Sismabonus-acquisti e versamento acconti: detrazione in 5 o 10 anni?
L’esperto risponde: la detrazione in dichiarazione del sismabonus-acquisti in caso di versamento di acconti in fase di contratto preliminare nel 2023 e atto notarile di compravendita nel 2024
È giunto in redazione un quesito interessante: come si portano in detrazione le spese relative al sismabonus acquisti in caso di pagamento di acconti in fase di contratto preliminare nel 2023 e atto notarile di compravendita nel 2024?
Sismabonus-acquisti: la normativa
L'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, disciplina la detrazione spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all'adozione di misure antisismiche di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, mediante interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici ubicati in comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 - anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti lo consentano - dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classe di rischio inferiore.
La disposizione in commento è inserita nel contesto delle norme che disciplinano il c.d. "Sismabonus" (disciplinato dai commi da 1-bis a 1-sexies del medesimo articolo 16), mutuandone le regole applicative, ma si differenzia da quest'ultimo in quanto i beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari. La detrazione, fino a tutto il 2024, è stata pari al 75 o all'85 per cento (a seconda che l'intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore) del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, calcolata entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Il caso di specie
Dal quesito proposto risulta che nel mese di aprile del 2023 l’acquirente ha firmato un contratto preliminare di compravendita, mentre nel giugno del 2024 è stato stipulato il rogito definitivo. L'immobile è sito in una zona sismica “3” e le opere di demolizione e successiva ricostruzione dell'intero edificio hanno portato a un miglioramento di due classi di rischio. Tutta la documentazione agli allegati B, B1, B2 e relativo fine lavori è stata correttamente tempestivamente prodotta e depositata.
Tuttavia, permangono alcuni dubbi relativamente al numero degli anni - 5 o 10 - in cui sarà possibile spalmare tale detrazione in virtù del versamento di acconti per un importo superiore al massimale di 96.000 € ammesso dal bonus già in fase di preliminare.
Per risolvere il dubbio, non chiarito in alcun testo normativo, occorre cercare di interpretare correttamente i documenti di prassi emessi dall’Agenzia delle Entrate.
I chiarimenti del Fisco
La circolare n. 28/E del 25 luglio 2022 afferma che “è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall'anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati. Nella dichiarazione relativa a tale anno il contribuente fruirà della detrazione a partire dalla prima rata indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori”.
Nella risposta ad interpello n. 5 del 16 gennaio 2020, l’Agenzia delle Entrate ritiene che sia possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione, tuttavia, che il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione, ricordando altresì che è necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. Per tale motivo, la detrazione potrà essere fruita dall'acquirente solo dall'anno d’imposta in cui detti lavori siano stati ultimati.
Sempre nella stessa risposta, l’Agenzia afferma che, se a ultimazione dei lavori, gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito.
Le ultime modifiche alla rateazione
Con l’art. 4-bis, comma 4, del D.L. 29 marzo 2024, n. 39 convertito con legge 23 maggio 2024, n. 67, il Legislatore ha modificato la disciplina relativa alla rateizzazione della detrazione stabilendo che per le spese sostenute a partire dal periodo d'imposta 2024 la detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo, precedentemente prevista, per il sismabonus acquisti, in cinque quote annuali di pari importo.
Dalla lettura della documentazione sopra riportata, sembra che in caso di versamento di acconti in anni precedenti a quello in cui è stato stipulato l’atto definitivo di compravendita sia data al contribuente l’opportunità di scegliere l’anno di partenza della detrazione a patto che relativamente a quell’anno scelto siano stati conclusi i lavori.
Da tale interpretazione letterale dell’affermazione dell’Agenzia (“il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito”), discende che, in caso di pagamento di acconti e stipula del preliminare nel 2023 e con atto definitivo nel 2024, il contribuente ha la possibilità di scelta, sempre a condizione che i lavori siano terminati nel 2023 e che il preliminare sia stato registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione:
- detrazione delle spese in 5 anni a partire dall’anno d’imposta 2023;
- detrazione delle spese in 10 anni a partire dall’anno d’imposta 2024.
Chi non ha voluto (o dimenticato) portare in detrazione la prima annualità nella dichiarazione dei redditi già presentata per il 2023, lo potrà fare presentando una dichiarazione integrativa.
La risposta al lettore
Nel caso del gentile lettore, invece, la fine lavori è stata dichiarata nel 2024. Per cui, indipendentemente dal pagamento degli acconti nel 2023, la spesa si considera sostenuta nel 2024, anno di ultimazione dei lavori. Per tale motivo, la detrazione sarà decennale la cui prima rata potrà essere indicata sulla dichiarazione dei redditi da presentare quest’anno.
A cura di Dott. Luciano
Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità