Regolarità urbanistica e precedenti edilizi: gli effetti della nuova modulistica post Salva Casa
Dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’Accordo in conferenza unificata, le Regioni avranno tempo fino al 9 maggio 2025 per adeguare la modulistica edilizia al Salva Casa
A otto mesi dall’entrata in vigore della Legge n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) introducendo modifiche sostanziali al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE), è finalmente arrivato l’atteso accordo in sede di Conferenza Unificata per l’aggiornamento della modulistica edilizia.
Un passo importante, invocato da tempo da tecnici e liberi professionisti, che non avevano trovato piena soddisfazione neppure nelle Linee di indirizzo e criteri interpretativi del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT).
SCIA in sanatoria e Stato legittimo
Qualche giorno fa ho pubblicato un approfondimento dal titolo “SCIA semplificata in sanatoria e stato legittimo: riflessioni operative e FAQ”, nel quale ho analizzato gli effetti del pagamento della sanzione prevista dall’art. 37, comma 1, del TUE sullo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.
In quella sede ho sentito l’esigenza di approfondire le differenze tra il secondo e il terzo periodo del comma 1-bis dell’art. 9-bis del TUE, che definisce lo stato legittimo. In particolare:
- secondo periodo: “Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni”;
- terzo periodo: “Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis”.
Due elementi meritano attenzione:
- il legislatore ha (forse per distrazione) inserito l’art. 38 in entrambe le previsioni. In realtà sarebbe stato sufficiente inserirlo solo nel secondo periodo, dato che il comma 2 dell’art. 38 stabilisce che “l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all’articolo 36”;
- è stata operata una chiara distinzione tra i “titoli” e il semplice pagamento delle sanzioni, risolvendo così il nodo delle fiscalizzazioni: finora tollerate, ma mai pienamente legittimanti.
In concreto, per gli interventi realizzati in assenza o difformità da SCIA (leggera), il quadro normativo attuale prevede:
- la sanatoria semplificata ex art. 36-bis;
- il pagamento della sanzione ex art. 37, comma 1, che “concorre” allo stato legittimo.
Avendo ritenuto (erroneamente, come poi vedremo) che questa doppia previsione fosse incongruente, avevo tentato una distinzione tra “stato legittimo” e “legittimità dell’intervento”. Ne ho tratto delle conclusioni operative, consultabili qui.
Sanatoria semplificata e sanzioni
In realtà, la differenza tra le due procedure risiede nei costi e nell’iter amministrativo:
- art. 36-bis: si attiva tramite un’istanza, redatta e asseverata
da un tecnico, che:
- richiede la doppia conformità (asincrona);
- può essere soggetta a condizioni da parte della P.A.;
- può implicare procedure per zone sismiche;
- può comportare ulteriori sanzioni in caso di violazioni paesaggistiche;
- comporta sempre il pagamento di un’oblazione compresa tra 1.032 e 10.328 euro, oppure – in caso di doppia conformità “sincrona” – tra 516 e 5.164 euro.
- art. 37, comma 1: non richiede istanza. Si attende la sanzione da parte del Comune, pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, e comunque non inferiore a 1.032 euro, oltre alle complicazioni previste dai commi 2 e 3.
Cosa dice la nuova modulistica edilizia
L’accordo in sede di Conferenza Unificata – in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale – non sostituisce integralmente i moduli edilizi, ma ne aggiorna le sezioni interessate dalle nuove disposizioni del Salva Casa.
Dopo la pubblicazione:
- le Regioni avranno tempo fino al 9 maggio 2025 per adeguare la propria modulistica (mediante legge regionale);
- i Comuni dovranno pubblicare i moduli aggiornati sui siti istituzionali entro il 23 maggio 2025.
Dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, le Regioni avranno tempo fino al 9 maggio 2025 per aggiornare la propria modulistica unificata (mediante una legge regionale). Successivamente, i Comuni dovranno pubblicare la modulistica aggiornata sul proprio sito istituzionale entro il 23 maggio 2025.
Come già anticipato, i moduli oggetto di aggiornamento sono:
- SCIA (con sezioni dedicate al titolare, relazione di asseverazione, quadro documentale);
- Permesso di Costruire;
- SCIA alternativa al Permesso;
- CILA.
A conferma che il pagamento della sanzione ex art. 37, comma 1, non solo “concorre” ma legittima l’intervento, è emblematico il nuovo quadro f) – “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” – del modulo SCIA.
In questa sezione, l’interessato dovrà spuntare i seguenti campi:
In particolare, la sezione f.4 consente di attestare la regolarità urbanistica dell’immobile, a condizione di:
- allegare la ricevuta del pagamento;
- indicare gli estremi della sanzione versata (data e protocollo).
Conclusioni
La nuova modulistica chiarisce finalmente che il pagamento della sanzione prevista dall’art. 37, comma 1, TUE ha effetti concreti e rilevanti sul piano della legittimazione urbanistica. Spetta ora al tecnico valutare, in base al caso specifico, quale strada convenga intraprendere: attivare la procedura semplificata ex art. 36-bis o attendere (o sollecitare) l’applicazione della sanzione da parte del Comune.
Tu che ne pensate? Scrivimi a redazione@lavoripubblici.it e fammi conoscere il tuo punto di vista.