Testo Unico Edilizia tra razionalizzazione e riforma

Riordino delle tipologie di intervento edilizio e titoli abilitativi

Secondo i 3 Consigli Nazionali, uno degli aspetti più critici riguarda la definizione delle categorie di intervento che dovrà dare priorità all’attenzione nei confronti del costruito, nel quadro dei principi della sostenibilità.

In effetti, l’attuale versione dell’art. 3 (Definizioni degli interventi edilizi) del d.P.R. n. 380/2001 è stata più volte rimaneggiata dal legislatore nazionale soprattutto per incentivare gli interventi di sostituzione edilizia (demolizione e ricostruzione) senza essere mai riusciti a semplificare un quadro normativo ormai privo di corrispondenza con il costruito.

Alla proposta di revisione delle definizioni degli interventi edilizi, segue la razionalizzazione dei titoli abilitativi relativi a ciascuna delle tipologie di intervento edilizio che dovrà basarsi sulla riduzione dei titoli edilizi.

Anche in questo caso, in accordo con i 3 consigli nazionali, è evidente che l’attuale suddivisione tra interventi:

• di edilizia libera;
• che necessitano di:
  • CILA;
  • SCIA o SCIA alternativa;
  • permesso di costruire;

ha creato più di una problematica, soprattutto in considerazione dei confini spesso sfumati che separano i diversi regimi edilizi.

Difformità edilizie e Stato legittimo

Molto interessanti sono le considerazioni dei tre Consigli Nazionali sulle difformità edilizie e sullo stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE, che, com’è noto, è stato recentemente revisionato dal Salva Casa.

Relativamente alle difformità, Ingegneri, Architetti e Geometri propongono di risolvere l’incertezza normativa definendo due sole tipologie ben demarcate:

• la parziale difformità;
• la totale difformità.

Proposta certamente interessante ma che rischia di non prendere in considerazione le varie sfumature di colore di cui è composto il patrimonio immobiliare italiano. Su questo argomento, personalmente, ho sempre proposto la definizione di una griglia delle difformità (quindi non solo due) che prenda in considerazione aspetti di natura edilizia, urbanistica e legati alle norme collegate (NTC e Codice dei beni culturali su tutte).

Quanto allo stato legittimo è forse uno dei temi più spinosi, specialmente dopo le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa. La proposta delle categorie tecniche chiede di includere tra i titoli legittimanti non solo quelli espressamente rilasciati, ma anche quelli che sono divenuti efficaci per decorrenza dei termini (ex art. 21-novies L. 241/1990).

Si tratta di un punto fondamentale per risolvere molte delle incertezze che attualmente gravano su immobili costruiti in un contesto normativo poco chiaro. Tuttavia, resta il rischio di aprire la strada a un condono mascherato, aspetto che necessita di una regolamentazione rigorosa per evitare abusi.

NTC e digitalizzazione

Il documento evidenzia una lacuna evidente: il d.P.R. 380/2001 è stato scritto prima delle NTC 2018, creando un disallineamento normativo. Il riallineamento del TUE alle più recenti disposizioni tecniche è certamente una proposta sensata, così come la richiesta di introduzione della definizione del livello di affidabilità di una costruzione in relazione al livello di rischio. “Occorre semplificare le pratiche strutturali – affermano le professioni tecniche – rendendole digitalizzate ed unificate in tutta Italia con modelli procedurali standard. Analoga definizione, da avere in modo univoco in tutta Italia, deve esserci sulla classificazione degli interventi rilevanti e non dal punto di vista strutturale”.

Sul fronte digitalizzazione, Ingegneri, Architetti e Geometri propongono l'introduzione di un Fascicolo digitale della costruzione e di uno Sportello Unico digitale.

Viene considerata essenziale l’istituzione dell’anagrafe delle costruzioni per opere pubbliche e private e l’introduzione del fascicolo digitale della costruzione con la raccolta di tutte le informazioni relative al fabbricato. Prendere spunto dal modello dell’Agenzia del Demanio, che ha utilizzato il BIM per mappare il suo patrimonio, potrebbe essere certamente un’idea da non sottovalutare.

Resta chiaro, però, che la digitalizzazione, da sola, non basta: serve uno standard nazionale unico, senza lasciar spazio a interpretazioni locali. Il rischio, altrimenti, è quello di digitalizzare il caos piuttosto che risolverlo.

Responsabilità dei professionisti

Un altro punto chiave riguarda la responsabilità professionale e il termine di prescrizione per l’esercizio dell’azione di responsabilità. In analogia e a rafforzare quanto indicato dalla legge sull’equo compenso (la Legge n. 49/2023), la proposta prevede che il termine di 10 anni decorra dal compimento della prestazione professionale, rafforzando così le tutele per i tecnici.

Rigenerazione urbana e sostenibilità

Si propone di distinguere nettamente la ristrutturazione edilizia dalla rigenerazione urbana, per evitare sovrapposizioni concettuali e normative. La rigenerazione deve essere vista come un processo complesso che riguarda il tessuto urbano nel suo complesso e non singoli edifici. Tema che si riaggancia al punto che riguarda la definizione degli interventi edilizi.

Un approccio corretto, che però rischia di rimanere lettera morta se non accompagnato da strumenti economici e fiscali adeguati per incentivare gli interventi.

Sulla sostenibilità delle costruzioni secondo le professioni tecniche la nuova normativa edilizia deve prevedere il rispetto di criteri legati all’impatto ambientale ed alla gestione delle risorse nell’ottica del miglioramento delle condizioni di benessere e sicurezza delle persone e favorire, con l’allineamento delle politiche fiscali, la ristrutturazione e il riutilizzo adattivo dei fabbricati.

Conclusioni

Le proposte presentate dagli ordini professionali toccano nodi cruciali del settore edilizio e contengono molti spunti interessanti. Tuttavia, resta un interrogativo di fondo evidenziato in premessa dagli stessi consigli nazionali: abbiamo bisogno di nuove modifiche all’impianto normativo esistente oppure sarebbe meglio avviare un serio percorso di riforma normativa che converga verso l’auspicato Testo Unico delle Costruzioni?

Chiaramente, senza una chiara volontà politica e un coordinamento efficace tra Stato e Regioni, qualsiasi riforma rischia di trasformarsi nell'ennesimo cantiere infinito. Il riordino della normativa edilizia è necessario, ma deve essere fatto con regole certe, strumenti operativi chiari e una reale semplificazione, non solo sulla carta ma nella prassi quotidiana degli operatori del settore.