Successione e agevolazioni prima casa: chiarimenti dal Fisco

In sede di dichiarazione di successione l’erede può fruire dell'agevolazione “prima casa” in relazione ad uno solo degli immobili ereditati, da individuare nella dichiarazione stessa, anche se questo è formalmente costituito da due particelle catastali, a condizione che le stesse risultino ''unite di fatto ai fini fiscali'', nel rispetto della procedura delineata nella circolare 13 giugno 2016, n. 27.

Dichiarazione di successione e agevolazione prima casa: la risposta del Fisco

La conferma arriva dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 155/2023, a seguito dell’interpello di un contribuente, tra gli eredi legittimi di diversi beni in assenza di testamento. Tra i beni ereditari rientra un edificio costruito a cavallo di due particelle di terreno con diversa intestazione, che presenta 3 unità abitative classificate A/2, ciascuna delle quali costituita da due particelle catastali con diversa intestazione, ma senza autonomia funzionale e reddituale e perciò riunite di fatto a fini fiscali, di cui una adibita ad abitazione principale dell’istante. In una situazione simile, è possibile utilizzare l’agevolazione prima casa ai fini successori?

Nel valutare la questione, il Fisco ha preliminarmente ricordato che ai sensi dell’art. 69, comma 3, della legge n. 342/2000, «Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione”, come specificato nel Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con d.P.R. n. 131/1986.

Dichiarazione di successione: i requisiti per le agevolazioni prima casa

Il riferimento è ai requisiti previsti dall'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 che prevede l'agevolazione per le case di abitazione diverse da quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9 e dalla relativa Nota II­bis, secondo cui l'immobile deve essere ubicato:

• nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;
• se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;
• se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
• nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero:
  • che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano (lettera a);
  • l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile (lettera b);
  • l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (lettera c).

Inoltre Il successivo comma 4 del citato articolo 69 dispone che «Le dichiarazioni di cui alla nota II bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (...), sono rese dall'interessato nella dichiarazione di successione».

Ai fini della richiesta dell'agevolazione nella dichiarazione di successione, è quindi necessaria la sussistenza di tali requisiti.

Per altro, con la circolare del 7 maggio 2001, n. 44/E è stato chiarito che la nota II­-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, prevede espressamente che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca la propria residenza oppure vi svolga la propria attività. “È quindi palese il riferimento al singolo immobile con la conseguenza che l'agevolazione non può che riferirsi ad un'unica unità immobiliare e relative pertinenze”.Sulle rimanenti unità immobiliari pervenute con la stessa donazione o successione devono, invece, essere corrisposte le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale (...)”.

Si ritiene, quindi, che il beneficio possa essere riconosciuto una sola volta per ciascun beneficiario in relazione all'immobile cui egli faccia riferimento nella dichiarazione resa e allegata alla denuncia di successione; pertanto, l'agevolazione può essere accordata per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti, purché si costituisca per mezzo della dichiarazione una diretta relazione tra il bene ed il soggetto beneficiario dell'agevolazione.

Quindi, nel caso in esame, in presenza di tutte le condizioni specificate dal Fisco, l'istante potrà richiedere l'agevolazione “prima casa” in relazione ad uno solo degli immobili caduti in successione, da individuare nella relativa dichiarazione, anche se esso risulti formalmente costituito da due particelle catastali (con distinta titolarità), a condizione che le stesse risultino ''unite di fatto'' ai fini fiscali, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale, nel puntuale rispetto della procedura delineata nella circolare 13 giugno 2016, n. 27.

Questa situazione deve risultare negli archivi catastali: il citato documento di prassi precisa infatti che «L'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

In ogni caso, specifica il Fisco, l'immobile costituito dalle particelle catastali unite di fatto ai fini fiscali deve in ogni caso costituire una casa di abitazione diversa da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Dichiarazione di successione: agevolazioni per le pertinenze

Queste considerazioni valgono anche per le pertinenze, composte da più particelle senza autonomia funzionale e reddituale e perciò riunite di fatto ai fini fiscali, fermo restando il rispetto della richiamata procedura.

Proprio sulle pertinenze, l’Agenzia ricorda che ai sensi dell’art. 817 c.c. "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".

Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti:

• a) oggettivo, ossia la destinazione durevole funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente tra un bene e un altro di maggiore importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest'ultimo;
• b) soggettivo, ossia la volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.

Al riguardo, con la circolare n. 38/E del 2005, in materia di agevolazione “prima casa”, è stato precisato che anche l'acquisto di una pertinenza a titolo gratuito gode dell'agevolazione di cui all'articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000.

Ne consegue che anche alle successioni e alle donazioni si applicano le previsioni del comma 3 della Nota II­bis, ai sensi del quale «Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato».

Quindi il regime agevolato previsto per gli acquisti a titolo gratuito di case di abitazione è esteso anche alle pertinenze qualora ricorrano i requisiti e le condizioni di cui alla Nota II-bis.