Superbonus e diritto di superficie: nuovi chiarimenti dal Fisco

Sebbene il superficiario non sia proprietario del suolo, è comunque titolare di un vero e proprio diritto di proprietà sull’edificio, separato dalla proprietà del terreno, rientrando tra i soggetti beneficiari delle agevolazioni Superbonus.

A chiarirlo è l'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione del 10 marzo 2025, n. 19/E, nella quale si conferma che le ONLUS, le OdV e le APS che possiedono immobili di categoria catastale B/1, B/2 e D/4 in virtù di un diritto di superficie possono applicare il Superbonus con le modalità di calcolo previste dal comma 10-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio. Questo chiarimento supera quanto affermato nella precedente risposta del 2024, n. 2/E, che escludeva i titolari del diritto di superficie dal beneficio fiscale.

Superbonus e calcolo della spesa agevolabile per ONLUS, OdV e APS

Il comma 10-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020 prevede una modalità di calcolo specifica per le spese ammesse a Superbonus per le ONLUS, le OdV e le APS che svolgono prestazioni di servizi socio-sanitari e assistenziali e che rispettano i seguenti requisiti:

• nessun compenso o indennità di carica per i membri del Consiglio di Amministrazione;
• interventi agevolabili su edifici con categoria catastale B/1, B/2 e D/4;
• possesso degli immobili a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito con data certa anteriore al 1° giugno 2021.

Il limite di spesa agevolabile non si calcola per singole unità immobiliari, ma si ottiene moltiplicando il limite unitario per ciascuna unità per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile e la superficie media di un’unità abitativa, secondo i dati del Rapporto Immobiliare OMI.

Diritto di superficie è equiparabile alla proprietà

L’Agenzia si sofferma sulla nozione di “proprietario”, sottolineando che l’elenco dei titoli di possesso previsti dalla norma è tassativo. Tuttavia, tra i soggetti beneficiari del Superbonus rientra anche il titolare del diritto di superficie.

Infatti, l’articolo 952 del codice civile stabilisce che: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.”

Ciò significa che, sebbene il superficiario non sia proprietario del suolo, è titolare di un vero e proprio diritto di proprietà sull’edificio, separato dalla proprietà del terreno. Come chiarisce il comma 10-bis, l’agevolazione si applica a chi possiede l’immobile a titolo di proprietà e il diritto di superficie rientra in questa categoria.