Manuale OMI 2025: criteri, metodi e regole per leggere il mercato immobiliare

Quali sono i principi su cui si basa la banca dati OMI? Come si costruiscono le zone omogenee e come si arriva alle quotazioni semestrali? E soprattutto: quale valore operativo ha questo strumento per tecnici, pubbliche amministrazioni e cittadini?

Pubblicato il Manuale OMI 2025

Domande fondamentali per chi si occupa di mercato immobiliare, stime, fiscalità e politiche urbanistiche che trovano risposta all’interno della nuova edizione 2025 del “Manuale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare”, pubblicata il 20 marzo 2025 e realizzata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con un impianto tecnico rinnovato, aggiornamenti metodologici e una struttura grafica più leggibile.

Una nuova edizione profondamente aggiornata, che non si limita più a descrivere criteri, metodi e regole per la costruzione della Banca dati delle quotazioni immobiliari (BDQOMI), ma si estende all’intera produzione statistica sul patrimonio e sul mercato immobiliare, consolidata e ampliata dall’Osservatorio negli ultimi anni anche attraverso l’introduzione di nuovi servizi rivolti ai cittadini.

Un documento che non è solo “manuale”, ma anche atto di trasparenza verso l’esterno, rivolto a chi, a vario titolo, deve comprendere il funzionamento del mercato immobiliare italiano.

Dalla produzione statistica alla banca dati delle quotazioni

Come ricordato nel Manuale, l’informazione economica è un fattore decisivo per il funzionamento del mercato immobiliare. L’OMI contribuisce a ridurre le asimmetrie informative offrendo dati puntuali, accessibili e riferibili a una metodologia condivisa.

Da strumento di ausilio per le attività di stima ad uso esclusivamente interno all’Agenzia, è diventato uno strumento a forte rilevanza esterna, utilizzato da:

• enti ed istituzioni pubbliche anche in base a specifiche norme;
• operatori del mercato immobiliare;
• consulenti tecnici d’ufficio (CTU);
• università e istituti di ricerca per specifici studi di settore.

A tal scopo, il Manuale OMI 2025 si articola in due sezioni principali, 9 capitoli e 7 allegati.:

• produzione statistica dell’OMI, con focus sulle banche dati, i rapporti periodici (compravendite, mutui, locazioni) e i servizi online per cittadini e operatori;
• formazione della banca dati delle quotazioni, con descrizione dettagliata delle zone omogenee, delle schede di rilevazione, dell’indagine sul mercato e del processo di validazione e pubblicazione nazionale.

Ogni semestre, per ciascuna zona OMI, vengono definite le quotazioni minime e massime di compravendita e locazione, suddivise per tipologia immobiliare e stato manutentivo. I valori sono frutto di un’indagine strutturata condotta dagli uffici provinciali e soggetta a verifiche e validazioni multilivello fino alla pubblicazione della banca dati nazionale.

Una metodologia trasparente e condivisa

Uno degli aspetti più rilevanti del Manuale è la descrizione puntuale della metodologia applicata: dalla formazione delle zone OMI (con criteri che considerano omogeneità edilizia, infrastrutturale e socio-economica), all’elaborazione delle schede di rilevazione, fino alle analisi statistiche di supporto (cluster analysis, range estimation, VSM).

Il principio ispiratore è chiaro: fornire informazioni comprensibili, documentabili e replicabili. In questa direzione vanno anche gli allegati al Manuale, tra cui:

• la normativa di riferimento (allegato 1);
• le pubblicazioni OMI (allegato 2);
• i criteri per il calcolo delle superfici (allegato 3);
• le schede di rilevazione (allegato 4);
• il glossario statistico e metodologico (allegato 5);
• il concetto di valore stimato di mercato (VSM) (allegato 6);
• l’evoluzione storica dell’OMI (allegato 7).

Considerazioni operative

Per i professionisti tecnici, il Manuale rappresenta un documento da conoscere a fondo, utile sia per la stima immobiliare (in particolare nelle perizie CTU o nelle operazioni di fiscalità immobiliare) sia per l’interpretazione delle dinamiche di mercato.

Per le pubbliche amministrazioni, si tratta di un riferimento per la determinazione di valori di locazione e di alienazione, anche in applicazione di norme specifiche (es. art. 1, c. 206, L. n. 296/2006 sul costo d’uso degli immobili pubblici).

Per i cittadini, infine, l’OMI rimane una fonte accessibile per comprendere se il prezzo richiesto per un immobile è “fuori mercato” o se si colloca all’interno del range di riferimento.