Condono edilizio e stato legittimo: il Consiglio di Stato sulle nuove opere
Impossibile ottenere un titolo edilizio in presenza di un'istanza di condono e senza che si possa provare la piena legittimità urbanistica dell’immobile
In materia di abusi edilizi, è principio consolidato quello secondo cui in presenza di manufatti non sanati né condonati, gli interventi ulteriori, sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche, ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione.
L’unica strada quindi per potere realizzare nuove opere, è rinunciare ex ante al condono delle opere, demolirle e riportare l’immobile nei ranghi del suo stato legittimo, ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Immobili non sanati: senza stato legittimo, no a nuove opere
A spiegarlo è il Consiglio di Stato, con la sentenza del 1° aprile 2025, n. 2753, respingendo l’appello proposto da una struttura alberghiera contro il diniego di installazione di 6 case mobili all’interno del complesso immobiliare, da utilizzare solo durante la stagione estiva.
Mentre per l’appellante si sarebbe trattato di attività riconducibili all’edilizia libera, per l’amministrazione si trattava di “nuove costruzioni”, non assentibili nella zona interessata dagli interventi, tanto più che sul complesso erano pendenti delle istanze di condono, non perfezionate e che quindi i manufatti avrebbero configurato una prosecuzione dell’attività illecita.
Scendendo nel dettaglio, l’amministrazione ha negato l’autorizzazione, ritenendo che le strutture in esame non potessero sostituirsi a quelle oggetto di istanza di condono, configurando un intervento di "nuova costruzione" ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.5) del Testo Unico Edilizia.
In particolare, il Comune ha evidenziato che:
- le opere non rispondevano alle “obiettive esigenze contingenti e temporanee”;
- le strutture non potevano essere assimilate a unità abitative con meccanismi di rotazione tali da escluderle dalla definizione di nuova costruzione;
- la normativa vigente (DPR 380/2001, art. 6, lett. e-bis e L.R. 23/1985, art. 15, comma 2, lett. e) confermava l’inquadramento come intervento non rientrante nell’edilizia libera.
Il ricorrente sosteneva invece che l’installazione stagionale di strutture amovibili non configurasse un’opera di nuova costruzione, bensì un intervento rientrante nell’ambito dell’edilizia libera, come disciplinato dall’art. 6, comma 1, lett. e-bis del d.P.R. n. 380/2001.
In tal senso, ha evidenziato che:
- i manufatti possedevano i requisiti di stagionalità e facile rimozione;
- l’attività si limitava al periodo di apertura della struttura ricettiva;
- la norma introdotta dal Decreto Semplificazioni (Legge n. 120/2020) consentiva tali opere previa comunicazione di avvio lavori.
Lo stato legittimo dell’immobile e la questione del condono
Spiega Palazzo Spada che dirimente nella questione non è tanto la qualificazione dell’intervento, ma lo stato legittimo dell’immobile prima di poter autorizzare qualsiasi intervento.
La giurisprudenza amministrativa consolidata stabilisce che, per effettuare interventi su un’opera esistente, un titolo edilizio può essere rilasciato solo se quest’ultima non sia abusiva e sia stata realizzata nel rispetto del titolo originario.
Di conseguenza, la definizione o la rinuncia alla pratica di condono pendente ha carattere prioritario rispetto all’autorizzazione all’installazione di nuove opere. In presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, ogni intervento successivo - anche se riconducibile alla manutenzione straordinaria, al restauro, al risanamento conservativo o alla realizzazione di pertinenze urbanistiche - conserva il carattere di illegittimità dell’opera principale, con l’obbligo per il Comune di ordinarne la demolizione.
Nel caso di specie, l’immobile era sprovvisto, in parte qua, di regolare stato legittimo di conformità, a causa della presenza di irregolarità e violazioni edilizie. Ai sensi dell’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia, il presupposto fondamentale per il rilascio di qualsiasi titolo edilizio è la piena legittimità urbanistica dell’immobile.
Pertanto, il Comune non avrebbe potuto assentire l’intervento se prima non fosse stato definito positivamente il procedimento di condono o, in alternativa, la società ricorrente non avesse rinunciato formalmente alle domande di condono e proceduto alla demolizione delle strutture abusive su cui intendeva intervenire con la sostituzione dei manufatti. Diversamente, l’ente avrebbe autorizzato un intervento su strutture abusive, favorendo la prosecuzione dell’illecito edilizio e integrando così una nuova ipotesi di abuso.
Conclude Palazzo Spada che la giurisprudenza (sia amministrativa che penale) è consolidata nel senso di escludere la possibilità di eseguire interventi su manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati.
Né la fattispecie rientra in una delle ipotesi disciplinate dagli articoli 31 e 35, comma 13, della legge n. 47 del 1985 (c.d. Primo Condono Edilizio) non trattandosi di semplice completamento di opere.
La definizione di opere temporanee
In riferimento infine alla qualificazione delle opere, l’installazione dei manufatti non presenta i caratteri della precarietà né, tantomeno, della stagionalità. Per individuare in un’opera queste caratteristiche occorre seguire il criterio, non già strutturale bensì, funzionale.
Nel caso di specie, dato che i moduli sarebbero stati riutilizzati ogni anno, deve escludersi che le esigenzeabbiano il carattere della temporaneità: si tratta di un concetto che sottende una esigenza, meglio un “bisogno” di durata limitata, che non si ripete nel tempo, altrimenti assumendo carattere di perpetuità.
Conclude quindi il Consiglio di Stato, respingendo l’appello, che l’intervento in questione necessitava per tipologia e caratteristiche strutturali e funzionali, del permesso di costruire trattandosi di manufatti che, in quanto volumetricamente rilevanti, vanno qualificati come “nuova costruzione”, per la quale era richiesta la conformità alle prescrizioni urbanistiche di zona.
Documenti Allegati
Sentenza