Revisione catastale dopo il Superbonus: cosa succede se i lavori sono stati lasciati a metà?
Anche se i lavori non sono stati portati a termine ed è in corso un contenzioso con l’impresa è necessario effettuare l’aggiornamento catastale, con oneri a carico del committente
Sono proprietario di una villetta sulla quale ho malauguratamente deciso, nel 2023, di avviare una pratica di Superbonus. Purtroppo sono stato sfortunato perché l’impresa che avevo trovato mi ha lasciato a piedi dopo aver iniziato i lavori. Più precisamente questa impresa, che doveva occuparsi del completo rinnovamento dell’edificio eseguendo cappotto, infissi, e isolamento del tetto con sconto in fattura 110%, è arrivata a realizzare l’isolamento della copertura e poi se ne è andata, senza più tornare. Io mi sono così trovato in forte difficoltà. Ho salvato comunque (o almeno spero) il Superbonus 110% grazie al decreto “Salvaspese” per quella tranche di lavori, essendo stato fortunatamente asseverato il raggiungimento di un SAL entro il 2023, ma poi mi sono dovuto fermare, chiudendo la pratica edilizia con una variante riduttiva e rinunciando così a tutto il resto. Oggi ho in corso una causa e non so come andrà a finire. Vorrei sapere se, avendo avuto tutti questi problemi e avendo fatto solo l’isolamento della copertura, sono tenuto comunque ad effettuare l’aggiornamento della rendita catastale.
L’esperto risponde
Ogni intervento edilizio, anche se parziale o interrotto, può comportare riflessi a livello catastale, indipendentemente dall’esito dei lavori o dalla fruizione effettiva di benefici fiscali.
La normativa catastale è infatti strettamente connessa con quella urbanistica: ciò significa che ogni volta che un immobile è oggetto di una pratica edilizia depositata presso il Comune, è necessario verificare se sussista anche l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale. Questo adempimento, salvo rarissime eccezioni, ricade in capo al soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile, ossia normalmente il proprietario o il nudo proprietario.
Nemmeno la presenza di un contenzioso in corso con l’impresa appaltatrice può costituire una causa di esonero dagli obblighi di aggiornamento: la responsabilità resta comunque del committente. In pratica, chi avvia i lavori è tenuto a verificarne l’incidenza sulla rendita catastale, anche se gli stessi non sono stati del tutto portati a compimento.
La variante e il contenzioso non esonerano il contribuente
In base alle informazioni fornite dal lettore, l’intervento effettuato sull’immobile – seppure ridotto rispetto al progetto iniziale – si configura comunque come una manutenzione straordinaria, che si è sostanziata nel rifacimento e isolamento della copertura.
Il fatto che l’impresa non abbia completato l’opera non assume rilievo ai fini catastali, così come l’eventuale causa in corso. La responsabilità dell’adempimento resta, in ogni caso, a carico del committente. Conseguentemente, anche eventuali sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate in caso di mancato aggiornamento della rendita verranno indirizzate al proprietario, che sarà tenuto a incaricare un tecnico per verificare se i lavori realizzati comportino un incremento della rendita superiore al 15%, come stabilito dalla Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 6/2012.
Nel caso specifico, il rifacimento della sola copertura non incide su consistenza, superficie o sagoma dell’immobile. Tuttavia, l’introduzione dell’isolamento termico configura l’intervento come "influente" ai fini catastali e impone dunque una valutazione analitica della rendita pre e post lavori.
Inoltre, avendo fruito del Superbonus limitatamente alla parte dei lavori completati e asseverati nel primo SAL, ai sensi della Legge n. 17/2024 di conversione del DL n. 212/2023 (cosiddetto “Salvaspese”), il contribuente potrà essere oggetto di invio della lettera di compliance da parte dell’Agenzia delle Entrate, qualora venga riscontrata una sproporzione tra il credito ceduto e la rendita catastale dichiarata.
Occhio all’allegato B della Circolare 1/2006
Prima di procedere a qualsiasi valutazione di merito sull’obbligo di aggiornamento catastale, è sempre opportuno consultare l’allegato B alla Circolare 1/2006, che elenca gli interventi "di norma ininfluenti" (oppure “influenti”) ai fini del classamento e della rendita.
Nel caso in esame, il lettore ha precisato che è stata eseguita anche una coibentazione della copertura. Pertanto, l’intervento non rientra tra quelli ininfluenti indicati al punto B.b), ovvero: “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Se si fosse trattato del solo rifacimento della copertura – senza modifica prestazionale tramite coibentazione – si sarebbe potuto sostenere l’irrilevanza ai fini catastali. Tuttavia, con l’aggiunta dell’isolamento, l’intervento appare riconducibile ai casi elencati al punto A1.g) della stessa circolare, ossia quegli interventi che configurano una “riqualificazione delle unità immobiliari […] miglioramento delle finiture”, che invece sono potenzialmente influenti sulla rendita catastale e quindi richiede una valutazione analitica.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia e
contenziosi
www.cristianangeli.it