviluppi possiamo aspettarci?
È essenziale fare chiarezza su alcuni aspetti fondamentali per comprendere appieno la situazione, le sue prospettive e le possibili precauzioni da adottare.
L’origine della questione: la Legge di Bilancio 2024
La normativa che regola gli aggiornamenti catastali conseguenti al Superbonus è contenuta nell’articolo 1, comma 86, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024). In tale articolo, il legislatore ha ribadito che, al termine dei lavori agevolati dalle detrazioni fiscali previste dall’articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Superbonus), i contribuenti sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate (se dovuto) la variazione catastale, aggiornando la relativa rendita in conformità con la normativa vigente, che risale a quasi novant'anni fa. Si fa riferimento infatti all’articolo 1, commi 1 e 2, del Decreto n. 701 del 19 aprile 1994, che rimanda all’articolo 20 del Regio Decreto 652/1939.
Questo significa che, sotto il profilo normativo, non c’è nulla di nuovo: l’adempimento ha radici storiche consolidate e rappresenta una prassi ben nota nel mondo tecnico, anche se risulta difficile applicarlo con coerenza nel contesto del Superbonus.
Le dichiarazioni pubbliche
La questione degli aggiornamenti catastali relativi ai lavori di Superbonus è diventata di grande attualità alla fine del 2024, quando il Ministro Giorgetti (ottobre 2024) e il Direttore dell’Agenzia delle Entrate (dicembre 2024) hanno annunciato l’imminente invio delle "lettere di compliance". Queste comunicazioni hanno la funzione di invitare i contribuenti a verificare la correttezza della loro posizione catastale e, se necessario, a prendere contatto con un tecnico per valutare se è opportuno procedere con l’aggiornamento dei dati.
La notizia ha avuto un impatto significativo sul mondo dei professionisti tecnici, che si sono attivati per rispondere alle richieste dei clienti, ma senza poter dare indicazioni definitive, mancando una linea di indirizzo chiara e univoca da parte delle istituzioni.
Nel gennaio 2025, il Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri ha diffuso una nota, avvisando gli iscritti che l’aggiornamento catastale sarebbe stato obbligatorio solo in caso di modifiche significative al "valore capitale" dell’immobile, ossia alla sua "redditività ordinaria", specificando che il "valore commerciale" non avrebbe dovuto essere considerato. Tuttavia, il concetto di "valore capitale" ha suscitato dubbi, poiché non è facilmente definibile.
Pochi giorni dopo, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri (CNI), con una interessante nota in cui sono riportati i riferimenti normativi che regolano la materia, ha assunto una posizione diversa, indicando come riferimento l’incremento del "valore di mercato" e della relativa redditività. Inoltre, il CNI ha specificato che per gli interventi che non modificano la consistenza fisica dell’immobile, come gli interventi di efficientamento energetico o antisismico, sono ancora in corso interlocuzioni con l’Agenzia delle Entrate.
Questo contrasto di opinioni ha evidenziato una lacuna normativa, sottolineando la mancanza di una linea guida chiara e coerente sull’aggiornamento catastale, in particolare per gli interventi di Superbonus e di efficientamento energetico o antisismico.
La disposizione dell’Agenzia delle Entrate e i chiarimenti del MEF
Il 7 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha diramato una nuova disposizione per chiarire le modalità con cui verranno inviate le lettere di compliance ai beneficiari del Superbonus. Tuttavia, dalla disposizione emerge una anomalia. Sebbene la legge stabilisca che tutti gli interventi agevolati dal Superbonus debbano prevedere un aggiornamento catastale, le lettere di compliance saranno inviate solo a coloro che hanno scelto la cessione del credito. Questo crea una disparità di trattamento tra chi ha usufruito dello sconto in fattura e chi ha optato per la cessione, senza una motivazione.
Successivamente, il Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF) ha precisato, in un question time del 12 febbraio 2025, che nella prima fase le comunicazioni riguarderanno solo coloro che hanno eseguito lavori legati al Superbonus e che, rispetto ai costi sostenuti, possiedono unità immobiliari prive di rendita catastale o con rendita modesta.
Quando è obbligatorio l'aggiornamento catastale?
La domanda cruciale è: quando è davvero necessario procedere con l’aggiornamento catastale? La risposta dipende dalle specifiche circostanze di ciascun intervento, poiché non esistono regole generali.
In alcune situazioni, l’aggiornamento catastale è chiaramente obbligatorio. Ad esempio, per gli interventi che modificano la consistenza edilizia dell’immobile, come l’aumento del numero di vani o la realizzazione di ampliamenti, l’aggiornamento della rendita catastale è necessario, poiché tali modifiche comportano un cambiamento sostanziale nelle caratteristiche fisiche dell’immobile.
La questione diventa più complessa per gli interventi di efficientamento energetico, come nel caso dell’installazione del cappotto termico. Sebbene tali interventi non modifichino la consistenza edilizia (ad esempio, il numero di vani), potrebbero comunque influire sulla rendita catastale o, più in generale, sui dati catastali. Per esempio, l’installazione di un cappotto termico potrebbe ridurre la superficie di balconi o cortili o modificare i prospetti esterni dell’edificio. Anche la sostituzione di impianti di riscaldamento o climatizzazione potrebbe comportare una variazione della rendita catastale, poiché il software Docfa considera anche questi dati.
In questi casi, è fondamentale che il tecnico incaricato esegua una valutazione accurata esaminando attentamente le modifiche apportate all’immobile per stabilire se sia necessario aggiornare la rendita catastale.
La confusione nei condomini e la necessità di regolamentazione preventiva
La situazione risulta particolarmente complessa nelle realtà condominiali, dove spesso i lavori sono stati avviati con maggioranze esigue e affidati a General Contractor (GC) che non si sono occupati degli aspetti catastali, limitandosi agli adempimenti legati alla CILAS. Questa lacuna contrattuale potrebbe dar luogo a conflitti tra i condòmini, che potrebbero sollevare questioni relative agli extra costi inerenti alla verifica della loro posizione fiscale e catastale, nonché ai possibili aumenti di imposte sui loro immobili.
Inoltre, come emerso dal question time del MEF, poiché le lettere arriveranno solo alle unità con rendita bassa, è possibile che all’interno dello stesso condominio alcune unità ricevano la comunicazione, mentre altre, se hanno già aggiornato la rendita, non la ricevano.
Per evitare problematiche future, è fortemente consigliato che, ove possibile, i condòmini affrontino preventivamente la questione dell’aggiornamento catastale. Convocare un’assemblea con all’ordine del giorno questo tema permette di incaricare un tecnico che valuti la situazione di tutte le unità immobiliari del condominio. In questo modo, sarà possibile contenere i costi, evitare disparità tra i condòmini e prevenire possibili contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it