Cambio di destinazione d'uso: quando serve il permesso di costruire?
Consiglio di Stato: in presenza di lavori che comportino un aumento del carico urbanistico, è necessario il titolo abilitativo previsto dal Testo Unico Edilizia
La trasformazione di un locale tecnico in unità residenziale comporta un cambio di destinazione d’uso rilevante con incremento del carico urbanistico e per il quale è necessario il permesso di costruire.
In assenza del titolo abilitativo, l’ordine di demolizione è pienamente legittimo, come ha confermato il Consiglio di Stato, con la sentenza del 17 marzo 2025, n. 2168, respingendo l’appello presentato dai proprietari di un’unità immobiliare proprio per l’annullamento del provvedimento emesso ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008.
Cambio di destinazione d'uso rilevante: ok alla demolizione in assenza di permesso di costruire
Nel caso in esame, il provvedimento repressivo riguardava un intervento edilizio consistente in:
- trasformazione di un locale adibito a lavatoio in abitazione;
- tamponatura di un locale adibito a stenditoio, con infissi in PVC;
- realizzazione di un’ampia tettoia.
Il Consiglio di Stato ha sottolineato che la modifica della destinazione d’uso del locale lavatoio in uno spazio abitabile ha rilevanza urbanistica, ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), trattandosi di un mutamento tra categorie funzionali diverse.
Ciò ha reso l’intervento soggetto a permesso di costruire e non riconducibile alla mera edilizia libera.
Inoltre, i giudici di Palazzo Spada hanno evidenziato che:
- l’abuso era di rilevanti dimensioni, rafforzando così la preminenza dell’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica rispetto all’interesse privato al mantenimento dell’immobile;
- il diritto all’abitazione va bilanciato con altri interessi costituzionali, quali la tutela dell’ordinato sviluppo del territorio e la salvaguardia dell’ambiente;
- l’ordine di demolizione è una misura ripristinatoria e non sanzionatoria, finalizzata al riassetto del territorio e alla legalità urbanistica.
- il provvedimento non richiede una motivazione specifica sull’interesse pubblico attuale alla demolizione né una comparazione con l’interesse privato.
- il trascorrere del tempo non può mai legittimare un abuso edilizio, bensì ne rafforza il carattere illecito, per cui il lungo lasso di tempo intercorso tra la realizzazione dell’abuso e l’adozione dell’ordine di demolizione non può ingenerare un legittimo affidamento sulla conservazione dello stato di fatto.
Mutamento di destinazione d'uso rilevante: cosa sarebbe cambiato con il Salva Casa?
Una decisione che non sarebbe stata diversa in regime di Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024) che ha introdotto importanti semplificazioni in materia di cambio di destinazione d’uso, ma ha confermato la necessità di richiedere il permesso di costruire nel caso di mutamento con opere.
Secondo quanto previsto dal nuovo art. 23-ter TUE si distingue tra cambio di destinazione d’uso:
- orizzontale o irrilevante, ovvero all’interno della stessa categoria funzionale;
- verticale o rilevante, cioè tra categorie funzionali diverse.
In particolare, il comma 1 definisce le categorie funzionali degli immobili o delle unità immobiliari, individuando le seguenti cinque classi:
- a) Residenziale;
- a-bis) Turistico-ricettiva;
- b) Produttiva e direzionale;
- c) Commerciale;
- d) Rurale.
Mutamento orizzontale e verticale
Il mutamento orizzontale (comma 1-bis) si verifica quando il mutamento riguarda una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale. In questi casi il cambio è sempre consentito, salvo specifiche limitazioni che i Comuni possono introdurre nei propri strumenti urbanistici.
Il mutamento verticale (commi 1-ter e 1-quater) attiene invece il passaggio tra categorie funzionali diverse di una singola unità immobiliare, esclusa quella rurale ed è ammesso solo:
- nelle zone A, B e C di cui all’art. 2 del D.M. n. 1444/1968;
- nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali.
Secondo il comma 1-quater, il cambio di destinazione d’uso verticale è sempre consentito, ferma restando:
- la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni
- il rispetto della forma di utilizzo prevalente dell’immobile rispetto alle altre unità immobiliari presenti;
- il pagamento, se previsto dalla normativa regionale, del contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria;
- per le unità immobiliari al primo piano fuori terra o seminterrate il richiamo alla disciplina regionale, che può demandare ai Comuni l’individuazione delle zone in cui la norma si applica anche a queste unità.
Titoli edilizi necessari
Il comma 1-quinquies stabilisce il titolo edilizio necessario per il mutamento di destinazione d’uso nel caso in cui lo stesso sia realizzato senza opere oppure con opere.
In particolare, se il cambio avviene:
- senza opere, si presenta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
- con opere, si presenta il titolo richiesto per la realizzazione
delle opere stesse:
- se l’intervento edilizio è soggetto a CILA, si presenta comunque la SCIA.
- se l’intervento edilizio è soggetto a SCIA o Permesso di Costruire, il titolo edilizio necessario segue quello delle opere previste.
Ed è quello che sarebbe di fatto avvenuto nel caso in esame: trattandosi di un mutamento con opere, sarebbe stato comunque necessario il permesso di costruire.
Documenti Allegati
Sentenza