TUTELA DEGLI ACQUIRENTI

Il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 stabilisce alcune norme a favore degli acquirenti di immobili.
In particolare, l’art. 4 del suddetto decreto stabilisce l’obbligo del costruttore a contrarre e a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento dell’immobile, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, che copra danni materiali e diretti all’immobile, compresi quelli causati per vizio del suolo o per difetto della costruzione. L’art. 1669 del codice civile stabilisce, infatti, che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
È consigliabile pretendere dal costruttore una polizza assicurativa che copra non solo i danni alle parti strutturali dell’immobile, ma anche tutti gli elementi secondari e accessori, le cui carenze costruttive possano compromettere la funzionalità e praticabilità dell’immobile. È utile accertarsi che i massimali del risarcimento previsto dalla polizza siano in grado di coprire l’eventuale costo di ricostruzione dell’immobile, e che eventuali varianti in corso d’opera, nonché comportamenti colposi da parte del costruttore non incidano sull’efficacia di tale polizza.

L’art. 6 stabilisce i contenuti che deve possedere il contratto preliminare, ovvero:

• le indicazioni previste dagli articoli 2659, primo comma, n.1 (il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate) e 2826 del codice civile (Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere specificamente designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono);
• la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
• gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;
• le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
• i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
• l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;
• gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;
• l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonche' la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
• gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche' di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
• l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

Agli stessi contratti devono essere allegati:

• il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
• gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

L’art. 12 stabilisce l’istituzione, da parte del Ministero dell’economia e delle finanze, e le finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire, con lo scopo di assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.