Comprare casa: tutte le verifiche da fare prima dell'acquisto

Verifica del venditore e della proprietà

Chi sta vendendo la casa? È legittimato a farlo? La prima verifica riguarda il soggetto che vende l'immobile. È essenziale accertarsi che sia effettivamente il proprietario e che abbia il pieno diritto di disporre della casa. Questo controllo si effettua richiedendo una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, dalla quale emergeranno:

• identità del proprietario e sua corrispondenza con il venditore;
• eventuali comproprietari, nel caso in cui la casa sia in comunione o cointestata;
• vincoli sulla proprietà, come usufrutti, diritti di abitazione o servitù.

Se il venditore ha ereditato l’immobile, è necessario verificare che la successione sia stata correttamente trascritta. Se il venditore è una società, bisogna controllare che abbia i poteri per vendere il bene.

Controllo della situazione ipotecaria

L’immobile è gravato da ipoteche o pignoramenti? Una casa può essere soggetta a ipoteche iscritte a garanzia di mutui o altri debiti. Se l’ipoteca è ancora in essere, il venditore dovrà provvedere alla sua estinzione prima della vendita o contestualmente all’atto notarile.

Per verificare la presenza di vincoli è sufficiente una visura ipotecaria aggiornata, da richiedere alla Conservatoria. Se emergono pignoramenti o sequestri, è opportuno approfondire la situazione prima di procedere all’acquisto.

Conformità catastale e urbanistica

La casa è conforme ai dati catastali e urbanistici? Un altro aspetto fondamentale è la regolarità edilizia dell'immobile, che va verificata su due livelli.

1. Conformità catastale – i dati presenti in Catasto devono corrispondere alla reale configurazione dell’immobile. Devono coincidere:
   • superficie e distribuzione degli spazi;
   • destinazione d’uso;
   • identificazione della proprietà.

La verifica si effettua con una visura catastale e una planimetria catastale aggiornata. Se ci sono difformità, è necessario correggerle prima del rogito.

2. Conformità urbanistica – L’immobile deve essere stato costruito nel rispetto del titolo edilizio rilasciato dal Comune. Qui entrano in gioco:
   • permesso di costruire o concessione edilizia;
   • eventuali varianti in corso d’opera;
   • certificato di agibilità (se richiesto).

Se l’immobile presenta abusi edilizi, la vendita potrebbe essere nulla o richiedere una sanatoria prima della stipula. Occorre ricordare un aspetto fondamentale: l’acquisto di una casa che presenta degli abusi edilizi, inibisce la presentazione di qualsiasi comunicazione, segnalazione o istanza per poterla ristrutturare e riqualificare. Lo “stato legittimo” dell’immobile è, infatti, condizione necessaria per la presentazione di CILA, SCIA o permesso di costruire. La Cassazione ha più volte chiarito che su un immobile privo di “stato legittimo” non si possono effettuare neanche lavori di manutenzione ordinaria (edilizia libera) senza correre il rischio di ricevere sanzioni dal Comune.

Certificato di agibilità

L'immobile è abitabile secondo la normativa vigente? Il certificato di agibilità attesta che la casa è conforme agli standard di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge. Non è sempre obbligatorio, ma è fortemente consigliato richiederlo, in particolare se la casa è di nuova costruzione o ha subito ristrutturazioni importanti.

Se il certificato non è disponibile, potrebbe essere necessaria una verifica tecnica per capire se è ottenibile o se ci sono problemi strutturali o impiantistici.

Regolarità degli impianti

Gli impianti elettrici, idraulici e del gas sono a norma? Prima di acquistare casa è utile verificare lo stato degli impianti principali:

• elettrico: deve rispettare la normativa CEI e avere una dichiarazione di conformità;
• idraulico e sanitario: devono essere certificati per la potabilità e il corretto smaltimento delle acque reflue;
• gas: deve rispettare le norme UNI-CIG per la sicurezza delle installazioni.

Se l’immobile è recente, il venditore dovrebbe fornire le dichiarazioni di conformità degli impianti. In caso contrario, è bene valutare i costi di un eventuale adeguamento.

Classe energetica e APE

Quanto consuma la casa? L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per la vendita ed è fondamentale per capire i consumi dell'immobile. Classi energetiche basse (F o G) potrebbero significare costi elevati di riscaldamento e raffrescamento.

Se la casa è molto energivora, potrebbe essere utile valutare lavori di efficientamento energetico.

Controllo sulle spese condominiali

Ci sono arretrati sulle spese di condominio? Se la casa si trova in un condominio, è fondamentale verificare:

• eventuali morosità del venditore;
• spese straordinarie già deliberate;
• stato delle parti comuni e del bilancio condominiale.

Il venditore deve fornire una certificazione dell’amministratore che attesti la regolarità dei pagamenti.

Vincoli paesaggistici e storici

Ci sono vincoli che limitano le modifiche all’immobile? Se l’immobile si trova in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, storico o archeologico, ogni intervento potrebbe richiedere autorizzazioni specifiche.

Un controllo presso la Soprintendenza ai Beni Culturali permette di verificare eventuali limitazioni.

Prezzo e valore di mercato

L’immobile vale davvero il prezzo richiesto? Per evitare di pagare più del dovuto è utile confrontare il prezzo con altri immobili simili nella stessa zona. Strumenti utili:

• banche dati dell’Agenzia delle Entrate (OMI);
• stime di periti e agenti immobiliari;
• annunci di immobili simili.

Un valore troppo basso potrebbe nascondere problemi non dichiarati.

Conclusioni

Acquistare casa richiede una serie di verifiche tecniche, urbanistiche, legali e fiscali. Tralasciare anche un solo controllo può comportare rischi significativi, tra cui cause legali, impossibilità di ottenere il mutuo o persino l’annullamento della compravendita.

Come scritto in premessa, affidarsi a un professionista, come un notaio o un tecnico abilitato, è la scelta migliore per affrontare l’acquisto con serenità e sicurezza.