Agevolazioni prima casa: la Cassazione sulla dichiarazione preventiva

Per poter beneficiare del regime agevolato per l’acquisto prima casa, è necessario che il contribuente dichiari espressamente la volontà di avvalersene prima della registrazione dell’atto di trasferimento.

Un caso particolare riguarda l’usucapione: anche in questo caso è necessaria una dichiarazione preventiva, da presentare entro un termine preciso. Vediamo quale.

Agevolazioni prima casa: la Corte di Cassazione sulla dichiarazione in caso di usucapione

Come si applicano le agevolazioni in caso di acquisizione per usucapione lo ha spiegato la Corte di Cassazione con l’ordinanza del 1 marzo 2025, n. 4713, confermando la legittimità di un avviso di accertamento per la liquidazione dell’imposta in misura ordinaria.

I ricorrenti, che occupavano l’immobile dal 1985, hanno visto riconoscersi nel 2017 con sentenza del Tribunale il diritto di proprietà per usucapione. Successivamente il Fisco ha emesso un avviso di liquidazione dell’imposta di registro, applicando l’aliquota ordinaria anziché quella agevolata, in quanto i contribuenti non avevano manifestato la volontà di usufruire del beneficio prima della registrazione della sentenza di usucapione.

Da qui l’impugnazione del provvedimento, respinta sia dalla CTP che dalla CTR, sottolineando che i ricorrenti non avevano rispettato il requisito formale della dichiarazione preventiva per l’applicazione dell’agevolazione.

Una tesi confermata dalla Cassazione, la quale ha ribadito che:

• l’agevolazione "prima casa" non è automaticamente applicabile ai trasferimenti per usucapione. Il contribuente deve manifestare la volontà di fruirne prima della registrazione dell’atto traslativo;
• l’acquisto per usucapione non esclude il beneficio, ma richiede il rispetto dei vincoli temporali e formali previsti dalla legge;
• la manifestazione di volontà è una condizione essenziale per accedere all’agevolazione e deve essere resa nell’atto di acquisto o, in caso di usucapione, prima della registrazione della sentenza.

La dichiarazione preventiva all'acquisto: cosa prevede la legge

Questo perché, come previsto nella Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, il godimento dei benefici fiscali connessi all'acquisto della prima casa presuppone che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell'atto di acquisto dell'immobile, dichiarando espressamente, pena l'inapplicabilità dei benefici stessi:

1. di volersi stabilire nel Comune dove si trova l'immobile;
2. di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso Comune;
3. di non aver già fruito delle medesime agevolazioni.

Le manifestazioni di volontà vanno dunque rese anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all'applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a titolo originario, come nel caso di usucapione.

In questo caso, conclude la Cassazione, vanno rese prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l'atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo.