Stato legittimo, sanatoria edilizia e fiscalizzazione abusi: cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Il concetto di stato legittimo di un immobile rappresenta il principio cardine entro cui si muove tutta l’attività legata alla conformità edilizia: salve le ipotesi di edilizia libera, per costruire è necessario un titolo edilizio, il quale attesta la legittimità del manufatto.

Stato legittimo di un immobile: la nuova definizione del Decreto Salva Casa

Un principio guida contenuto nel comma 1-bis, art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), e che adesso il Decreto Legge del 29 maggio 2024, n. 69, c.d. Decreto Salva Casa ha modificato, cercando di operare, ossequio al proprio nome, una semplificazione sulle attività di verifica di conformità legate agli edifici esistenti.

Se finora la norma aveva disposto che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, adesso lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Una semplice "o" che cambia tutto: adesso per la verifica dello stato legittimo di un immobile sul quale siano stati effettuati più interventi, non sarà necessario presentare il titolo edilizio originario ed eventuali ulteriori autorizzazioni successive (es. CILA, DIA, SCIA), ma sarà sufficiente il più recente ottenuto, sul presupposto che le verifiche sulla preesistenza dello stato legittimo siano state effettuate dalla stessa Amministrazione che ha rilasciato l’ultimo permesso.

Si tratta di un importante intervento di semplificazione che dovrebbe, di fatto, snellire le procedure legate all’attestazione dello stato legittimo di un immobile, ad esempio nel caso di compravendite.

Stato legittimo e sanatoria edilizia

Altra importante aggiunta, nello stesso comma 1-bis, riguarda i titoli in sanatoria. Il testo infatti dispone che “sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis”.

Questo significa che ad attestare lo stato legittimo dell’immobile adesso possono essere:

• l'accertamento di conformità ex art. 36 del Testo Unico Edilizia per interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (c.d. "doppia conformità edilizia");
• l’accertamento di conformità per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 36-bis, introdotto dallo stesso D.L. n. 69/2024, relativo alla sanatoria di abusi edilizi minori);
• il pagamento della sanzione pecuniaria per immobili con permesso di costruire annullato (art. 38).

Fiscalizzazione abusi edilizi: piena legittimità degli immobili

Cambia anche la disciplina sulla fiscalizzazione dell’abuso: mentre precedentemente il pagamento delle sanzioni pecuniarie ex art. 33, 34 e 37 era finalizzato solo a garantire la tolleranza da parte della PA degli abusi edilizi commessi, senza ottenere però lo stato legittimo e precludendo quindi la possibilità di qualunque intervento successivo, adesso alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorre anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis.