Le nuove tolleranze costruttive all’interno della modulistica edilizia

Le tolleranze all’interno della modulistica edilizia

Con l’accordo in Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 si aggiunge un nuovo importante tassello per la piana attuazione delle nuove disposizioni contenute nel Testo Unico Edilizia: l’aggiornamento della modulistica edilizia.

Modulistica edilizia che non è stata, però, direttamente aggiornata dal Legislatore che ha preferito fornire delle istruzioni operative alle Regioni per procedere con il suo aggiornamento.

Nelle seguenti sezioni esamineremo i 4 moduli aggiornati con particolare riferimento alle sezioni che contemplano le nuove tolleranze:

• SCIA;
• permesso di costruire;
• SCIA alternativa;
• CILA.

Modulo SCIA edilizia – Titolare

Entrando nel dettaglio, troviamo le nuove tolleranze già nel modulo “SCIA edilizia – Titolare” nel nuovo quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” (sezione f)), all’interno del quale è possibile dichiarare che:

• (f.5)) l’immobile/U.I. è stato oggetto della/e seguente/i dichiarazione/i di tolleranza/e costruttiva/e di cui all'articolo 34-bis o 34-ter, comma 4:
  • dichiarazione delle tolleranze di cui all’art. 34-bis o 34-ter, comma 4, presentata nella modulistica relativa alla pratica edilizia prot./n. n.XXXX del GG/MM/AAA;
  • dichiarazione delle tolleranze di cui all’art. 34-bis o 34-ter, comma 4, allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali (art. 34-bis, comma 3, seconda parte) atto di registrazione n.XXXX in data GG/MM/AAAA.
• (f.6.2.) lo stato attuale dell’immobile/U.I risulta conforme alla documentazione dello stato legittimo o di fatto legittimato sopra indicata, unitamente alla/e sanatoria/e di cui al quadro X) e alla/e dichiarazione/i di tolleranza esecutive di cui alla relazione tecnica di asseverazione, quadro “Dichiarazione di tolleranze di cui all’articolo 34-bis”.

Modulo SCIA edilizia – Relazione tecnica di asseverazione

Le nuove tolleranze figurano anche nella relazione tecnica di asseverazione del Modulo SCIA edilizia, e più precisamente:

• nella nuova sezione “Stato legittimo” all’interno della quale si assevera - allegando la documentazione necessaria indicata nel quadro della documentazione allegata - che l’attuale stato di fatto dell’immobile oggetto dell’intervento corrisponde allo stato legittimo come risultante:
  • dal/i titolo/i o dalla/e pratica/che edilizia/e, dall’avvenuto pagamento di sanzione/i pecuniaria/e e dalla/e dichiarazione/i di tolleranza di cui all’articolo 34-bis messi a disposizione da parte del titolare, come indicato/i nel Modulo 1, quadro/i g);
  • dalle tolleranze di cui all’articolo 34-bis accertate con la presente Relazione tecnica di asseverazione, di cui al quadro “Dichiarazione di tolleranze di cui all’articolo 34-bis”;
  • dalla sanatoria di cui al successivo quadro “Sanatoria e regolarizzazioni per interventi già realizzati e in corso di esecuzione”.

• nella nuova sezione “Dichiarazione di tolleranze” si assevera - allegando la documentazione necessaria indicata nel quadro della documentazione allegata - che l’immobile/U.I. oggetto dell’intervento presenta la/e seguente/i tolleranza/e:
  • X.1. tolleranza di cui all’art. 34-bis, comma 1 e 1-ter, secondo periodo: mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura e della superficie coperta e di ogni altro parametro della singola unità immobiliare, nonché scostamento relativo alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari, contenuto entro il limite del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo);
  • X.2. tolleranza di cui all’art. 34-bis, commi 1-bis e 1-ter, primo periodo: per intervento realizzato entro il 24 maggio 2024, mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura e della superficie coperta e di ogni altro parametro della singola unità immobiliare, contenuto nei seguenti limiti delle misure previste dal titolo abilitativo:
    • X.2.1. 2%, per le U.I. > 500 mq di superficie utile;
    • X.2.2. 3%, per le U.I. da ≤ 500 mq a ≥ 300 mq di superficie utile;
    • X.2.3. 4%, per le U.I. da < 300 mq a ≥ 100 mq di superficie utile;
    • X.2.4. 5%, per le U.I. da < 100 mq a ≥ 60 mq di superficie utile;
    • X.2.5. 6%, per le U.I. < 60 mq di superficie utile;
  • X.3. tolleranza di cui all’art. 34-bis, comma 2: irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità', nonché' diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile;
  • X.4. tolleranza di cui all’art. 34-bis, comma 2-bis: per intervento realizzato entro il 24 maggio 2024, minore dimensionamento dell'edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne, difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;
  • X.5. tolleranza di cui all’art. 34-ter, comma 4: parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata nelle forme previste dalla legge la certificazione di abitabilità/agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241.

