Aggiornamenti catastali post Superbonus: come fare con il fotovoltaico?
In base alla potenza dell’impianto e all’effetto che esso ha sulla rendita dell’immobile un tecnico deve valutare se è necessario o meno effettuare l’aggiornamento catastale
Gli impianti fotovoltaici sono uno strumento eco-friendly ideale per autoprodurre energia e ridurre i costi in bolletta, sfruttando l'energia solare. La loro diffusione nel settore residenziale ha visto una forte crescita grazie al Superbonus, in quanto inclusi tra gli interventi trainati che potevano accedere alle detrazioni fiscali del 110%. Tale misura prevedeva limiti di spesa molto elevati, pari a 48.000 euro per ogni unità immobiliare, con un limite di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale installata.
Dal punto di vista applicativo/fiscale gli impianti fotovoltaici sono stati interessati da numerosi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, nell’ambito di circolari e risposte a interpello. Altrettanto non si può dire in merito all’obbligo di aggiornamento catastale degli edifici sui quali essi sono stati installati.
Aggiornamento catastale a seguito dell’installazione di impianti fotovoltaici. Quando NON SERVE.
La Circolare AdE n. 36/E del 19 dicembre 2013, ha chiarito che “non sussiste alcun obbligo di dichiarazione al catasto, né come unità immobiliare autonoma, né come variazione della stessa (in considerazione della limitata incidenza reddituale dell’impianto) qualora sia soddisfatto almeno uno dei seguenti requisiti:
- la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a 3 chilowatt per ogni unità immobiliare servita dall’impianto;
- la potenza nominale complessiva, espressa in chilowatt, non è superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla circostanza che sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano;
- per le installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi, è inferiore a 150 m 3, in coerenza con il limite volumetrico stabilito dall’art. 3, comma 3, lettera e) del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28”.
Relativamente alle installazioni fotovoltaiche poste su edifici o su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari già censite al Catasto Fabbricati, la medesima circolare ha chiarito che non sussiste per le stesse l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto assimilabili agli impianti di pertinenza degli immobili.
Aggiornamento catastale a seguito dell’installazione di impianti fotovoltaici. Quando SERVE.
Qualora il valore aggiunto generato dall’impianto fotovoltaico sia tale da incrementare il valore capitale (o la redditività ordinaria) dell’unità immobiliare a cui risulta asservito di una percentuale pari o superiore al 15%, in accordo alla prassi estimativa adottata dall’amministrazione catastale, sarà necessario procedere alla rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare con dichiarazione di variazione Docfa da parte del soggetto interessato, apprezzando l’incremento mediante l’aumento di una classe di merito.
In ogni caso, resta sempre ferma la necessità di indicare nelle dichiarazioni di aggiornamento Docfa, la presenza e le caratteristiche di impianti fotovoltaici a servizio delle unità immobiliari o delle parti comuni, fornendo una sua sommaria descrizione (ubicazione, tipo di installazione, potenza nominale).
L’impianto va inoltre rappresentato all’interno della scheda planimetrica dell’unità immobiliare in linea tratteggiata, secondo le indicazioni di cui all’allegato tecnico della Circolare n. 36/E/2013.
Modalità di verifica dell’incremento del 15% del valore capitale nel caso di impianti fotovoltaici
Si tratta di una verifica piuttosto complessa che, va chiarito, non può essere effettuata tramite il software Docfa, il quale serve semmai per la trasmissione della rendita rideterminata al Sister, il canale telematico che consente agli utenti di effettuare operazioni di consultazione e aggiornamento delle banche dati catastale e ipotecaria. La procedura prevede che venga determinato “il valore capitale conseguente all’installazione come somma del valore capitale del bene (dato dal prodotto della rendita catastale e del pertinente moltiplicatore di cui al D.M. 14 dicembre 1991) e del valore di costo dell’impianto “chiavi in mano”, anticipato al biennio economico di riferimento 1988/89 mediante il più appropriato indice medio dei prezzi ISTAT e ridotto per il cosiddetto “deprezzamento infracensuario”.
Tale istruzione è riportata nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale del Friuli Venezia Giulia, num. 20110_2024_922 avente ad oggetto “Chiarimenti in merito all’obbligo di aggiornamento catastale a seguito dell’installazione di impianti fotovoltaici su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari”. Si tratta di una circolare molto dettagliata che, oltre a fornire criteri generali, contiene anche delle tabelle nelle quali sono riportate, per ogni categoria catastale, una serie di valori “soglia” di rendita al di sotto dei quali (in funzione della potenza nominale dell’impianto e della capacità delle batterie di accumulo), sussiste l’obbligo di aggiornamento catastale a seguito dell’installazione fotovoltaica.
A titolo di esempio, per un impianto fotovoltaico da 5 kW di potenza nominale, dotato di un accumulo da 8 kWh a servizio di un’unità immobiliare in categoria A/3, l’obbligo di aggiornamento si instaura per valori di rendita pari o inferiori a 627 €.
Pur trattandosi di un documento redatto da una Direzione regionale, in assenza di una circolare “centrale”, lo scrivente ritiene che possa essere utilizzato come utile riferimento per l’intero territorio nazionale.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it