Aggiornamento catastale post Superbonus: cosa succede se il contribuente non lo fa?
Se si attende che la revisione catastale venga fatta d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate, il contribuente rischia di pagare due volte
L'esperienza maturata con i bonus fiscali, e in particolare con il Superbonus, ci ha insegnato che è fondamentale gestire con attenzione ogni aspetto della normativa, senza lasciarsi prendere dalla fretta. In vista dell'invio delle lettere di compliance da parte dell'Agenzia delle Entrate, è utile affrontare con anticipo la questione degli aggiornamenti catastali, un tema che merita una riflessione approfondita. Ne abbiamo parlato con il nostro esperto, l’ing. Cristian Angeli, al quale abbiamo rivolto il seguente quesito pervenuto in redazione.
Il quesito
Ho recentemente completato una ristrutturazione su una palazzina di mia proprietà composta da quattro unità immobiliari, tutte in categoria A5 (abitazioni economiche), beneficiando del Superbonus. Gli interventi sono stati sia di efficientamento energetico che antisismico, riguardando tanto le parti comuni quanto le singole unità, senza però apportare modifiche planimetriche. I lavori si sono conclusi con successo, grazie al buon operato di un General Contractor. Tuttavia, ora mi trovo in difficoltà per quanto riguarda l’aggiornamento catastale. Ho consultato diversi tecnici, ma le opinioni ricevute sono contrastanti: c'è chi suggerisce di cambiare addirittura categoria, passando in A4, chi afferma che basta un salto di classe, e chi consiglia di effettuare una simulazione tramite il software Docfa per determinare la necessità o meno dell'aggiornamento. Inoltre, ho trovato opinioni che suggeriscono di non fare nulla e attendere che l’Agenzia delle Entrate provveda d’ufficio. Qual è la strada giusta da seguire?
L’esperto risponde
Il tema degli aggiornamenti catastali post-Superbonus è un argomento complesso e controverso, e non sorprende che il lettore abbia ricevuto risposte così differenti. Questa particolare situazione è dovuta principalmente al fatto che non esiste una normativa univoca sull'argomento, ma piuttosto una serie di documenti di prassi che si sovrappongono, risalenti addirittura al Regio Decreto 652/1939.
Però la diversità di opinioni non è necessariamente indice di errore, poiché il Catasto e l’estimo, in generale, non sono scienze esatte. Molte decisioni in questo ambito devono basarsi sul giudizio professionale, non essendo supportate da formule matematiche prestabilite.
Nel caso specifico, il consiglio che si può dare al gentile lettore è quello di rivolgersi a un tecnico abilitato esperto in materia catastale, evitando soluzioni fai-da-te. Questo garantirà che qualsiasi decisione presa sia basata su una valutazione ponderata e conforme alle normative in vigore, tenendo conto che la scelta di procedere o meno con l'aggiornamento catastale ha implicazioni economiche, fiscali e potenzialmente sanzionatorie.
Pertanto, non è possibile fornire una risposta definitiva basata solo sui dati forniti nel quesito. Sarebbe infatti necessario esaminare nel dettaglio gli interventi effettuati per determinare se questi incidono sulla destinazione d'uso dell’immobile (e quindi sulla categoria catastale), o sulla tipologia e qualità delle finiture (che influirebbero sulla classe catastale). In aggiunta, occorrerebbe conoscere l’entità dei lavori e i relativi costi, poiché una variazione nella redditività dell’immobile può anch’essa giustificare l'aggiornamento catastale.
Cosa succede se il contribuente non adempie
Tra le opzioni indicate dal lettore, quella sconsigliabile maggiormente è l’attesa che l’Agenzia delle Entrate intervenga d'ufficio. Sebbene tale opzione sia teoricamente possibile, si può ritenere che sia la meno vantaggiosa per i motivi che spiegherò di seguito.
Se, dopo 90 giorni dall'invio della comunicazione bonaria, il contribuente non ha ancora provveduto all'aggiornamento catastale e i lavori sono stati completati da più di 30 giorni, l'Agenzia delle Entrate può attribuire d'ufficio una rendita provvisoria all'immobile, ai sensi dell'art. 28, comma 1, del Regio Decreto-legge n. 652/1939. Questo processo comporta sanzioni che variano da un minimo di € 1.032,00 a un massimo di € 8.264,00 per ciascuna unità immobiliare, a seconda della gravità della violazione.
Ipotizzando che venga applicata la sanzione minima (e non è detto che sia così), laddove il pagamento da parte del contribuente avvenga entro i termini indicati dalle Entrate (di solito 60 giorni) nell’atto, la sanzione si riduce a 1/3 e così diviene pari a 1.032,00/3 = 344,00euro.
Per quanto sopra, considerando l’esiguità delle sanzioni, potrebbe apparire quasi “vantaggioso” aspettare l’intervento d’ufficio da parte dell’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, non è affatto così, poiché alle sanzioni si aggiungono le spese di notifica e i costi “tecnici” sostenuti dagli Uffici per effettuare la regolarizzazione, che vengono ovviamente addebitati al contribuente. Per tali operazioni l'Agenzia del Territorio potrà stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali, come previsto ai sensi dell`art. 19 del DL 78/2010.
Inoltre, bisogna considerare che la rendita assegnata d’ufficio è di natura “transitoria” e che “lascia il segno”. Infatti, sarà annotata nelle visure catastali come “rendita presunta” attribuita ancora ai sensi dell`art. 19, comma 10, del DL 78/2010. Così, nel caso di alienazione o successione dell’immobile, il contribuente si troverà costretto a doverla confermare o rettificare, coinvolgendo inevitabilmente un tecnico di sua fiducia. In questo modo, il contribuente finirà per pagare due volte: prima per le spese e le sanzioni applicate dagli Uffici e poi per l’onorario del professionista incaricato di dichiarare la rendita catastale definitiva.
A cura di Cristian
Angeli,
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it