Condono edilizio, vincolo paesaggistico e ordine di demolizione: interviene il TAR
In un'interessante sentenza, la giustizia amministrativa ribadisce a quali opere si applica la normativa del c.d. Terzo Condono in area vincolata e a chi spetta emettere la sanzione ripristinatoria
Il condono edilizio in presenza di vincoli è sempre precluso? E cosa succede se il vincolo è “relativo”? Infine, la Soprintendenza può ordinare la demolizione di opere abusive sulle quali sia stata presentata domanda di sanatoria?
A questi interrogativi ha dato risposta il TAR Sicilia con la sentenza 16 aprile 2025, n. 1255, in relazione al ricorso proposto contro il rigetto di due istanze di condono edilizio per opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.
Condono edilizio in area vincolata: diniego e ordine di demolizione
Il caso riguarda la presentazione di due istanze di condono edilizio ai sensi del “terzo condono” (art. 32 D.L. n. 269/2003) per alcune opere realizzate in area sottoposta a vincolo e sulle quali la Soprintendenza aveva espresso parere negativo e ordinato la rimessione in pristino dei luoghi. Il Comune ha quindi recepito il parere, respingendo l’istanza di sanatoria.
Da qui il ricorso, che il TAR ha ritenuto fondato solo in merito a una questione “procedimentale”. Vediamo quale.
Terzo Condono in Sicilia: l'evoluzione normativa
Preliminarmente, il giudice ha ricostruito l’evoluzione normativa relativa all’applicazione del c.d. “Terzo Condono Edilizio” in Sicilia, che ha recepito l’art. 32 del D.L. n. 269/2003, con la L.R. n. 15/2004.
Secondo la normativa nazionale, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria qualora “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.
Su questa legge in Sicilia è intervenuta la L.R. n. 19/2021, che ammetteva la sanabilità di opere in aree sottoposte a vincolo di inedificabilità relativa e che è stata dichiarata illegittima dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 252/2022.
In questo modo si è confermato che anche sull’Isola “Nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, sono sanabili solo gli abusi di minore rilevanza, che non comportino nuovi volumi o nuove superfici” (tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al D.L. 269/2003).
Terzo Condono Edilizio in area vincolata: no ad abusi maggiori
Nel caso di specie, il fabbricato risultava in area sottoposta a vincolo in epoca anteriore alla realizzazione delle opere. Inoltre, l’intervento oggetto del condono comportava nuova volumetria e superficie (opere di “tipologia 1”), rendendo la sanatoria giuridicamente impossibile. Il TAR chiarisce che “Ai fini paesaggistici, è irrilevante che il volume sia interrato, tecnico o fuori terra; qualsiasi incremento incide sull’assetto del territorio”.
Proprio per questo, il Collegio ha ritenuto sufficiente la motivazione per relationem contenuta nel diniego della Soprintendenza, se vengono indicati gli estremi dell’atto richiamato e l’assenza del preavviso di rigetto è irrilevante in caso di provvedimento vincolato.
Non solo: “Il silenzio-assenso non può operare per il condono edilizio in area vincolata, dove il parere della Soprintendenza ha valore vincolante e ostativo”.
Ordine di demolizione: chi lo deve emettere?
L’unico profilo accolto dal giudice amministrativo riguarda l’ordine di ripristino. Il TAR afferma con chiarezza che il procedimento di condono edilizio si conclude con la decisione formale del Comune, al quale anche spetta l’adozione di eventuali provvedimenti repressivi e sanzionatori, posto che le autorità preposte alla tutela dei vincoli intervengono in tale procedimento al (solo) fine di esprimere il loro - pur vincolante – avviso, mentre nessuna norma relativa a tale specifico provvedimento attribuisce alla Soprintendenza, il potere di definire formalmente il procedimento o di ingiungere la rimessione in pristino.
I poteri repressivi e sanzionatori nella specifica materia paesaggistica sono disciplinati in diverse fattispecie procedimentali contemplate dal decreto legislativo n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), nonché nelle particolari ipotesi normate dal d.P.R. n. 380/2001.
Nel caso di condono edilizio che sia definito con provvedimento di diniego, il successivo ordine di demolizione è di competenza del Comune, trovando applicazione l’ordinaria disciplina di cui all’art. 31 del Testo Unico Edilizia e potendo ipotizzarsi una competenza dell’autorità preposta alla tutela del vincolo solo nell’ipotesi di cui al comma 4-bis.
Ne deriva che l’ordine di rimessione in pristino da parte della Soprintendenza è illegittimo.
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Sentenza