SCIA semplificata in sanatoria e stato legittimo: riflessioni operative e FAQ

Art. 37 TUE: una sanzione, non una sanatoria

L’art. 37, comma 1, del Testo Unico Edilizia prevede una sanzione pecuniaria per interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, purché rientranti nelle categorie di cui all’art. 22, commi 1 e 2, e quindi non soggetti a permesso di costruire.

In tal caso, il responsabile dell’abuso è tenuto al pagamento di una sanzione pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile e comunque non inferiore a 1.032 euro.

È bene chiarire che:

• la sanzione non ha natura sanante;
• l’immobile rimane privo di un vero titolo edilizio per l’intervento abusivo;
• la P.A. può comunque ordinare la demolizione se l’intervento risulta incompatibile con gli strumenti urbanistici o con altre norme di settore o, al più, valutare la sanzione alternativa (fiscalizzazione dell’abuso) ai sensi degli artt. 33 o 34 del TUE.

Art. 9-bis TUE: lo stato legittimo e il ruolo delle sanzioni

Il comma 1-bis dell’art. 9-bis, come modificato nel tempo, ha ampliato la nozione di stato legittimo includendo anche il pagamento di specifiche sanzioni amministrative, tra cui quella prevista dall’art. 37.

Tuttavia, la norma precisa che tali sanzioni “concorrono” alla formazione dello stato legittimo, non che lo costituiscano.

In altri termini, il pagamento della sanzione è un elemento accessorio, utile in assenza di titoli, ma non sostitutivo della mancanza di un valido titolo edilizio.

Art. 36-bis TUE: sanatoria semplificata per gli interventi soggetti a SCIA

L’art. 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa, consente – prima dell’irrogazione della sanzione amministrativa – di ottenere:

• un permesso di costruire in sanatoria, oppure
• una SCIA in sanatoria,

purché ricorrano le seguenti condizioni:

• conformità urbanistica alla data della domanda;
• conformità edilizia alla data di realizzazione dell’intervento.

Se accolta, la sanatoria:

• comporta il rilascio di un titolo edilizio abilitativo,
• comporta il pagamento di una oblazione (non una sanzione),
• produce effetti di piena legittimazione dell’intervento.

Effetti della Sanatoria semplificata

Cosa succede, quindi, se si presenta un’istanza ai sensi dell’art. 36-bis?

Il procedimento, alla luce del dettato normativo, si sviluppa come segue

• se l’istanza di sanatoria viene presentata prima dell’irrogazione della sanzione, la P.A. deve valutare la doppia conformità;
• se l’istanza è accolta, si forma un titolo edilizio (SCIA o permesso), non si applica la sanzione del 37, ma si paga l’oblazione ex art. 36-bis, comma 5;
• se l’istanza è respinta, la P.A. procede all’irrogazione della sanzione prevista dall’art. 37 e valuta i procedimenti repressivi da applicare (artt. 33 o 34 del TUE).

Conclusioni, FAQ e quadro sinottico

L’introduzione dell’art. 36-bis ha un impatto significativo nella gestione degli abusi edilizi minori. In sintesi:

• il pagamento della sanzione ai sensi dell’art. 37 non legittima l’intervento, ma concorre alla definizione dello stato legittimo;
• solo la sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis consente la formazione di un titolo edilizio vero e proprio, in grado di rimuovere lo stato di abusività;
• la scelta tra le due strade è condizionata dal momento procedimentale: una volta irrogata la sanzione, la sanatoria non è più attivabile.

Può essere utile riepilogare i concetti attraverso delle FAQ e un quadro sinottico.

FAQ

1. Il pagamento della sanzione ex art. 37 legittima l’intervento?
No. Concorre alla formazione dello stato legittimo, ma non sostituisce il titolo edilizio mancante.

Se ho già pagato la sanzione ex art. 37, posso presentare istanza ex 36-bis?
No. L’art. 36-bis è attivabile solo prima dell’irrogazione della sanzione.

3. Che differenza c’è tra la sanzione ex art. 37 e l’oblazione del 36-bis?
La prima è una pena amministrativa per l’illecito; la seconda è il costo della regolarizzazione in sanatoria.

4. Se la P.A. riceve un’istanza ex art. 36-bis, può ugualmente irrogare la sanzione del 37?
No, deve prima valutare l’istanza. Solo in caso di diniego potrà emettere la sanzione.

5. Quale vantaggio offre l’art. 36-bis rispetto al semplice pagamento della sanzione?
Consente di ottenere un titolo edilizio in sanatoria, valido anche ai fini negoziali, catastali e successori.

Di seguito il quadro sinottico: