Tabelle millesimali: definizione, tipologie, funzionamento e modifiche
Approfondimento tecnico-giuridico sul funzionamento delle tabelle millesimali alla luce della normativa e della giurisprudenza
Nel contesto condominiale italiano, segnato da norme spesso generali e da casi sempre più complessi, le tabelle millesimali rappresentano lo strumento tecnico-giuridico cardine per la gestione equa delle spese comuni. Tuttavia, la loro redazione, validità e possibilità di modifica sono oggetto di costante evoluzione normativa e giurisprudenziale. Ancora più interessante è osservare la declinazione operativa, basata su prassi tecniche consolidate.
Cosa sono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali servono a determinare il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio, espresso in millesimi su base 1000. Sono lo strumento tecnico utilizzato per:
- ripartire le spese condominiali comuni;
- definire il diritto di voto in assemblea, secondo l’art. 1136 c.c.;
- misurare l'interesse economico dei singoli condomini rispetto alle parti comuni.
La base normativa è contenuta negli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, così come modificati dalla riforma del condominio introdotta con la Legge 220/2012.
L’art. 68 disp. att. c.c. stabilisce i criteri per la determinazione del valore delle unità immobiliari:
«Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, espresso in millesimi, è determinato in base all’estensione, alla destinazione e alla situazione delle unità immobiliari, nonché al piano in cui si trovano».
L’art. 69 disp. att. c.c. consente invece la revisione o modifica delle tabelle nei seguenti casi:
- errore (anche materiale o tecnico) nella redazione originaria;
- modificazioni oggettive delle condizioni di fatto dell’edificio (es. ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione d’uso).
In entrambi i casi, la modifica può avvenire a maggioranza, salvo che le tabelle abbiano natura contrattuale, nel qual caso è richiesta l’unanimità.
Le tipologie di tabelle millesimali
Esistono diverse tipologie di tabelle millesimali:
- la Tabella A – Proprietà generale
- la Tabella B – Scale
- la Tabella C – Ascensore
- la Tabella D – Riscaldamento centralizzato
Nelle sezioni seguenti esamineremo dei casi pratici per le 4 tabelle.
Tabella A – Proprietà generale
È la tabella “madre”, obbligatoria in tutti i condomìni. Serve per:
- calcolare la partecipazione alle spese generali (manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione, compensi dell’amministratore, ecc.);
- determinare il diritto di voto in assemblea (art. 1136 c.c.).
Esempio numerico: calcolo tabella A
Immaginiamo un condominio con 4 unità:
|
Unità |
Superficie (mq) |
Piano |
Esposizione |
Superficie corretta |
|---|---|---|---|---|
|
A |
100 |
Terra (coeff. 1,00) |
Est-ovest (1,00) |
100 × 1,00 × 1,00 = 100 |
|
B |
90 |
Terra (1,00) |
Sud (1,05) |
90 × 1,00 × 1,05 = 94,5 |
|
C |
100 |
Primo (1,05) |
Est-ovest (1,00) |
100 × 1,05 × 1,00 = 105 |
|
D |
90 |
Primo (1,05) |
Sud (1,05) |
90 × 1,05 × 1,05 = 99,23 |
Totale valori corretti = 398,73
Millesimi = valore unità ÷ totale × 1000
|
Unità |
Millesimi |
|---|---|
|
A |
250,88 |
|
B |
237,00 |
|
C |
263,39 |
|
D |
248,73 |
Tabella B – Scale
Serve per ripartire le spese relative a pulizia, illuminazione e manutenzione delle scale. I coefficienti variano in base all’altezza del piano.
Esempio numerico: scala con 3 piani
|
Piano |
Coefficiente |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Terra |
0,0 |
|||||
|
Primo |
0,5 |
|||||
|
Secondo |
1,0 |
|||||
|
Unità |
Piano |
Superficie |
Coeff. scala |
Valore scala |
||
|
A |
Terra |
100 mq |
0,0 |
0,0 |
||
|
B |
Primo |
100 mq |
0,5 |
50 |
||
|
C |
Secondo |
100 mq |
1,0 |
100 |
||
Totale scala = 150
Millesimi scala:
|
Unità |
Millesimi |
|---|---|
|
A |
0,00 |
|
B |
333,33 |
|
C |
666,67 |
Tabella C – Ascensore
Ripartisce i costi di manutenzione e consumo dell’ascensore. Generalmente, si applica un criterio piano + mezzo: l’unità al primo piano ha coeff. 1,5 (1 piano + 0,5), il secondo piano coeff. 2,5, ecc.
Esempio numerico: ascensore su 3 piani
|
Unità |
Piano |
Coeff. ascensore |
Millesimi |
|---|---|---|---|
|
A |
Terra (esclusa) |
0,0 |
0,00 |
|
B |
Primo |
1,5 |
1,5 / 6 = 250,00 |
|
C |
Secondo |
2,5 |
2,5 / 6 = 416,67 |
|
D |
Terzo |
3,0 |
3,0 / 6 = 500,00 |
Totale millesimi = 1000 (arrotondati). Il piano terra è escluso.
Tabella D – Riscaldamento centralizzato
Nel caso di riscaldamento centralizzato tradizionale (non ancora con contabilizzazione), i coefficienti tengono conto di:
- Piano (piani superiori disperdono più calore)
- Esposizione (nord, sud, angolo, ecc.)
- Superficie riscaldata
Esempio numerico: ripartizione spese riscaldamento
|
Unità |
Superficie |
Piano |
Coeff. piano |
Coeff. esposizione |
Valore corretto |
|---|---|---|---|---|---|
|
A |
100 |
Primo |
1,00 |
Sud (1,00) |
100 |
|
B |
100 |
Secondo |
1,10 |
Nord (1,10) |
100 × 1,10 × 1,10 = 121 |
|
C |
100 |
Terzo |
1,20 |
Nord (1,10) |
100 × 1,20 × 1,10 = 132 |
Totale valori = 353
Millesimi:
|
Unità |
Millesimi |
|---|---|
|
A |
283,01 |
|
B |
342,21 |
|
C |
374,78 |
Modifica delle tabelle millesimali
Le tabelle possono essere modificate nei due casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c.:
Modifica per errore
- Include errori tecnici o materiali
- Basta maggioranza qualificata (500 millesimi + teste)
- Oppure ricorso giudiziale anche di un solo condomino
Modifica per variazioni oggettive
- Interventi edilizi che alterano l’equilibrio tra le unità
- Ammessa modifica a maggioranza (salvo natura contrattuale delle tabelle)
Se le tabelle derivano da un regolamento contrattuale, serve unanimità, salvo errori oggettivi.
Giurisprudenza rilevante e conclusioni operative
- Cass. 18477/2010: tabelle contrattuali modificabili solo con unanimità
- Cass. 11185/2012: distinzione tra tabelle assembleari e contrattuali
- Cass. 10235/2018: chi non trae utilità (es. ascensore) può essere escluso
- Cass. 1510/2021: modifiche ammesse anche senza consenso unanime in caso di errore o variazioni oggettive
- Cass. 10294/2023: legittima la pluralità di tabelle in strutture complesse
Le tabelle millesimali non sono solo strumenti matematici: sono leve giuridiche che determinano equilibri economici e rapporti di forza in condominio. Devono essere redatte con cura, aggiornate in presenza di modifiche oggettive e valutate alla luce della loro natura giuridica.
Grazie alla riforma del 2012 e alla recente evoluzione giurisprudenziale, oggi è possibile intervenire più agevolmente su queste tabelle, ma sempre con la necessaria attenzione formale e tecnica.