Abusi edilizi, sanatoria e doppia conformità: quando l’ordine di demolizione può essere revocato?
Per la sospensione e l’annullamento di un ordine di demolizione impartito dal giudice dell’esecuzione basta il rilascio del permesso di costruire in sanatoria?
La presentazione di un’istanza di permesso di costruire in sanatoria può impedire la demolizione di un immobile abusivo? Il giudice dell’esecuzione deve verificare la validità del titolo abilitativo rilasciato successivamente? Cosa accade se l’opera si trova in zona sismica e manca l’autorizzazione sismica?
Abusi edilizi, sanatoria e doppia conformità: interviene la Cassazione
Interrogativi sempre attuali in un contesto immobiliare, come quello italiano, segnato da patologie croniche e ritardi nell’attività di vigilanza da parte della P.A., spesso risolti nelle aule dei tribunali.
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione, la sentenza n. 9240/2025, torna a ribadire principi fondamentali in materia di sanatoria edilizia, doppia conformità e revoca dell’ordine di demolizione.
La vicenda riguarda un’ordinanza del Tribunale che aveva respinto l’incidente di esecuzione presentato da un privato per ottenere la revoca di un ordine di demolizione risalente al 1997. L’immobile era stato realizzato con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio originario ed era stato oggetto di una condanna per abuso edilizio.
Nel corso degli anni, il proprietario aveva avviato un iter per ottenere il permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che consente la regolarizzazione degli abusi se sussiste la cosiddetta doppia conformità, ovvero se l’opera risulta conforme sia alla disciplina urbanistica vigente all’epoca della realizzazione che a quella in vigore al momento della domanda di sanatoria.
A supporto della richiesta erano stati presentati documenti attestanti l'avanzamento del procedimento:
- una nota del Comune che, dopo aver attestato la doppia conformità urbanistica ed espresso un parere favorevole preliminare, subordinava il rilascio del titolo abilitativo all’ottenimento dell’autorizzazione sismica;
- il successivo permesso di costruire in sanatoria rilasciato.
Tuttavia, il Tribunale aveva ritenuto insufficiente tale documentazione e aveva confermato la demolizione, sostenendo che mancava la prova della doppia conformità.
Il principio ribadito dalla Cassazione
La Suprema Corte ha annullato l’ordinanza del Tribunale evidenziando due errori fondamentali:
- la valutazione della doppia conformità non può essere negata senza un’adeguata motivazione;
- il giudice deve verificare se l’opera si trova in zona sismica.
Sul primo punto, la Cassazione ha osservato che il Tribunale si era limitato ad affermare, in modo generico, che la doppia conformità non risultava provata, nonostante il rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Secondo la Corte, il giudice dell’esecuzione non può limitarsi a prendere atto del titolo edilizio rilasciato, ma deve esaminarne la validità ed efficacia.
Relativamente al secondo punto, è stato ribadito il principio consolidato per cui, in zona sismica, l’assenza dell’autorizzazione sismica rende la sanatoria impossibile. Nel caso specifico, il parere del Comune era subordinato al rilascio di tale autorizzazione, ma non risultava che questa fosse stata effettivamente ottenuta.
Di conseguenza, il Tribunale avrebbe dovuto svolgere un’istruttoria più approfondita, verificando se il permesso di costruire in sanatoria fosse idoneo a impedire la demolizione oppure se l’assenza dell’autorizzazione sismica precludesse la regolarizzazione dell’abuso.
Doppia conformità e sanatoria: i principi consolidati
La sentenza si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato, che chiarisce le condizioni per cui una sanatoria può impedire la demolizione di un’opera abusiva:
- la doppia conformità è un requisito imprescindibile per la sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001;
- non esiste una sanatoria "giurisprudenziale" o "impropria";
- la presenza di vincoli (sismici, paesaggistici, ecc.) può precludere la sanatoria.
In tema di reati urbanistici, la sanatoria edilizia idonea a estinguere il reato di cui all’art. 44 del Testo Unico Edilizia e a revocare l’ordine di demolizione può avvenire solo nel rispetto dei requisiti previsti dall’art. 36, escludendo ogni forma di "sanatoria giurisprudenziale".
Inoltre, il giudice dell’esecuzione deve esercitare il potere-dovere di verifica della validità ed efficacia del titolo abilitativo, valutando la sussistenza dei presupposti per il suo rilascio e la rispondenza delle opere autorizzate alle norme vigenti.
Vincoli paesaggistici e Zona sismica
Un ulteriore aspetto di rilievo affrontato dalla Cassazione riguarda la sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici. La Suprema Corte ha ribadito che l’autorizzazione paesaggistica postuma è generalmente esclusa, salvo per gli abusi di minore entità. In assenza di questa autorizzazione, non è possibile ottenere la sanatoria urbanistica, precludendo l’accesso all’accertamento di conformità.
I giudici hanno chiarito che, in caso di abusi edilizi in aree vincolate, il reato urbanistico si configura in assenza del titolo edilizio e dell’autorizzazione paesaggistica. Qualora venga rilasciato un permesso di costruire senza la preventiva autorizzazione paesaggistica, quest’ultima circostanza determina l’inefficacia del titolo edilizio stesso, il quale non produce effetti giuridici nemmeno sotto il profilo urbanistico.
In altre parole, se si avvia una procedura di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001 per un’opera abusiva già realizzata in area vincolata, il permesso di costruire rilasciato in assenza dell’autorizzazione paesaggistica non può sanare neppure il profilo urbanistico dell’intervento.
Analoghe considerazioni valgono per l’autorizzazione sismica nel caso di opere in cemento armato: la sua assenza rende impossibile il rilascio del permesso in sanatoria.
Conclusioni
La pronuncia della Cassazione conferma un principio fondamentale: l’ordine di demolizione può essere revocato solo se esiste un titolo edilizio valido e conforme alla normativa vigente. Nel caso specifico, il Tribunale dovrà riesaminare la questione e verificare se la sanatoria rilasciata dal Comune sia effettivamente idonea a impedire la demolizione oppure se l’assenza dell’autorizzazione sismica renda inevitabile l’abbattimento dell’immobile.
Un caso emblematico che dimostra come, in materia edilizia, la prevenzione e il rispetto della normativa restino l’unica vera soluzione per evitare contenziosi e conseguenze drastiche.
Documenti Allegati
Sentenza Corte di Cassazione 6 marzo 2025, n. 9240