RIVALUTAZIONE IMMOBILI A MAGLIE LARGHE

Rivalutazione dei beni immobili possibile anche in assenza di un bilancio formale, purché sia, comunque, oggettivamente dimostrabile la presenza del bene immobile rivalutato nel patrimonio aziendale fin dall'esercizio precedente quello in cui è effettuata la rivalutazione.
Lo ha affermato l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 210/E dell'11 agosto 2009, esaminando il particolare scenario prospettato da un contribuente che chiedeva di sapere se le disposizioni di cui all'articolo 15 commi 16 e seguenti, del decreto legge n. 185 del 2008, in materia di rivalutazione dei beni immobili d'impresa, siano applicabili anche:

• a beni immobili detenuti da consorzi assoggettati alla procedura di liquidazione coatta amministrativa e tornati in bonis nel 2008;
• a un bene immobile ceduto da una cooperativa a titolo gratuito nel 1999 e successivamente rientrato nella disponibilità della cooperativa per effetto di una sentenza del 2008, pubblicata il 2009, con la quale il Tribunale competente ha dichiarato nullo il precedente atto di cessione dell'immobile.

In particolare, come previsto dal comma 16 dell'articolo 15 del decreto legge n. 185 del 2008 è possibile "rivalutare i beni immobili, ad esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività d'impresa, risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007". Il successivo comma 17 stabilisce, inoltre, che "la rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007". Come già affermato dalla circolare 11/E del 19 marzo 2009 ed in linea del tutto generale, per poter effettuare la rivalutazione prevista dal dl 185/2008 è necessario che gli immobili oggetto della rivalutazione siano iscritti tanto nel bilancio relativo all'esercizio in corso al 31 dicembre 2007 che nel bilancio relativo all'esercizio successivo.

Per quanto riguarda il quesito posto dal contribuente, l'Agenzia ha ricordato che nell'attuale disciplina di rivalutazione, come nelle precedenti, la presenza del bene nell'esercizio in cui è effettuata la rivalutazione (esercizio in corso al 31 dicembre 2008) e nell'esercizio immediatamente precedente, sulla base di un diritto di proprietà o di altro diritto reale, è richiesta allo scopo di escludere dalla rivalutazione i beni di acquisizione più recente. Tale finalità è, comunque, soddisfatta anche nella particolare ipotesi in cui, in assenza di un bilancio formale, è comunque possibile dimostrare oggettivamente la presenza dei beni nel patrimonio dell'impresa nei due esercizi di riferimento.

A titolo d'esempio, l'Agenzia ha riportato le imprese in contabilità semplificata che possono effettuare la rivalutazione sui beni, acquisiti entro il 31 dicembre 2007, che risultano dal registro dei beni ammortizzabili, qualora istituito, ovvero dal registro degli acquisti tenuto ai fini IVA.

Nel caso specifico posto dal contribuente, è possibile individuare l'esistenza dei beni nel patrimonio dell'impresa alla data del 31 dicembre 2007 anche se i beni, a tale data, non risultano iscritti in un bilancio formale. Infatti:

1. nel caso dei consorzi in liquidazione coatta amministrativa tornati in bonis nel corso del 2008, l'impresa potrà iscrivere un maggior valore sui beni immobili risultanti nel bilancio relativo all'esercizio 2008 sempre che gli stessi risultino iscritti, alla data del 31 dicembre 2007, nel rendiconto patrimoniale redatto dal commissario liquidatore ovvero nel registro dei beni ammortizzabili;
2. con riferimento al secondo caso prospettato dal contribuente, la dichiarazione di nullità dell'atto di cessione dell'immobile determina a livello civile l'inefficacia del contratto fin dal momento in cui è stato concluso, per cui l'immobile oggetto del contratto di cessione dichiarato nullo, pur non essendo iscritto nel bilancio al 31 dicembre 2007, è giuridicamente presente a tale data nel patrimonio dell'impresa e, di conseguenza, può essere rivalutato nel bilancio relativo all'esercizio in corso al 31 dicembre 2008.