Prima casa, IVA al 4% agli interventi migliorativi in corso d'opera

Gli interventi migliorativi extra-capitolato, realizzati in corso d'opera su un immobile adibito a destinazione abitativa "prima casa", scontano l'aliquota ridotta del 4 per cento così come previsto dal numero 39) della Tabella A, parte seconda, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

Lo ha affermato l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 22/E del 22 febbraio 2011, in risposta al quesito presentato da un socio di una cooperativa edilizia. In particolare, l'istante aveva commissionato in corso d'opera interventi edili aggiuntivi consistenti in migliorie sul proprio immobile a destinazione abitativa prima casa. Gli interventi sono stati realizzati dalla cooperativa edilizia in appalto ad una impresa costruttrice, alla quale l'istante ha poi commissionato gli interventi migliorativi extra-capitolato. Il quesito posto dal contribuente riguarda la corretta aliquota applicabile ai corrispettivi dei lavori in questione.

L'Agenzia delle Entrate prima di rispondere al quesito ha ricordato che il citato DPR 26 ottobre 1972, n. 633 prevede al numero 36) della Tabella A, parte seconda, che l'aliquota del 4% si applica alle "prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all'art. 13 della L. 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l'attività di costruzione di immobili per la successiva vendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis)."

Il punto 21) della citata tabella comprende: "le case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell'atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell'atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota".
Il punto 21) rimanda poi alla nota II bis, dell'art. 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, contenente le condizioni per le quali è possibile fruire delle agevolazioni prima casa.

Ciò premesso, l'Agenzia ha chiarito che il regime agevolato spetta nelle sole ipotesi di contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione "ex novo" di fabbricati a destinazione abitativa non di lusso. Committenti dei lavori possono essere rispettivamente imprese costruttrici per la rivendita, cooperative edilizie e loro consorzi nonché persone fisiche in possesso dei requisiti "prima casa".

In riferimento a quanto sopra, nel caso prospettato dal contribuente, i lavori di costruzione sono stati commissionati a terzi da una cooperativa edilizia a proprietà divisa, mentre i lavori di miglioramento sono stati commissionati da un soggetto in possesso dei requisiti prima casa e per tale motivo:

• per ciò che attiene le prestazioni rese dall'appaltatore nei confronti della cooperativa, aventi ad oggetto la costruzione dell'immobile, si applica il punto 39) della Tabella A, parte seconda, allegata al DPR n. 633 del 1972;
• per quanto concerne le diverse prestazioni rese nei confronti del singolo socio, relative agli interventi di miglioria (extracapitolato), questi, considerato che l'alloggio non è ancora completamente realizzato, non hanno ad oggetto un intervento di ristrutturazione edilizia; sono da considerare, dunque, delle prestazioni che, pur se rese nei confronti di un soggetto diverso dal committente principale, si inseriscono nel processo di costruzione dell'immobile, ed hanno ad oggetto l'inserimento di materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una migliore funzionalità dell'alloggio.

Per tale motivo, considerato che il socio che richiede le migliorie è in possesso dei requisiti per fruire dell'agevolazione prima casa, alle relative prestazioni è applicabile l'aliquota del 4 per cento.

A supporto della tesi, l'Agenzia ha richiamato la circolare n. 219/E del 30 novembre 2000, che ha riconosciuto la spettanza dell'aliquota IVA del 4 per cento in relazione ai lavori di ampliamento degli edifici già costruiti o in corso di costruzione, nell'ipotesi in cui il committente sia una persona fisica in possesso dei requisiti "prima casa". Chiaramente l'aliquota del 4 per cento è applicabile ai lavori extracapitolato oggetto del quesito solo alla condizione che l'abitazione conservi, anche dopo l'esecuzione dei lavori in questione, le caratteristiche non di lusso, determinate sulla base dei parametri dettati dal decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.