Condono edilizio: quando e come si forma il silenzio assenso?

Il TAR chiarisce i presupposti per la formazione del silenzio-assenso sulle istanze di condono edilizio

di Redazione tecnica - 29/04/2025

La disciplina edilizia italiana continua ad evolversi, tra tentativi di semplificazione normativa e una pratica amministrativa ancora caratterizzata da evidenti complessità applicative. Nonostante le recenti modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) apportate dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), che introducono nuove modalità di sanatoria, restano ancora numerosi i casi in cui la giurisprudenza amministrativa è chiamata a intervenire per chiarire principi applicativi fondamentali.

Abusi edilizi tra sanatoria e condono

Attualmente, la regolarizzazione delle difformità edilizie è possibile attraverso diverse disposizioni:

  • art. 34-ter - Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo
  • art. 36 - Accertamento di conformità
  • art. 36-bis - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali
  • art. 37 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività

Tuttavia, nel nostro ordinamento si ricordano anche periodi, ormai lontani, in cui era consentita la sanatoria generalizzata degli abusi edilizi attraverso i condoni straordinari disciplinati dalle leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/2003.

Nonostante siano passati più di vent'anni dall'ultimo condono, molte pratiche risultano ancora pendenti, talvolta soggette alla formazione del silenzio-assenso. Ma in quali casi e a quali condizioni può dirsi effettivamente formato il titolo abilitativo per silenzio?

A fornire nuovi chiarimenti interviene la sentenza del TAR Sardegna, Sez. II, n. 339/2025, che affronta la questione relativa alla formazione del silenzio-assenso su una domanda di condono edilizio presentata nel 2004.

Il caso di specie

Nel caso esaminato, un cittadino aveva presentato istanza di condono edilizio il 9 dicembre 2004 per il cambio di destinazione d'uso di una cantina in residenziale e l’ampliamento di un’unità immobiliare. Nonostante il trascorrere di un tempo considerevole (oltre vent'anni), l'amministrazione comunale ha negato la sanatoria solo nel 2023, motivando il diniego sulla base di sopravvenuti vincoli idrogeologici introdotti dal P.A.I. nel 2013.

In primo grado viene contestato l’operato della P.A. e chiesto di ottenere:

  • l'accertamento della formazione del silenzio-assenso;
  • in subordine, l'annullamento del provvedimento di diniego.

Silenzio-assenso e condoni edilizi

Il TAR Sardegna ha accolto il ricorso confermando che:

  • il decorso di 24 mesi dalla presentazione dell’istanza, senza provvedimenti né richieste istruttorie valide da parte della P.A., determina la formazione del titolo abilitativo ex art. 32, comma 37, del D.L. n. 269/2003 (convertito con modifiche nella L. n. 326/2003);
  • la presenza di sopravvenuti vincoli (come quello idrogeologico) non può incidere sulla formazione del titolo, se essi sono intervenuti dopo la presentazione della domanda di condono;
  • il silenzio-assenso si forma solo se l'istanza è completa della documentazione richiesta dalla normativa vigente all'epoca della presentazione.

Nel caso di specie, il TAR ha rilevato che:

  • l'unica richiesta di integrazione documentale risale al 2021, quindi ben oltre il termine massimo di 24 mesi;
  • la richiesta riguardava l'autorizzazione paesaggistica per un vincolo sopravvenuto (P.A.I. 2013), non esistente al momento della presentazione della domanda;
  • non risultavano documentate lacune essenziali alla formazione del silenzio-assenso nel biennio successivo alla domanda.

Ne consegue che il provvedimento di diniego emesso dal Comune è stato annullato e il titolo abilitativo in sanatoria riconosciuto come formatosi per silenzio.

Conclusioni

La sentenza del TAR Sardegna ribadisce due principi fondamentali per la gestione delle pratiche di condono edilizio:

  • il decorso del termine di legge senza provvedimenti ostativi determina la formazione del titolo abilitativo se la pratica risulta completa e l’oblazione pagata;
  • Il successivo insorgere di vincoli non può vanificare un diritto già consolidato.

Ciò significa che:

  • da una parte, è fondamentale verificare sempre le tempistiche e l'incompletezza documentale riferita al momento della presentazione della domanda;
  • dall’altra, le richieste istruttorie tardive o relative a vincoli sopravvenuti non incidono sulla formazione del silenzio-assenso;
  • in caso di diniego su pratiche ultradecennali, si deve sempre valutare la possibilità di proporre ricorso avverso il provvedimento per formazione del titolo abilitativo per silenzio.
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