Quanto alla rilevanza sismica della/e tolleranza/e sopra indicata/e, ai sensi dell’art. 34-bis, comma 3-bis:

• X.6. dà atto che l’immobile interessato dalla tolleranza è ubicato in zona sismica a bassa sismicità (zone 3 e 4)
• X.7. trattandosi di immobile ubicato in zona sismica a media o alta sismicità (zone 1 e 2), di cui all'articolo 83, attesta che la tolleranza costruttiva sopra indicata:
  • X.7.1. non ha rilevanza strutturale;
  • X.7.2. ha rilevanza strutturale, rispetta le norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento e che la medesima tolleranza costituisce:
    • X.7.2.1. intervento rilevante nei riguardi della pubblica incolumità di cui al comma 1, lettera a), dell’art. 94-bis, e pertanto
      • X.7.2.1.1 allega l’autorizzazione sismica rilasciata in data GG/MM/AAAA prot. n.XXXX ai sensi dell’art. 94, comma 2;
      • X.7.2.1.2. attesta che sulla istanza di autorizzazione presentata in data GG/MM/AAAA prot. n. XXXX  si è formato il silenzio assenso per decorso dei termini del procedimento, ai sensi dell'articolo 94, comma 2-bis
    • X.7.2.2. intervento di minore rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità di cui al comma 1, lettera b), dell’art. 94-bis, e pertanto:
      • X.7.2.2.1. dichiara il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi
    • X.7.2.3. intervento privo di rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità di cui al comma 1, lettera c), dell’art. 94-bis, e pertanto:
      • X.7.2.3.1. dichiara il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Modulo Permesso di costruire – Titolare

All’interno del modulo “Permesso di costruire – Titolare” le nuove tolleranze figurano nel nuovo quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” quando si dichiara che l’immobile/U.I. è stato oggetto della/e seguente/i dichiarazione/i di tolleranza/e costruttiva/e di cui all’articolo 34-bis o 34-ter, comma 4:

• dichiarazione delle tolleranze di cui all’art. 34-bis o 34-ter, comma 4, presentata nella modulistica relativa alla pratica edilizia prot. n. XXXX del GG/MM/AAAA
• dichiarazione delle tolleranze di cui all’art. 34-bis o 34-ter, comma 4, allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali (art. 34-bis, comma 3, seconda parte) atto di registrazione n. XXXXX in data GG/MM/AAAA.

Modulo Permesso di costruire – Relazione tecnica di asseverazione

All’interno del modulo “Permesso di costruire – Relazione tecnica di asseverazione” le nuove tolleranze figurano:

• nel nuovo quadro relativo allo Stato Legittimo in cui si assevera – allegando la documentazione richiesta – che l’attuale stato di fatto dell’immobile oggetto dell’intervento:
  • X.1. corrisponde allo stato legittimo come risultante:
    • X.1.1 dal/i titolo/i o dalla/e pratica/che edilizia/e, dall’avvenuto pagamento di sanzione/i pecuniaria/e e dalla/e dichiarazione/i di tolleranza di cui all’articolo 34-bis messe a disposizione da parte del titolare, come indicato/i nel Modulo 1, quadro/i g),
    • X.1.2. dalle tolleranze di cui all’articolo 34-bis accertate con la presente Relazione tecnica di asseverazione, di cui al quadro “Dichiarazione di tolleranze di cui all’articolo 34-bis”;
    • X.1.3. dalla sanatoria di cui al successivo quadro “Sanatoria”.

• nel nuovo quadro relativo alla dichiarazione di tolleranze (identico a quello del Modulo SCIA edilizia – Relazione tecnica di asseverazione e al quale si rimanda).

Modulo SCIA alternativa a Permesso di costruire – Relazione tecnica di asseverazione

Anche in questo modulo, le tolleranze figurano nei nuovi quadri relativi allo Stato legittimo e alla dichiarazione di tolleranze.

Modulo CILA – Dichiarazione del progettista

In questo caso le tolleranze saranno dichiarate nell’apposito quadro “Dichiarazione di tolleranze” (uguale ai precedenti).