Bonus edilizi e spese sulle parti comuni: come funziona nei condomini

L’utilizzo dei bonus edilizi in condominio è legato a diversi fattori. Vediamo regole scadenze e casi pratici alla luce della normativa

di Luciano Ficarelli - 15/04/2025

I bonus edilizi che riguardano le spese sostenute sulle parti comuni degli edifici condominiali spettano con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico parlante effettuato dall’amministratore.

Bonus edilizi in condominio

La precisazione non è del tutto scontata ed è necessario un approfondimento della fattispecie soprattutto per le modifiche sostanziali intervenute con la Legge di Bilancio n. 207/2024 in tema di detrazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico.

Con la Risoluzione n. 124 del 4 giugno 2007, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione compete con riferimento al bonifico bancario da parte dell'amministratore, nel limite delle rispettive quote imputate da questo ai singoli condòmini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione della dichiarazione, anche anticipatamente o posticipatamente alla data di effettuazione del bonifico.

In pratica, se in un condominio sono stati realizzati degli interventi edili e l’amministratore ha effettuato il bonifico parlante, non è detto che la spesa possa essere portata in detrazione dai singoli condòmini poiché è necessario che questi ultimi abbiano effettivamente versato la propria quota all’amministratore entro il termine ultimo della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Vale anche il discorso opposto: se i singoli condòmini hanno effettuato i versamenti delle quote di spesa a loro attribuiti in base alla ripartizione millesimale e dall’assemblea che ha deliberato i lavori, ma l’amministratore non ha effettuato il bonifico parlante a favore dell’impresa esecutrice, la spesa non potrà essere portata in detrazione.

Le spese a cavallo d’anno

A cavallo d’anno si potranno così verificare diversi casi:

  1. i condòmini hanno versato la quota di spesa nel 2024 ma l’amministratore ha fatto il bonifico parlante nel 2025: in questo caso, la spesa va portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi per il 2025 da presentare nel 2026;
  2. i condòmini non hanno versato la quota di spesa nel 2024 ma l’amministratore ha anticipato il bonifico nell’anno 2024: in questo caso, la spesa non potrà essere portata in detrazione;
  3. i condòmini non hanno versato la quota di spesa nel 2024 e la verseranno entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi per il 2024, cioè entro il 31 ottobre 2025, mentre l’amministratore ha anticipato il bonifico parlante nel 2024: in questo caso la spesa potrà essere portata in detrazione già nella dichiarazione dei redditi per il 2024 da presentare quest’anno;
  4. i condòmini hanno versato delle quote annuali dal 2022 al 2024, mentre il bonifico parlante della somma complessivamente raccolta e dovuta dal condominio è stato effettuato dall’amministratore nel 2025: in questo caso, la detrazione spetta ai condòmini per la dichiarazione dei redditi per il 2025 da presentare nel 2026.

Le cose si complicano quando i condòmini si distinguono tra proprietari o titolari di diritti reali di godimento sull’immobile adibito ad abitazione principale e altri soggetti (locatari, comodatari) compresi gli stessi proprietari o titolari di diritti reali di godimento sugli immobili adibiti ad altre destinazioni d’uso.

In questi casi, bisogna tenere presente che, per l’anno 2025, ai primi si applica la detrazione del 50% mentre ai secondi si applica l’aliquota del 36%. Va da sé che i quattro casi analizzati precedentemente si moltiplicano, causando improbabili pianificazioni fiscali e molta confusione. Proviamo a fare degli esempi.

Esempi pratici

  1. Il Sig. Benelli è proprietario di un immobile adibito fino a tutto il 2024 ad abitazione principale della sua famiglia. Dal 1° gennaio 2025 concede l’immobile in comodato gratuito al figlio appena convolato a nozze. L’edificio condominiale aveva subìto degli interventi importanti di ristrutturazione edilizia nel 2024 ma, a differenza del Sig. Benelli, tutti gli altri condòmini non avevano saldato le spese entro la fine dell’anno non consentendo all’amministratore di raccogliere le somme necessarie per saldare l’impresa esecutrice. Per questo motivo, il bonifico parlante è stato effettuato solo nei primi mesi del 2025 quando tutti gli altri condòmini hanno adempiuto al loro dovere. In questo caso, il sostenimento della spesa è stato effettuato nel 2025 e il Sig. Benelli potrà portare la spesa sostenuta nel 2024 con l’aliquota inferiore del 36%, e non del 50% come lui prevedeva, solo nella dichiarazione dei redditi per il 2025 mod. 730/2026.
  2. Il Sig. Morini è locatario di un immobile adibito ad abitazione principale e nel 2024 sono stati effettuati degli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni condominiali. In base al contratto di locazione, è stato stabilito che le spese ordinarie relative alle parti comuni spettano al locatario che provvede tempestivamente a saldare nel 2024. Nonostante l’amministratore abbia effettuato il bonifico parlante nel 2025, il possesso dell’immobile in qualità di locatario non permette al Sig. Morini di portare in detrazione le spese sostenute nel 2024 con aliquota al 50% bensì al 36%.
  3. Il Sig. Gilera è proprietario di un appartamento utilizzato come seconda casa e ubicato in un condominio su cui sono stati realizzati alcuni interventi di manutenzione straordinaria. Le spese sono state anticipate dall’amministratore nel 2024 ma il Sig. Gilera non ha ancora versato alcuna somma a tale titolo. In questo caso, se il proprietario verserà la quota entro il 31 ottobre 2025, potrà portare in detrazione la spesa al 50% già nella dichiarazione dei redditi da presentare quest’anno nonostante l’appartamento sia utilizzato come seconda casa. Se, invece, verserà la quota successivamente a tale data, sembra che la spesa sia esclusa. Infatti, la Circolare 121/E/1998 afferma che restano escluse le quote non saldate dal condòmino entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, anche se l'amministratore ha provveduto al pagamento.
  4. Il Sig. Antonio Ducati abita, insieme ai suoi due fratelli, Giuseppe e Luigi, in un mini-condominio composto da tre unità immobiliari di proprietà esclusive di ognuno di loro e tutte adibite ad abitazione principale. Nel 2024 decidono di iniziare degli interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni che proseguono anche nel 2025. Antonio viene nominato il rappresentante dei condòmini che adempierà tutti gli obblighi previsti dalla normativa. A gennaio 2025 Giuseppe vende pro-quota agli altri due fratelli il suo appartamento i quali diventano, quindi, proprietari di un secondo immobile indiviso. Le spese sostenute nel 2024 sono state pagate e versate anticipatamente dai due fratelli ad Antonio che li rappresenta ma il bonifico parlante all’impresa viene fatto nel 2025. In questo caso, si verifica che Antonio e Luigi porteranno in detrazione il 50% delle spese per le quote riferite ai loro appartamenti, mentre le spese relative alla quota di proprietà dell’immobile acquistato saranno detraibili al 36%, sempre se nell’atto di compravendita non venga inserita nessuna clausola di trasferimento dei bonus edilizi in capo al venditore. In caso contrario, Giuseppe non potrebbe nemmeno portare in detrazione le spese sostenute nel 2024 in quanto il bonifico parlante è stato effettuato nel 2025, anno in cui Giuseppe non è più proprietario dell’immobile.

Un ultimo caso particolare si verifica allorquando si è in presenza di cessione del credito o sconto in fattura, le opzioni alla detrazione che sono state possibili, in alcuni casi, fino al 31 dicembre 2024, ad esclusione del superbonus. In questo caso, non si applica la regola del pagamento entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi da parte del condòmino e la quota non scontata o non ceduta andava pagata entro e non oltre il 31 dicembre 2024.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità

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