Sanatoria paesaggistica: i limiti sull'accertamento postumo
Il Consiglio di Stato ricorda per quali interventi è consentito l'accertamento postumo di compatibilità, senza possibilità di eliminare i volumi tecnici o interrati dal calcolo
Il rilascio della compatibilità paesaggistica non è consentito in presenza di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o di volumi, oppure un aumento di quelli legittimamente realizzati senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, sia esso interrato o meno.
Obiettivo è precludere qualsiasi forma di legittimazione del “fatto compiuto”, in quanto l’esame di compatibilità paesaggistica deve sempre precedere la realizzazione dell'intervento.
Accertamento di compatibilità paesaggistica: no alla sanatoria di volumi interrati
A spiegarlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 17 febbraio 2025, n. 1260, accogliendo il ricorso di una Soprintendenza, chiamata dal TAR a ripronunciarsi sul diniego di compatibilità paesaggistica del progetto presentato in sede di accertamento di conformità di un manufatto.
La questione nasce dall’ingiunzione di un Comune alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi in relazione ad alcune opere abusive, consistenti in:
- ricostruzione di un fienile con aumento di superficie e volume rispetto allo stato originario;
- realizzazione struttura in lamiera appoggiata a pali di legno infissi al suolo;
- sistemazione del terreno circostante il fabbricato.
L’ordine di demolizione era stato parzialmente eseguito, con l’interramento totale del piano seminterrato dell’ex fienile e la rimessa in pristino del terreno alle quote preesistenti intorno al fabbricato in muratura; successivamente era stata presentata istanza di accertamento di compatibilità edilizia e paesaggistica per le opere rimanenti.
La domanda era stata dichiarata improcedibile per l’evidente aumento volumetrico, con ispessimento dei muri perimetrali determinato dall’intervento costruttivo, in contrasto con l’art. 167 comma 4 d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio).
Il Comune aveva quindi trasmesso la pratica alla Soprintendenza per il parere di competenza, precisando che l’edificio presentava una superficie ed un volume pressoché doppi rispetto a quelli preesistenti e che, a suo avviso, il riempimento del piano inferiore dell’edificio non poteva ritenersi regolare rimessione in pristino, motivo per cui la Soprintendenza aveva confermato la valutazione di improcedibilità, che aveva infine portato al diniego definitivo di compatibilità paesaggistica.
In primo grado il TAR aveva parzialmente accolto il ricorso contro il diniego, sollecitando le Amministrazioni a pronunciarsi nuovamente, tenendo conto del fatto che il volume aggiuntivo fosse stato interrato, motivo per cui la Soprintendenza ha proposto appello, che Palazzo Spada ha ritenuto fondato. Vediamo perché.
Sanatoria paesaggistica: presupposti e limiti
Spiega infatti il Consiglio che la sanatoria paesaggistica - costituendo un’eccezione alla regola generale della non sanabilità ex post degli abusi, sia sostanziali che formali - è consentita per i soli abusi minori contemplati dall’art. 167 comma 4 d.lgs. n. 42/2004, accomunati dall’assenza di offensività per i valori ambientali e paesaggistici tutelati con l’apposizione del vincolo.
Sono, in particolare, suscettibili di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica esclusivamente:
- gli interventi realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato la creazione di superfici utili o di volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati;
- gli interventi che non abbiano previsto l’impiego di materiali diversi da quelli prescritti dall’autorizzazione paesaggistica;
- i lavori configurabili come interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi della disciplina edilizia (art. 167, comma 4).
Obiettivo è precludere qualsiasi forma di legittimazione del “fatto compiuto”, in quanto l’esame di compatibilità paesaggistica deve sempre precedere la realizzazione dell'intervento.
Il rilascio della compatibilità paesaggistica non è consentito in presenza di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o di volumi oppure un aumento di quelli legittimamente realizzati, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, sia esso interrato o meno.
Volumi tecnici: vanno calcolati nella sanatoria paesaggistica
La regola che in materia urbanistica porta ad escludere i volumi tecnici, tombati o interrati dal calcolo della volumetria edificabile- che trova fondamento nel bilanciamento tra i vari e confliggenti interessi connessi all’uso del territorio- non può essere invocata al fine di ampliare le fattispecie tassative (e perciò di stretta interpretazione) di sanatoria paesaggistica, volta alla salvaguardia della percezione visiva dei volumi e della conservazione del contesto paesaggistico.
La conferma arriva con quanto previsto dall’articolo 167, comma 4, d.lgs. 42/2004, che, nel consentire l’accertamento postumo della compatibilità paesaggistica, si riferisce esclusivamente ai “lavori, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi”, senza ulteriore specificazione e distinzione, sicché non è consentito ampliare in via interpretativa l’ambito di applicazione di un istituto eccezionale, quale quello in esame.
L'appello è stato quindi accolto, confermando la legittimità del diniego: diversamente da quanto osservato dal TAR, l’interramento del piano seminterrato non ha ricondotto il fabbricato allo stato originariamente assentito, poiché l’interramento del volume, a differenza della sua rimozione, consente in ogni momento di recuperarne l’utilizzo.
Sull'argomento ricordiamo che la Legge n. 105/2024 di conversione con modificazioni del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), al Testo Unico Edilizia arrivato è stato aggiunto l'art. 36-bis relativo alla sanatoria edilizia delle parziali difformità e delle variazioni essenziali.
In particolare, il comma 4 del citato art. 36-bis dispone:
Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.
In questo modo, per gli abusi "minori" il legislatore ha consentito all'accertamento di compatibilità paesaggistica propedeutico per la sanatoria anche in caso di creazione di superfici utili o volumi.
Documenti Allegati
Sentenza