RECUPERO A FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI

A fine di promuovere il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti e con l’obiettivo di limitare il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche degli immobili, dei volumi esistenti nonché di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici, la Regione Lazio ha pubblicato sul BURL 21/04/2009 n. 15 la legge 16 aprile 2009, n. 13 recante Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti.

In particolare, la legge è composta da 7 articoli che prevedono:

• l’art. 1 definisce la finalità della legge;
• l’art. 2 da una definizione puntuale a sottotetto come: volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio o di sue parti, compreso nella sagoma di copertura, che, all’atto del rilascio del relativo titolo abilitativo, non siano stato computato come volume residenziale;
• l’art. 3 definisce le condizioni per il recupero dei sottotetti;
• gli art. 4, 5 e 6 definiscono la classificazione dell’intervento, le modalità di intervento e vincolano il recupero del sottotetto all’utilizzo di tecniche per l’isolamento termico, di architettura sostenibile e di bioedilizia, di risparmio idrico, al ricorso a fonti energetiche rinnovabili e di recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili;
• l’art. 7 definisce esclusioni e deroghe.

La legge messa a punto dalla Regione Lazio non risulta essere una novità in tema di recupero dei sottotetti, vediamo, infatti, che altre Regioni (Basilicata, Calabria, Campania, Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sicilia e Veneto), hanno già legiferato in tema di recupero dei sottotetti ammorbidendo le leggi nazionale e rendendo più semplice le relative pratiche connesse.

Per quanto riguarda le condizioni per il recupero, la legge prevede che, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, possono essere recuperati i sottotetti attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio, qualora sussistono le seguenti condizioni:

• l’edificio dove è ubicato il sottotetto deve essere stato legittimamente realizzato ovvero condonato ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria di abusi edilizi;
• l’altezza media interna netta (nel caso in cui il solaio sovrastante, o una sua porzione, non sia orizzontale, si intende come la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale, mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso del solaio sovrastante ad esso) deve essere fissata in 2,40 metri per gli spazi ad uso abitazione, riducibile a 2,20 metri per gli spazi accessori o di servizio; per gli edifici siti nei comuni montani e nei territori montani dei comuni parzialmente montani è ammessa una riduzione dell’altezza media sino a 2,20 metri anche per gli spazi ad uso abitazione;
• nei locali con soffitto a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento; il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16);

(per questi due ultimi punti è consentito l’abbassamento dell’ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d’imposta dello stesso, a condizione che non incida negativamente sulla statica e sul prospetto dell’edificio e che siano rispettati i requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti, previsti dalla normativa vigente, nonché le norme sismiche.)

• in caso di soffitto non orizzontale, fermo restando il secondo punto, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;
• gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi previsti nel secondo punto devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba o ripostiglio; in corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescritta;
• sono consentite modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla legge.

L’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è subordinato all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti della pianificazione comunale e con un minimo di 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di 25 metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare.

In caso di comprovata impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, di assolvere a quest’ultimo obbligo, è consentito, anche in deroga ai regolamenti edilizi vigenti, l’intervento di recupero dei sottotetti previo versamento al comune di una somma che sarà destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.