IL BENEFICIO DELL'AGEVOLAZIONE SI TRASFERISCE DAL VENDITORE ALL'ACQUIRENTE

Il beneficio della detrazione dall'imposta lorda del 36% prevista dall'art. 1, comma 1, della legge 449/1997 ed estesa dall'art.9, comma 2, della Legge 448/2001 all'acquisto di immobili oggetto di interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, viene trasferito dal venditore all'acquirente sia nel caso di acquisto da privato che nel caso di acquisto da un'impresa edile.

Questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione 457/E dello scorso 1 dicembre con cui l'Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori delucidazioni in merito al beneficio fiscale della detrazione del 36% previsto per le spese di ristrutturazione.
In particolare, l'Agenzia ha risposto all'interpello di un contribuente che chiedeva parere in merito alla possibilità di poter beneficiare della detrazione del 36% prevista per le spese di ristrutturazione effettuate in precedenza dal venditore che non ne aveva usufruito.

L'Agenzia delle Entrate ha, innanzitutto, ricordato la legge 448/2001 ha esteso la detrazione fiscale del 36% all'acquisto di immobili oggetto di interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare entro il 31 dicembre 2002 che provvedono alla successiva alienazione, a condizione che l'atto di acquisto fosse stipulato entro il 30 giugno 2003. Successivamente tale data è stata prorogata dalle successive leggi finanziarie e, per ultima, la legge finanziaria per il 2008 (244/2007) ha reintrodotto detta detrazione d'imposta per gli edifici ristrutturati nel periodo compreso tra l'1 gennaio 2008 e il 31 dicembre 2010 ed acquistati entro il 30 giugno 2011.
La detrazione si calcola applicando la percentuale del 36% ad un importo forfetario di spesa pari al 25% del prezzo dell'unità immobiliare, risultante dall'atto di compravendita, fermo restando il limite massimo di 48.000,00 euro.

Per quanto riguarda la possibilità di trasferire il beneficio dell'agevolazione, se non goduto per intero o in parte, dal venditore all'acquirente, l'Agenzia ha ricordato che l'art. 1, comma 7, della legge 449/1997, stabilisce che le detrazioni previste (...) non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta (…) all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare".
Successivamente la circolare n. 95 del 2005 dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente che non ha portato in detrazione, nella dichiarazione dei redditi di un dato anno, le spese sostenute per la ristrutturazione di un immobile, può iniziare a detrarre la spesa sostenuta dalla rata dell'anno successivo.

Sulla base delle suddette considerazioni, si può desumere che:

• il contribuente che vende l'immobile ristrutturato, trasferendo sull'acquirente l'onere economico sostenuto per la ristrutturazione, perde il beneficio per le restanti quote. Il beneficio si trasferisce all'acquirente , il quale, per poterne usufruire, deve essere in possesso della documentazione necessaria;
• la mancata fruizione del beneficio per le prime rate non comporta la decadenza dell'agevolazione per le rate successive.

In ultima analisi, l'Agenzia ha chiarito che il diritto a subentrare nel beneficio fiscale spetta anche nell'ipotesi in cui la detrazione del 36% sia riconosciuta per l'acquisto di un immobile ristrutturato da un'impresa edile. Infatti pur in assenza di una espressa previsione normativa in tal senso, deve tenersi presente che il beneficio connesso all'acquisto di un immobile da parte dell'impresa che lo ha ristrutturato si innesta sulla matrice fondamentale rappresentata dalla detrazione per spese di recupero edilizio, di cui costituisce una specie particolare.