Stato legittimo post Salva Casa: la posizione del Consiglio di Stato

Stato legittimo e rappresentazione grafica

Nel nuovo caso oggetto dell’intervento del Consiglio di Stato, l’appellante, pur consapevole che il Comune non ha termini per perseguire gli abusi edilizi, ha contestato che il Comune stesso, approvando e rilasciando il permesso di costruire, avrebbe riconosciuto l’esistenza delle opere denunciate e raffigurate negli elaborati tecnici licenziati con la propria approvazione. L’appellante, quindi, non contesta il dato temporale nel quale si perseguono i presunti abusi, ma un intervento sanzionatorio di opere indicate descritte e raffigurate nel permesso di costruire rilasciato dopo l’istruttoria di rito ed i conseguenti accertamenti tecnici.

L’elaborato grafico prodotto a sostegno dell’istanza di autorizzazione edilizia rappresentava anche le opere che sono state ritenute abusive con successiva ordinanza di demolizione. A detta dell’appellante, la rappresentazione di dette opere in quell’elaborato grafico avrebbe determinato la loro legittimazione o, comunque, approvazione da parte dell’autorità comunale.

Secondo il Consiglio di Stato, tale conclusione sarebbe priva di fondamento, poiché non è giuridicamente configurabile un assenso implicito a opere abusive. Un simile atto non può esistere se non basato su un riconoscimento esplicito e consapevole della loro esistenza in contrasto con gli strumenti urbanistici o i titoli edilizi. Nel caso in esame, le opere abusive risultavano unicamente rappresentate in un elaborato grafico allegato a un’istanza per ottenere l’autorizzazione di altri interventi, questi ultimi regolarmente assentiti dall’amministrazione comunale.

L’amministrazione aveva dunque l’obbligo di perseguire la demolizione delle opere abusive, anche a distanza di tempo, in quanto mai autorizzate, né esplicitamente né implicitamente. Né le vertenze tributarie relative all’ICI sull’immobile oggetto del giudizio, né il recente Salva Casa possono avvalorare la tesi dell’appellante, contrariamente a quanto sostenuto nelle memorie e nei documenti depositati prima dell’udienza pubblica. Non è infatti possibile far coincidere l’autorizzazione edilizia rilasciata con lo stato legittimo dell’immobile, che deve essere determinato sulla base dell’ultimo progetto approvato dal Comune.

La decisione del Consiglio di Stato

La sentenza del Consiglio di Stato ha, dunque, chiarito che la determinazione dello stato legittimo non può prescindere dall’esistenza di un titolo edilizio valido e conforme. La giurisprudenza amministrativa ha costantemente ribadito che:

• lo stato legittimo si fonda su titoli espressamente rilasciati o formati, e la loro mancata reperibilità non può essere surrogata da meri elementi indiziari o ricostruzioni documentali prive di base giuridica;
• il titolo abilitativo più recente può attestare lo stato legittimo solo se l’amministrazione, al momento del rilascio, ha verificato la validità dei titoli pregressi;
• in mancanza di un titolo edilizio idoneo, non è possibile far valere strumenti diversi per dimostrare la legittimità dell’immobile, salvo nei casi espressamente previsti dalla legge (ad esempio, per immobili edificati in periodi in cui non era richiesto un titolo edilizio, per i quali si può far riferimento a documenti catastali o altre evidenze).

Le implicazioni pratiche

Questa interpretazione rafforza il principio secondo cui la conformità urbanistico-edilizia di un immobile non può basarsi su presunzioni, ma deve risultare da titoli abilitativi validamente rilasciati o formatisi per silenzio-assenso.

L’indirizzo del Consiglio di Stato conferma che:

• l’ultimo titolo edilizio non può automaticamente sanare difformità pregresse, se non vi è stata una verifica della loro legittimità da parte dell’amministrazione;
• gli immobili regolarizzati attraverso le nuove procedure di sanatoria del "Salva Casa" possono acquisire lo stato legittimo, ma solo previo pagamento delle sanzioni previste e nel rispetto delle condizioni di legge;
• l’amministrazione ha l’obbligo di accertare l’effettiva legittimità edilizia degli immobili prima di rilasciare nuovi titoli o attestazioni, evitando il consolidamento di situazioni non conformi;
• il procedimento repressivo degli abusi edilizi non va mai in prescrizione.

Il Consiglio di Stato si allinea, dunque, all’approccio già espresso in precedenza e ribadito nelle linee guida ministeriali: lo stato legittimo è una condizione giuridica che deve trovare fondamento in atti amministrativi validi e conformi alla normativa vigente.

L’intervento del "Salva Casa" ha certamente ampliato gli strumenti per il riconoscimento della legittimità edilizia, ma non ha modificato il principio per cui la verifica amministrativa resta imprescindibile. Un chiarimento che conferma la centralità della disciplina urbanistica e la necessità di un controllo rigoroso sui titoli edilizi.