Sopraelevazione abusiva in zona sismica: fiscalizzazione o demolizione?
La Corte di Cassazione ribadisce i limiti della sanzione alternativa alla demolizione per le sopraelevazioni abusive realizzate in zona sismica.
Quando una sopraelevazione abusiva può evitare la demolizione? È sempre possibile applicare la fiscalizzazione dell’abuso edilizio prevista dal Testo Unico Edilizia? Oppure ci sono casi in cui la demolizione rimane l’unica sanzione possibile?
Sopraelevazione abusiva in zona sismica: interviene la Cassazione
Come spesso accade in edilizia, la risposta non è univoca e dipende da molteplici fattori, tra cui la tipologia dell’abuso, il contesto urbanistico e la stabilità dell’edificio. Il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede tre possibilità di sanzione alternativa alla demolizione (c.d. fiscalizzazione dell’abuso edilizio):
- l’art. 33, comma 2, che fa riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
- l’art. 34, comma 2, relativo agli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
- l’art. 38, riservato agli interventi eseguiti in base a permesso annullato.
Fin da subito si nota un aspetto importante: la fiscalizzazione non è prevista per gli interventi eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Nel caso delle parziali difformità, invece, è ammessa solo se la demolizione pregiudicherebbe le parti regolarmente costruite.
La giurisprudenza ha chiarito più volte che il potere di fiscalizzare l’abuso edilizio ha natura eccezionale e deve essere esercitato solo in fase esecutiva. Inoltre, non spetta al Comune stabilire preventivamente se la demolizione possa arrecare danni alla parte conforme dell’immobile: questa verifica va effettuata nella fase attuativa del provvedimento.
Sul tema è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 44049 del 3 dicembre 2024 che conferma, ancora una volta, la regola generale per gli abusi edilizi e per le sopraelevazioni abusive, ovvero la demolizione. Mentre la fiscalizzazione è un’eccezione da applicare solo in circostanze ben definite.
Il caso di specie
Il caso riguardava una sopraelevazione abusiva realizzata in zona sismica. La proprietaria aveva realizzato, senza titolo, un secondo piano su un edificio in cemento armato. Nel 2001, il Tribunale aveva già emesso una sentenza di demolizione dell’opera.
Dopo oltre vent’anni, la proprietaria ha presentato un’istanza di revoca dell’ordine di demolizione, sostenendo che la rimozione della sopraelevazione avrebbe compromesso la stabilità dell’intero edificio, con gravi rischi per i residenti. A sostegno della sua richiesta, ha allegato una consulenza tecnica di parte, secondo la quale la demolizione avrebbe generato criticità strutturali.
Tuttavia, il Tribunale ha rigettato l’istanza, basandosi su una relazione dell’Ufficio Tecnico Comunale, che escludeva qualsiasi rischio strutturale derivante dalla demolizione. Secondo i tecnici comunali, l’intervento avrebbe riguardato solo le pareti interne ed esterne della sopraelevazione, senza intaccare pilastri e travi portanti.
Accertata quindi l’assenza di pericoli per l’edificio preesistente, il Tribunale ha confermato la demolizione.
Da qui il ricorso in Cassazione.
Demolizione e fiscalizzazione: cosa dice la Cassazione?
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, ribadendo alcuni principi fondamentali:
- l’impossibilità tecnica di demolire un’opera abusiva deve essere dimostrata con prove concrete. In questo caso, la tesi della ricorrente era basata su una consulenza di parte non suffragata da dati oggettivi, mentre la relazione dell’Ufficio Tecnico Comunale escludeva ogni rischio strutturale;
- la fiscalizzazione dell’abuso non è automatica. L’art. 34 del Testo Unico Edilizia consente la sanzione alternativa solo se la demolizione pregiudicherebbe parti dell’edificio regolarmente costruite. In altre parole, l’abuso deve essere parziale e non incidere in modo sostanziale sulla volumetria dell’edificio;
- una sopraelevazione abusiva è equiparabile a una nuova unità immobiliare e non a una difformità parziale. Per questo motivo, non può essere sanata con la fiscalizzazione, ma solo tramite la sanatoria ordinaria ex art. 36, se sussiste la doppia conformità urbanistica ed edilizia;
- l’impossibilità tecnica di demolire un’opera non può derivare da una situazione creata dal trasgressore. Se un abuso edilizio è stato realizzato in aderenza o in sopraelevazione a una struttura preesistente, non si può usare la successiva impossibilità di demolirlo come giustificazione per evitarne la rimozione.
La Cassazione, dunque, ha confermato che la demolizione resta la regola generale, mentre la fiscalizzazione è una deroga eccezionale.
Sopraelevazione abusiva: demolizione o sanatoria?
A questo punto, possiamo tirare le somme:
- se la sopraelevazione abusiva ha creato una nuova unità immobiliare, la demolizione è la sanzione principale (ma alcune sentenze hanno attenuato questo obbligo in casi particolari);
- se l’abuso riguarda una difformità parziale, allora si può valutare la fiscalizzazione, ma solo dopo aver accertato l’impossibilità tecnica di demolizione;
- la sanatoria ordinaria ex art. 36 rimane l’unica via percorribile se l’intervento è conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella attuale (il principio della doppia conformità).
Conclusioni
Questa nuova sentenza della Corte di Cassazione rafforza un principio ormai consolidato: le sopraelevazioni abusive non possono essere fiscalizzate, salvo casi eccezionali in cui la demolizione comprometterebbe parti legittimamente costruite dell’edificio. La domanda, però, è lecita: se una consulenza di parte stabilisce che la demolizione pregiudicherebbe la stabilità della parte conforme, e P.A. e giudici insistono per la demolizione, di chi è la responsabilità nel caso in cui l'edificio crolla? Domanda, chiaramente, provocatoria.
Per chi ha realizzato una sopraelevazione senza titolo edilizio, le alternative sono poche:
- sanatoria ordinaria ex art. 36 TUE, se sussiste la doppia conformità;
- demolizione, se l’opera non è regolarizzabile.
In edilizia non esistono scorciatoie. Prevenzione e rispetto delle normative restano gli unici strumenti per evitare contenziosi e sanzioni pesanti. Tuttavia, è innegabile che il patrimonio edilizio italiano paghi il prezzo di decenni di scarsa vigilanza da parte della P.A. e di una diffusa tendenza a costruire in assenza di permessi, nella speranza di un futuro condono edilizio.
Ora, la vera domanda è: continueremo ad affrontare il problema con sanatorie episodiche o sarà finalmente il momento di riformare organicamente il Testo Unico Edilizia?
Documenti Allegati
Sentenza Corte di Cassazione 3 dicembre 2024, n. 44049