Testo Unico Edilizia 2025: cosa cambia dopo il Salva Casa?

Il Salva Casa ha ridisegnato molte delle disposizioni contenute nel testo unico edilizia con particolare riferimento alle possibilità di sanare gli abusi. Cosa cambia e le trappole

di Gianluca Oreto - 24/02/2025

Il 2025 potrebbe segnare un nuovo capitolo per la sanatoria edilizia, con importanti novità per chi spera di regolarizzare situazioni di abuso edilizio. Ma, attenzione, non tutte le irregolarità sono abusi edilizi e non tutti gli abusi edilizi sono sanabili. Il rischio di false speranze è dietro l’angolo!

In questo approfondimento proveremo a fare chiarezza:

  • su cosa è cambiato dopo l’aggiornamento del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), arrivato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa);
  • sulla definizione degli interventi edilizi;
  • sui diversi regimi abilitativi;
  • su cos’è un abuso edilizio e le sue conseguenze.

Testo Unico Edilizia: cosa cambia dopo il Salva Casa

Le modifiche apportate dall’art. 1 del D.L. n. 69/2024 al Testo Unico Edilizia (TUE) hanno introdotto rilevanti novità. Ecco un riepilogo strutturato delle principali innovazioni normative:

  • recupero dei sottotetti: inserito il comma 1-quater all’art. 2-bis (Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati), con disposizioni specifiche per agevolare il recupero abitativo dei sottotetti;
  • attività edilizia libera: modifica all’art. 6, comma 1, che amplia gli interventi di edilizia libera includendo le vetrate panoramiche (lett. b-bis) e le pergotende (lett. b-ter);
  • stato legittimo: nuova definizione contenuta nell’art. 9-bis, comma 1-bis, che distingue la verifica dello stato legittimo delle singole unità immobiliari rispetto alle difformità sulle parti comuni (e viceversa), con l’inserimento del nuovo comma 1-ter;
  • permesso di costruire e mutamento di destinazione d’uso: modifica dell’art. 10, comma 2, semplificando i casi di mutamenti di destinazione d’uso;
  • cambio di destinazione d’uso: integrazioni all’art. 23-ter finalizzate a rendere più agevole il cambio di destinazione d’uso;
  • agibilità per piccole unità immobiliari: inseriti i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all’art. 24, con deroghe specifiche per asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie;
  • demolizione: all’art. 31, comma 3, viene concessa una proroga fino a 240 giorni (rispetto ai 90 previsti) per la demolizione di abusi edilizi e il ripristino dello stato dei luoghi;
  • variazioni essenziali: modifica all’art. 32, comma 3, eliminando tra le variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati;
  • sanzioni alternative alla demolizione: con la modifica dell'art. 34, comma 2, aumenta l’importo della sanzione alternativa alla demolizione in caso di interventi in parziale difformità;
  • tolleranze costruttive: l’art. 34-bis, riscritto, introduce nuove tolleranze costruttive ed esecutive, ma al contempo inasprisce gli adempimenti tecnici, soprattutto nelle zone sismiche;
  • casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo: inserimento del nuovo art. 34-ter, volto a risolvere il problema delle difformità relative a varianti in corso d'opera antecedenti alla Legge 10/1977, e l'introduzione della cosiddetta “agibilità sanante”;
  • accertamento di conformità: modifica all'art. 36, che esclude le variazioni essenziali dalla sanatoria ordinaria, rimandandole alla nuova procedura semplificata di cui all'art. 36-bis;
  • nuova sanatoria semplificata: l'art. 36-bis consente di sanare le parziali difformità e le variazioni essenziali, semplificando un iter che prima risultava tortuoso e spesso inapplicabile;
  • aumento delle sanzioni SCIA: all'art. 37 viene incrementata al comma 1 la sanzione per interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA e abrogato il comma 4.

Questo ventaglio di modifiche ridisegna sensibilmente il quadro normativo, introducendo strumenti operativi più flessibili e adeguati alla realtà del patrimonio edilizio esistente, con l'obiettivo dichiarato di garantire certezza del diritto e semplificazione amministrativa. È chiaro che queste modifiche si dovranno operativamente confrontare con alcune necessità tra le quali l’aggiornamento della modulistica edilizia e delle piattaforme digitali, e la definizione di un regolamento sulle sanzioni relative alla sanatoria semplificata.

Interventi edilizi

L’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 fornisce le definizioni delle diverse tipologie di interventi edilizi, fondamentali per individuare quali di questi necessitano di specifici titoli abilitativi e quali modifiche possono essere realizzate senza stravolgere la normativa urbanistica vigente. Le definizioni fornite in questo articolo prevalgono sulle disposizioni dei regolamenti edilizi e degli strumenti urbanistici comunali, garantendo uniformità interpretativa a livello nazionale.

