Superbonus 110%: le 3 cose da sapere prima di avventurarsi in un intervento

L'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha messo in piedi nel nostro ordinamento fiscale il tanto chiacchierato superbonus 110%. Una misura a tempo dalla potenza straordinaria che unisce una serie di interventi indispensabili (riqualificazione energetica e strutturale) ad una aliquota fiscale particolarmente vantaggiosa e a delle modalità di fruizione che aprono a tutti le possibilità di accesso (sconto in fattura e cessione del credito).

Superbonus 110%: cose da sapere

Dalla pubblicazione del Decreto Rilancio abbiamo seguito queste detrazioni fiscali in modo attento e puntuale, riportando nel nostro Speciale Superbonus 110% tutti gli interventi correttivi e i chiarimenti dei soggetti che a vario titolo hanno una certa rilevanza (Enea, Agenzia delle Entrate e Commissione per il monitoraggio del Sismabonus).

Arrivano sempre molte richieste di chiarimento da parte dei nostri utenti. Contribuenti, tecnici e imprese ci pongono sempre più spesso quesiti (anche molto articolati) a cui proviamo a rispondere sempre precisando che la "regola" va sempre "calata" alle specificità e complessità del caso.

Dopo aver pubblicato la nostra guida al superbonus 110% (con risultati straordinari, a proposito grazie per la fiducia), abbiamo pensato di condensare alcune informazioni di base che potrebbero servire a chi sta pensando di intervenire con la detrazione fiscale del Decreto Rilancio.

La prima cosa da sapere: il requisito soggettivo

La prima domanda che ci si dovrebbe porre è: possiedo i requisiti soggettivi previsti dalla norma? L'art. 119, comma 9 del Decreto Rilancio definisce puntualmente i beneficiari del bonus 110%. Ed, in particolare, per gli interventi previsti possono accedere al superbonus solo i seguenti beneficiari:

• condomini;
• edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
• persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
• istituti autonomi case popolari (IACP);
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Se possediamo uno dei suddetti requisiti soggettivi, possiamo porci la seguente domanda: "l'edificio o l'unità immobiliare fa parte di una delle seguenti categorie catastali?A/1, A/8 e A/9?

Il Decreto Rilancio, infatti, esclude l'accesso al bonus alle seguenti categorie catastali:

• A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
• A/8 - Abitazioni in ville;
• A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

La seconda cosa da sapere: il requisito "oggettivo"

A questo punto occorre fare una attenta valutazione sull'edificio o unità immobiliare sulla quale si vuole intervenire. Preliminarmente occorre sapere che limitatamente alle "unità immobiliari" in edifici plurifamiliari, la norma richiede siano soddisfatti contemporaneamente i seguenti requisiti:

• accesso autonomo;
• indipendenza funzionale.

Requisiti sui quali si è espressa l'Agenzia delle Entrate:

• Superbonus 110%: il Fisco definisce l'unità immobiliare funzionalmente indipendente;
• Superbonus 110%: come dimostrare accesso autonomo e indipendenza funzionale.

Ciò premesso, limitatamente all'ecobonus 110% dobbiamo chiederci se l'edificio è in possesso di un impianto termico. La norma agevolativa per gli interventi di riqualificazione energetica richiede come conditio sine qua non la presenza di un impianto termico come definito al punto l-tricies del comma 1 dell'articolo 2 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192. Funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.

Nel caso di sismabonus 110% (ma analoghe considerazioni si potrebbero fare per quello ordinario) è necessario sapere:

• se l'edificio è ubicato in zona sismica 1, 2 e 3 (la norma non agevola inspiegabilmente gli interventi in zona 4);
• se si sta operando in Zona A (centri storici).

In quest'ultimo caso l'intervento potrebbe complicarsi perché l'art. 16-bis, comma 1, lettera i) del TUIR, limitatamente agli interventi in centro storico, richiede che l'intervento sia eseguito sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Definizione, quella di progetto unitario, non presente in alcuna norma (tecnica o fiscale) che ha lascia molti dubbi di interpretazione.

La terza cosa da sapere: l'avvio del cantiere e gli abusi edilizi

Limitatamente agli interventi di superbonus, che non prevedono la demolizione e ricostruzione dell'edificio, l'ultimo decreto Semplificazioni-bis (il D.L. n. 77/2021, ancora in corso di conversione in legge) ha previsto l'avvio dei cantieri tramite presentazione di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) che noi abbiamo già ribattezzato CILAS. Benché con questa modifica oggi si è svincolato l'accesso al bonus 110% dallo stato legittimo e dalle cause di decadenza del beneficio previste all'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), un contribuente lungimirante o un tecnico professionale dovrebbe interrogarsi sulla eventuale presenza di abusi edilizi.

Googlando un po' sull'argomento, sono tanti gli articoli sul web (pubblicati su portali non specializzati) che invitano all'avvio dell'intervento anche in presenza di abusi edilizi. In alcuni casi sarà anche possibile (vedi cosa hanno stabilito gli sportelli unici per l'edilizia di Genova e Catania.

Nella normalità occorre, però, tenere a mente alcuni particolari:

1. la CILA non è un titolo edilizio ma le opere sono soggette al controllo del SUE;
2. l'abuso non blocca il superbonus ma si autodenuncia all'interno della CILA stessa, attivando tutti procedimenti per la repressione previsti dal testo unico edilizia.

Nel caso, però, l'edificio non sia viziato da alcuna difformità, sarà possibile cominciare a valutare il miglior intervento per migliorare energeticamente la qualità del fabbricato (almeno un doppio salto di classe energetica) e ridurre il rischio sismico (anche senza salto di classe sismica).

Mentre sui primi due aspetti si potrebbe verificare autonomamente, sul terzo e su tutta l'attività successiva, è sempre indispensabile affidarsi ad un tecnico qualificato, possibilmente terzo rispetto all'esecuzione dei lavori.