Bonus Casa: come usufruire delle detrazioni in caso di vendita
È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali per le spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia nel caso in cui la casa venga venduta? Ecco la risposta dell'Agenzia delle Entrate
È possibile continuare a fruire delle rate residue delle detrazioni Bonus Casa se si vende l’immobile oggetto di ristrutturazione? La risposta è affermativa, purché si rispettino alcune condizioni, come ha spiegato Fisco Oggi in risposta a un contribuente.
Bonus Casa: come usare le detrazioni in caso di vendita dell'immobile
Ricordiamo che il c.d. “Bonus Casa” o "Bonus Ristrutturazione" è l’unica agevolazione fiscale che trova una disciplina compiuta all’interno del nostro ordinamento, fermo restando alcune modifiche che si sono succedute nel tempo.
In particolare, l’articolo 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 prevede una detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio residenziale pari al 36% delle spese sostenute, fino a un massimo di 48mila euro per unità immobiliare. Fino al 31 dicembre 2025, l’aliquota di detrazione è elevata al 50% per 96mila euro di spesa esclusivamente a coloro che siano titolari di un diritto reale sull’immobile e che lo detengano a titolo principale; diversamente si applica quella al 36%.
Il Bonus Casa si distingue da altre agevolazioni per:
- la sua applicazione su immobili residenziali (categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa A/10);
- la natura ordinaria di molti interventi ammessi;
- la compatibilità con altre agevolazioni, purché non per le stesse spese. Resta incompatibile con Superbonus, Ecobonus e Sismabonus, se riferiti allo stesso intervento, ma può coesistere con altri bonus, purché distinti.
Al comma 1 la norma elenca le tipologie di interventi ammessi:
- a) manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su singoli immobili residenziali;
- b) manutenzione ordinaria, ma solo se effettuata su parti comuni di edifici residenziali (es. condomini);
- c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
- d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
- e) interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
- f) lavori per la prevenzione di atti illeciti (es. antifurto, grate, portoni blindati);
- g) spese per la cablatura degli edifici e per il contenimento delll’inquinamento acustico;
- h) opere per il conseguimento del risparmio energetico mediante fonti rinnovabili, come il solare termico;
- i) opere per la messa in sicurezza antisismica, nelle zone sismiche 1 e 2 (sostituite da discipline specifiche come il Sismabonus);
- l) spese per la bonifica dell’amianto.
La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Vendita casa dopo la ristrutturazione: a chi spettano le agevolazioni?
Per quanto riguarda la vendita dell’immobile successivamente alla ristrutturazione, lo stesso art. 16-bis, al comma 8, stabilisce che, in assenza di diverso accordo, le quote di detrazione non ancora utilizzate al momento della cessione dell’immobile vengono automaticamente trasferite all’acquirente, per i periodi d’imposta residui.
Attenzione però, perché è possibile fare in modo che le detrazioni restino in capo al venditore, formalizzando tale intesa nell’atto di compravendita.
E se l’accordo non è nel rogito?
Non solo: come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare del 25 giugno 2021, n. 7/E, l’accordo può essere formalizzato anche successivamente, mediante scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti, autenticata da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato.
Requisito essenziale è che la scrittura:
- attesti la volontà comune delle parti di lasciare le detrazioni al venditore,
- dichiari che tale volontà sussisteva fin dal momento del rogito.
Successivamente in sede di dichiarazione dei redditi, il comportamento dei contribuenti deve essere coerente con quanto risulta dalla scrittura integrativa e quindi le detrazioni dovranno essere inserite nella dichiarazione dell’acquirente e non più in quella dell’alienante.