Condominio, spese di manutenzione e contratto di compravendita di una unità abitativa

In assenza di specifiche indicazioni all'interno del contratto di compravendita, nel caso in cui un'unità abitativa posta all'interno di un condominio sia venduta dopo che l'assemblea condominiale ha deliberato l'approvazione della spesa per i lavori condominiali di manutenzione, l'onere di pagare le spese spetta a seconda della natura dei lavori.

Lo ha affermato la Suprema Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010 è intervenuta sull'annoso problema di chi deve pagare le spese per lavori condominiali di ristrutturazione nel caso in cui gli stessi siano deliberati dall'assemblea condominiale prima dell'atto di compravendita dell'unità abitativa. In particolare, i giudici di terzo grado, pur riconoscendo che la giurisprudenza di Cassazione ha fornito risposte contrastanti, ha affermato che venditore e acquirente possono liberamente pattuire nel contratto di compravendita a quale delle due parti sia destinato ricadere l'onere per le spese condominiali deliberate e ancora da eseguire. In mancanza di pattuizione, occorre stabilire la natura della spesa per individuare a chi ricade l'onere del pagamento, ed in particolare:

• nel caso di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, la nascita dell'obbligazione ricade con il compimento effettivo dell'attività gestionale mirante alla manutenzione. L'obbligo insorge, dunque, al momento in cui si compie l'intervento nel nome di un'esigenza collettiva. Sebbene le spese per questo tipo di manutenzione siano precedute dal preventivo annuale approvato dall'assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare.
• nel caso di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio, la quale deve essere preventivamente determinata dall'assemblea nella sua qualità e quantità e nell'importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso, l'obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma direttamente dalla delibera dell'assemblea.