CILA Superbonus (CILAS) inefficace? interviene il Consiglio di Stato

CILAS e dichiarazione di inefficacia: la sentenza del Consiglio di Stato

Sull’argomento è recentemente intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1651 del 25 febbraio 2025 che segna un passaggio fondamentale nel dibattito giurisprudenziale. Il giudice amministrativo ha ribaltato la pronuncia del TAR, sancendo l’illegittimità della dichiarazione di inefficacia della CILAS disposta dal Comune, e fissando un principio chiave per il settore edilizio.

Nel caso in esame, l’amministrazione comunale aveva dichiarato inefficace una CILAS presentata nel dicembre 2021, comunicandolo solo nel marzo 2024. Un provvedimento adottato ben oltre i termini previsti per l’esercizio del controllo amministrativo. I ricorrenti avevano impugnato la decisione dinanzi al TAR, che tuttavia aveva dichiarato inammissibile il ricorso, sostenendo che la dichiarazione di inefficacia non fosse un vero e proprio atto provvedimentale e, quindi, non impugnabile.

L'orientamento del Consiglio di Stato

Diversamente dal TAR, il Consiglio di Stato ha affermato che la dichiarazione di inefficacia è impugnabile, perché incide direttamente sui diritti del privato, impedendogli di proseguire i lavori e accedere al Superbonus. Non può essere considerata una semplice comunicazione: ha effetti lesivi concreti e, come tale, deve rispettare i termini di legge e il principio del legittimo affidamento.

Il Consiglio di Stato si è soffermato su un punto chiave: la CILA non è un'autorizzazione edilizia, ma uno strumento di semplificazione, introdotto per evitare il preventivo controllo dell’amministrazione. A differenza della SCIA, non può essere annullata o inibita dal Comune, che può solo prenderne atto e sanzionare eventuali illeciti ex post.

Nel tempo, la giurisprudenza ha delineato due approcci:

1. un primo orientamento, secondo cui la CILA, pur senza controllo preventivo, non esclude eventuali sanzioni edilizie in caso di violazioni;
2. un secondo orientamento, più rigoroso, che evidenzia come il Comune non possa bloccare la CILA, ma solo verificare la regolarità dell’intervento successivamente.

La riforma del D.Lgs. n. 222/2016 ha reso la CILA il titolo edilizio "residuale", applicabile quando non è necessaria né la SCIA né il permesso di costruire. Un cambiamento che ha aumentato l’incertezza per i privati, esponendoli a rischi di interpretazioni discordanti.

Il Consiglio di Stato ha quindi stabilito un principio chiave: le dichiarazioni di inefficacia della CILA sono impugnabili. Anche se non sono provvedimenti in senso stretto, producono effetti concreti e impediscono la prosecuzione dei lavori.

Nel caso specifico, il Consiglio ha accolto l’appello e annullato il provvedimento del Comune, ribadendo che senza un chiaro potere normativo, le amministrazioni locali non possono dichiarare inefficace la CILA.

L'importanza del soccorso istruttorio

Un altro punto fondamentale della sentenza riguarda il soccorso istruttorio, un principio su cui mi ero già espresso nell’articolo “CILA ordinaria e CILAS (superbonus): niente inefficacia, irricevibilità o improcedibilità”. Il Consiglio di Stato ha sottolineato che, in caso di irregolarità formali o carenze documentali, il Comune deve attivare un contraddittorio con il privato, prima di adottare provvedimenti lesivi.

Ne caso di specie, l’amministrazione avrebbe dovuto concedere ai ricorrenti la possibilità di sanare eventuali errori, anziché dichiarare automaticamente inefficace la CILAS. L'assenza di tale fase procedurale ha reso illegittima la decisione del Comune, che avrebbe dovuto concedere ai ricorrenti la possibilità di sanare eventuali difformità prima di dichiarare inefficace la CILAS.

Le implicazioni per professionisti e committenti

La decisione del Consiglio di Stato assume un valore determinante negli interventi edilizi legati al Superbonus, stabilendo che:

1. le dichiarazioni di inefficacia della CILAS sono impugnabili proprio perché incidono sulla posizione giuridica del privato;
2. l’amministrazione non può dichiarare inefficace una CILAS senza rispettare i termini per il controllo;
3. il principio del soccorso istruttorio deve essere sempre rispettato, evitando provvedimenti immediatamente lesivi senza preventiva interlocuzione con il soggetto interessato.

Principi che rafforzano la tutela dei soggetti privati nei confronti di decisioni amministrative che potrebbero compromettere il buon esito degli interventi edilizi e l’accesso alle agevolazioni fiscali e che, ancora una volta, si ispirano (soprattutto l’ultimo) sulla leale collaborazione tra P.A. e privato.

CILAS e abusi edilizi

Diverso è il caso in cui la CILAS venga presentata per un immobile privo dello stato legittimo. Su questo aspetto, vale la pena ricordare alcune pronunce:

• Corte di Cassazione n. 18268/2023 che ha ribadito come qualsiasi intervento su un immobile abusivo costituisca prosecuzione dell’attività illecita;
• TAR Veneto 13 marzo 2023, n. 128 secondo cui la regolarità urbanistica è un presupposto imprescindibile per qualsiasi intervento edilizio;
• TAR Lazio 7 dicembre 2023, n. 18386 che ha confermato l’irricevibilità di una CILAS su un immobile ancora in fase di sanatoria;
• TAR Toscana 16 gennaio 2024, n. 72 secondo cui, in presenza di sanatoria in corso, la CILAS risulta legittima se i lavori non sono stati avviati.

Conclusioni

Questa pronuncia del Consiglio di Stato contribuisce a fare chiarezza su un tema spinoso, bloccando provvedimenti comunali che, pur non essendo veri e propri atti provvedimentali, possono avere conseguenze gravissime.

Resta ora da vedere se questa sentenza riuscirà a uniformare l’orientamento delle amministrazioni locali, spesso divergente. La speranza è che possa porre fine a interpretazioni discrezionali che creano incertezza per cittadini e professionisti.