Salva Casa, applicazione in ordine sparso
Le problematiche operative delle nuove disposizioni contenute nel Testo Unico Edilizia dopo il Salva Casa e le linee di indirizzo e criteri interpretativi del MIT
Presentato con grandi aspettative e annunciato con enfasi, il D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) convertito in Legge n. 105/2024, rischia di amplificare le incertezze già esistenti nel panorama edilizio anziché offrire quelle certezze normative tanto attese.
Il Testo Unico Edilizia dopo il Salva Casa
A oltre sette mesi dall’entrata in vigore delle nuove disposizioni contenute nella versione aggiornata del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) e nonostante il Comunicato del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, in cui si è ribadito che:
- "Il decreto-legge Salva Casa è una legge dello Stato che deve essere attuata da tutte le Amministrazioni territoriali competenti"
- "Si tratta di una legge auto-applicativa che non richiede l’adozione di atti attuativi da parte del Governo. D’altra parte, in materia di edilizia e urbanistica, spetta alle Regioni l’adozione della legislazione di dettaglio e spettano ai Comuni le competenze amministrative sull’esame delle istanze presentate dai cittadini",
qualcosa sembra ancora non funzionare.
Sebbene le Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del Salva Casa, emanate dal MIT, abbiano provato a chiarire alcuni dubbi interpretativi, la realtà sul territorio è ben diversa. Si assiste a un'applicazione a macchia di leopardo, con amministrazioni che hanno recepito le nuove disposizioni e altre che, invece, hanno adottato interpretazioni restrittive o ne hanno rinviato l’applicazione, in attesa di ulteriori chiarimenti regionali o nazionali.
Il risultato? Un’incertezza operativa per professionisti e cittadini, che rischia di vanificare le semplificazioni promesse dal legislatore.
Sanatoria semplificata: le difficoltà applicative dell’art. 36-bis
Uno degli aspetti più critici riguarda la nuova sanatoria semplificata per parziali difformità e variazioni essenziali, introdotta dall’art. 36-bis del TUE. Una norma che avrebbe dovuto rappresentare una svolta per la regolarizzazione di numerosi immobili, ma che nella pratica si scontra con due ostacoli rilevanti:
- l’assenza di una modulistica unificata: per presentare istanza è necessario che le amministrazioni forniscano ai professionisti strumenti operativi adeguati. Tuttavia, sono davvero poche le amministrazioni che hanno fornito una modulistica adeguata, rimbalzando le responsabilità sul tecnico incaricato;
- divergenze interpretative tra le amministrazioni: alcuni enti locali hanno riconosciuto la sanatoria semplificata e offrono la possibilità di presentare istanza, mentre altri continuano ad applicare rigidamente le vecchie regole, ignorando le novità introdotte dal Salva Casa.
Queste disomogeneità operative finiscono per vanificare la portata innovativa dell’art. 36-bis, creando un paradosso normativo: una norma pensata per snellire le procedure che si trasforma in un ostacolo burocratico.
Le Regioni tra recepimento e resistenza
Un ulteriore fattore di incertezza deriva dalla mancata armonizzazione tra Stato e Regioni. Sebbene il Salva Casa sia formalmente una norma auto-applicativa, spetta alle Regioni adottare eventuali disposizioni di dettaglio. Tutti, però, si sarebbero aspettati un intervento del legislatore nazionale con un’intesa in sede di Conferenza Unificata, che però non è stata ancora convocata.
Proprio per questo, come già accaduto per altre riforme edilizie, molte Regioni hanno adottato un atteggiamento di attesa o resistenza, rallentando l’effettiva operatività del provvedimento. Atteggiamento che ha generato un freno all’applicazione della norma, con un effetto domino sugli enti locali che restano in un limbo interpretativo.
Il problema non è di poco conto: una legge applicata a macchia di leopardo rischia di diventare inattuabile nei fatti, rendendo vano l’intento del legislatore di semplificare le procedure e offrire ai cittadini un’opportunità per regolarizzare il proprio patrimonio immobiliare.
Una riforma in cerca d'autore
Il Salva Casa, come anticipato in premessa, è stato concepito come una riforma semplificativa, ma al momento sta mostrando tutte le sue fragilità sul piano applicativo. Senza un’applicazione uniforme da parte degli enti locali e senza un intervento risolutivo sulla modulistica e sulle interpretazioni divergenti, il rischio è che le criticità superino i benefici attesi.
Perché una norma funzioni davvero, non basta scriverla e approvarla: è necessario renderla operativa in modo coerente su tutto il territorio nazionale. Senza una chiara linea di attuazione, il Salva Casa rischia di trasformarsi nell’ennesima occasione mancata e, peggio ancora, di alimentare il caos normativo in un settore che avrebbe bisogno di certezze, non di nuovi dubbi interpretativi. Il tutto senza considerare il tempo perso verso quello che da anni i tecnici chiedono: una seria riforma del d.P.R. n. 380/2001.