Superbonus 110%, le 3 problematiche per i condomini

"Se non diamo tempo ai condomini di avviare i cantieri avremo perso l'occasione per riqualificare e mettere in sicurezza centinaia di edifici soprattutto in aree degradate". Queste le parole con le quali il Presidente dell'Associazione Nazionale Costruttori Edili (Ance), Gabriele Buia, ha aperto l'incontro della Filiera dell'edilizia con i leader politici sulla semplificazione del Superbonus.

Superbonus 110% e condomini

Parole che, insieme all'ultimo report pubblicato da Enea, evidenziano la necessità di proroga per la misura fiscale messa in piedi dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ma che stenta a decollare soprattutto per i condomini, ovvero i beneficiari per cui il bonus 110% era stato pensato.

Dai dati pubblicati da Enea sull'utilizzo, in particolare, dell'ecobonus 110% è emerso come la detrazione fiscale del 110% sia stata maggiormente utilizzata negli edifici unifamiliari e nelle unità immobiliari indipendenti:

Dati che andrebbero "letti" meglio anche per capire quali siano stato effettivamente gli interventi utilizzati dai contribuenti e proposti dalle aziende per realizzare il doppio salto di prestazione energetica e accedere al bonus fiscale del 110%.

Le difficoltà dei condomini

Ma, dubbi sulla tipologia di intervento a parte, ciò che è certo sono le difficoltà riscontrate dai condomini e che riguardano fatti ormai noti sui quali (probabilmente) si interverrà con un provvedimento d'urgenza che sarà pubblicato entro maggio.

Ma quali sono le difficoltà e i dubbi che riguardano i condomini? proveremo di seguito a metterli in fila.

Gli abusi edilizi

Il primo è ormai noto a tutti e riguarda lo stato legittimo di molti condomini che nel corso degli anni hanno chiuso balconi, verande e ampliato attici. L'art. 49 del DPR n. 380/2001 prevede, infatti, che per accedere ad una qualsiasi detrazione fiscale, l'intervento deve essere conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio e sull'edificio non devono essere presenti abusi.

Si potrebbe domandare "l'art. 49 è sempre esistito, come mai se ne parla solo adesso?" Domanda lecita che si scontra da una parte sulla necessità per il tecnico di asseverare lo stato legittimo delle parti comuni per poter richiedere il titolo edilizio e dall'altra sulla consapevolezza che nel caso di eventuali controlli, ciò che si rischia non è il 50% di una piccola spesa, ma il 110% di un intervento che per un condominio supera quasi sempre il centinaio di migliaia di euro.

Tra le altre cose, quella che avrebbe dovuto essere una semplificazione apportata dal Decreto Legge n. 104/2020 che ha aggiunto il comma 13-ter all'art. 119 del Decreto Rilancio si è rivelato un vero e proprio boomerang. Il comma in questione ha, infatti, previsto per il tecnico l'obbligo di asseverare lo stato legittimo degli edifici plurifamiliari riferendosi "esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi". Obbligo sul quale si sono interrogati tecnici di tutta Italia per comprendere se vada asseverato lo stato legittimo di tutte le parti comuni o solo di quelle interessate dall'intervento. Differenza non da poco.

La verifica di conformità

Restando sul tema "stato legittimo", altra complessità (acuita dal periodo di pandemia) riguarda l'accesso agli atti necessaria per "trovare" (utilizzo appositamente questo termine perché spesso è una vera e propria caccia) i documenti che servono per verificare la presenza di eventuali abusi edilizi.

Per conformità urbanistica ed edilizia è, infatti, necessario verificare che lo stato di fatto corrisponda esattamente con il titolo abilitativo con cui è stata autorizzata la costruzione e tutti i successivi interventi. Aspetto non di poco conto se consideriamo la scarsa (spesso assente) digitalizzazione degli archivi e l'assenza di documentazione se stiamo parlando di edifici ante '67.

Il fondo speciale

Ultimo aspetto non di poco conto e che è stato molto sottovalutato quando si parla di condomini, riguarda l'obbligo previsto (e mai derogato da alcuna norma) dall’art. 1135, comma 4 del Codice Civile.

Tale comma obbliga il condominio che intende intervenire con opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Fondo che può essere costituito anche in funzione di un progressivo stato di avanzamento.

Benché l'art. 121 del Decreto Rilancio abbia previsto le due opzioni alternative alla detrazione diretta (sconto in fattura e cessione del credito), è fuori ogni dubbio che stiamo parlando di una detrazione fiscale che necessita di requisiti e adempimenti che potrebbero non essere rispettati. Resta, quindi, sempre un ragionevole dubbio che possa non essere rilasciato il visto di conformità necessario per avvalersi delle due opzioni alternative.

L'art. 121, comma 1-bis del Decreto Rilancio prevede, però, che le due opzioni alternative possano essere esercitate sulla base di stati di avanzamento lavori (non più di due e riferite ad almeno il 30% dell'intervento). Cosa significa? che nella migliore delle ipotesi si potranno avere un primo stato di avanzamento al 35% dei lavori, un secondo al 70% e uno stato finale. Quindi 3 step: 35%, 35% e 30%.

Considerato che gli interventi che rientrano nel superbonus sono certamente opere di manutenzione straordinaria e considerato che non è prevista alcuna deroga all’art. 1135, comma 4 del Codice Civile, è chiaro che il condominio dovrà costituire preventivamente un fondo speciale (che nella migliore delle ipotesi non utilizzerà) pari ad almeno il 35% dell’importo dei lavori che possa coprire i 3 step che portano al fine lavori.