IL PIANO REGOLATORE GENERALE NON BASTA PER DEFINIRE L'EDIFICABILITÀ

Nonostante i ripetuti interventi da parte della Commissione tributaria regionale del Lazio, l'Agenzia delle Entrate, la Suprema Corte di Cassazione con alcune sentenze e da parte del Governo prima con il decreto legge 203/2005 (convertito in legge 248/2005) e poi con il decreto legge 233/2006 (convertito in legge 248/2006), il problema della corretta definizione di area edificabile non è stato ancora definitivamente risolto.

Ricordiamo, in ordine cronologico, gli eventi che si sono susseguiti nella speranza di sciogliere il nodo dell'interpretazione e corretta definizione di area edificabile:

• nel 2005 l'articolo 11-quaterdecies, comma 16, del Dl n. 203/2005, convertito definitivamente in legge n. 248/2005, ha stabilito che "…un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo";
• il 23 febbraio 2006, la sentenza n. 194/08/05 della Commissione tributaria regionale del Lazio, sezione 8, ha statuito: "L'edificabilità dei terreni viene attribuita dal Piano Regolatore Generale…";
• lo stesso anno, il decreto Bersani (art. 36, comma 2 del Dl 223/2006) è nuovamente intervenuto sulla nozione di area edificabile precisando che "ai fini delle imposte sui redditi, dell'Iva e dell'imposta di registro e dell'Ici un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo" ;
• nel 2008, la risoluzione 395/E dello scorso 22 ottobre dell'Agenzia delle Entrate ha affermato che i fabbricati che rientrano all'interno di un piano di recupero perdono la loro originaria natura di fabbricato per assumere quelle di area edificabile;
• lo stesso anno, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n.25676 dello scorso 24 ottobre, ha affermato che un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

In definitiva, l'edificabilità di un'area dovrebbe dipendere dall'inserimento della stessa all'interno del Piano Regolatore Generale e senza alcun vincolo temporale.

Ma il problema non è assolutamente risolto.
Lo strumento urbanistico, cui il dl 223 del 2006 fa riferimento, è stato sostituito in molte regioni da strumenti di pianificazione più moderni con ovvie ripercussioni sulla definizione di edificabilità.

Vediamo in particolare le diverse tipologie di strumentazione adottate dai comuni:

• Il Piano Strutturale, senza limiti temporali, definisce le strategie di massima per il governo del territorio comunale, indica gli indirizzi di sviluppo, localizza le infrastrutture di interesse prevalente e divide il territorio comunale in agricolo, urbanizzato e urbanizzabile.
• Il Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.), di valore strategico e avente una prospettiva temporale di 10 anni, riferito alle scelte di indirizzo ed alle principali tutele del territorio da concertare con la Regione (e che dovrà essere approvato dalla stessa) e gli altri enti territoriali sovraordinati.
• Il Piano degli Interventi, strumento urbanistico che, in attuazione del P.A.T., individua e disciplina gli interventi di tutela e valorizzazione, di organizzazione e di trasformazione del territorio. Viene realizzato su base quinquennale ma può essere aggiornato o variato anche nel breve periodo direttamente in Consiglio Comunale, senza necessità di approvazione Regionale, perciò viene correntemente denominato Piano Operativo o Piano del Sindaco.

Fatta questa distinzione la domanda sorge spontanea: quale piano deve essere preso in considerazione per l'applicazione dell'art. 36, comma 2 del decreto Bersani?

A questa domanda allo stato attuale non può essere data una risposta univoca ed in tale senso non si può escludere che l'incertezza normativa sia focolare di ricorsi, almeno sin quando non venga aggiornata la definizione di edificabilità in base ai nuovi strumenti urbanistici.