Entrando nel dettaglio, gli interventi sono distinti nei seguenti:

  • manutenzione ordinaria (comma 1, lettera a)): comprende opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e include gli interventi per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
  • manutenzione straordinaria (comma 1, lettera b)): riguarda la sostituzione o il rinnovo di parti anche strutturali dell’edificio, includendo le modifiche per migliorare servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non aumenti la volumetria o non vi siano mutamenti urbanisticamente rilevanti. Rientrano in questa tipologia:
    • i frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari con variazioni di superficie e carico urbanistico, senza alterare la volumetria complessiva;
    • le modifiche ai prospetti per garantire l’agibilità o l’accessibilità, purché non compromettano il decoro architettonico e rispettino la normativa urbanistica ed edilizia;
  • restauro e risanamento conservativo (comma 1, lettera c)): ha l’obiettivo di conservare l’edificio garantendone la funzionalità e include il consolidamento, il ripristino, il rinnovo degli elementi strutturali e l’inserimento di impianti compatibili con l’organismo edilizio. In questi interventi rientra il mutamento della destinazione d’uso, purché compatibile con la struttura originaria e conforme alla disciplina urbanistica;
  • ristrutturazione edilizia (comma 1, lettera d)): si tratta di interventi che trasformano gli edifici esistenti con modifiche sostanziali e comprende la sostituzione di elementi costitutivi, eliminazioni, modifiche e inserimento di nuovi impianti. All’interno di questa tipologia di intervento è possibile includere anche:
    • la demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, prospetti e volumetria, nei limiti previsti dalla normativa urbanistica e di tutela;
    • la ricostruzione di edifici crollati o demoliti, a condizione che sia accertata la preesistente consistenza;
  • nuova costruzione (comma 1, lettera e)): rientrano in questa categoria le opere di trasformazione edilizia e urbanistica che non sono riconducibili alle tipologie precedenti. La normativa riporta, comunque, un elenco dettagliato di interventi che rientrano in questa tipologia;
  • ristrutturazione urbanistica (comma 1, lettera f)): consiste nella sostituzione dell’esistente tessuto edilizio con un nuovo assetto urbanistico, modificando l’organizzazione di lotti, isolati e viabilità.

Regimi abilitativi

All’interno del Testo Unico Edilizia, in ordine sparso, sono riportati i regimi abilitativi relativi agli interventi edilizi. Un tema sul quale è sempre opportuno confrontarsi con:

Per quanto riguarda i regimi abilitativi, il d.P.R. n. 380/2001 considera l’attività edilizia:

  • libera (art. 6);
  • soggetta a comunicazione di inizio lavori asseverata, la CILA (art. 6-bis);
  • sottoposta a preventivo controllo del Comune tramite permesso di costruire (art. 10);
  • soggetta a segnalazione certificata di inizio attività, la SCIA (art. 22), o a SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23).

Attenzione: nel caso di attività edilizia libera, CILA o SCIA, occorre sempre fare molta attenzione al rispetto degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.

Ciò significa che in realtà in Italia l’attività edilizia completamente libera non esiste. Per comprenderlo è sufficiente ricordare il classico esempio di una pergotenda, ovvero uno degli interventi contemplati all’art. 6 del TUE. Benché sia un intervento di edilizia libera, è chiaro che una pergotenda non si può istallare in un edificio vincolato o se è vietato dagli strumenti urbanistici locali (immaginiamo una pergotenda istallata su un terrazzo davanti al Colosseo!).

Stato legittimo e difformità edilizie

A questo punto è necessario aver chiaro il concetto di “stato legittimo” recentemente riscritto dal Decreto Salva Casa. Si tratta di uno “stato di progetto conforme” alla normativa ovvero, mediante la ricostruzione dei titoli edilizi è possibile determinare lo stato ultimo legittimo che va confrontato con lo stato di fatto dell’edificio o dell’unità immobiliare. Se tra stato legittimo e stato di fatto non ci sono differenze, allora l’edificio o l’unità immobiliare sono legittimi. In caso contrario, sono presenti delle difformità che è necessario analizzare nel dettaglio.

Tra le modifiche del Salva Casa, sono molto importanti quelle relative:

Nel caso la difformità rientri tra le tolleranze, questa va solo dichiarata dal tecnico “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Nel caso si rientri tra i casi particolari di cui al nuovo art. 34-ter la regolarizzazione avviene:

  • con SCIA se si tratta di una variante in corso d'opera che costituisce parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della Legge 28 gennaio 1977, n. 10;
  • con la stessa attestazione delle tolleranze nel caso di parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell'articolo 21-nonies della Legge n. 241/1990.

Ma se la difformità non rientra nel concetto di tolleranza o tra i casi particolari, è necessario approfondire e comprendere se l’intervento si sarebbe potuto realizzare mediante presentazione di CILA, SCIA, permesso di costruire oppure no.

Nel primo caso (assenza di CILA) non si tratta di un abuso edilizio e, così come previsto all’art. 6-bis, comma 5, è possibile regolarizzare l’intervento con il pagamento di una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Nel secondo (assenza di SCIA) si rientra nella casistica di cui all’art. 37 che dopo il Salva Casa viene gestita con la nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis (doppia conformità asincrona).

Nel terzo caso (assenza di permesso di costruire) si rientra nella casistica di cui all’art. 36 (doppia conformità sincrona). Sulle differenze tra doppia conformità sincrona e asincrona potete leggere questo approfondimento “Sanatoria edilizia 2025: le differenze tra accertamento di conformità sincrono e asincrono”.

È chiaro, invece, che un “abuso sostanziale”, che non si sarebbe potuto realizzare con alcun titolo abilitativo perché vietato (per diversi motivi), risulterà sempre insanabile e potrà solo essere demolito per ripristinare lo stato legittimo dell’immobile.

Attenzione: l’abuso edilizio non si prescrive mai. La giurisprudenza è ormai pacifica nel ritenere che l’ordine di demolizione del comune può arrivare sempre e comunque.

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