Superbonus 110% e abusi edilizi: le 2 possibili soluzioni

Dopo la pubblicazione e conversione in legge del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) il legislatore ha immediatamente compreso che l'obiettivo dichiarato di riqualificare energeticamente e strutturalmente il patrimonio immobiliare si sarebbe scontrato contro un muro alto e spesso chiamato "conformità urbanistica-edilizia".

Superbonus 110% e le modifiche per gli abusi edilizi

È così cominciata una rincorsa per capire come intervenire. La prima modifica è arrivata con il Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126, con il quale è stato inserito all'art. 119 del Decreto Rilancio il comma 13-ter. Un comma che ha provato a risolvere il problema abusi edilizi quanto meno per gli edifici plurifamiliari. Si è, infatti, deciso che per questi edifici i controlli del tecnico e dello Sportello Unico Edilizia (SUE) riguardo la conformità urbanistico edilizia si sarebbero dovuti limitare alle parti comuni.

Una modifica che, però, si è scontrata anche lei con diverse problematiche:

• la prima riguarda i contenuti stessi del comma 13-ter che hanno lasciato il dubbio se la conformità andasse valutata per tutte le parti comuni dell'edificio plurifamiliare oppure solo per quelle interessate dall'intervento (differenza non da poco);
• la seconda riguarda il fatto che il problema abuso restava per gli edifici unifamiliari (ovvero quelli che fino ad ora hanno maggiormente utilizzato il superbonus) sui quali, non avendo parti comuni, la conformità andava valutata su tutto;
• il terzo è relativo alle difficoltà di accesso agli atti che hanno ritardato pesantemente la fase di audit iniziale con tempistiche non compatibili con l'orizzonte temporale previsto per il bonus 110%;
• il quarto motivo riguarda le differenze tra Comune e Comune (anche della stessa Regione) nella definizione dello stesso intervento edilizio (in alcuni per il cappotto termico bastava una CILA, in altri richiedono una SCIA o addirittura una SCIA pesante).

Le modifiche di maggio 2021 e le problematiche residue

Per questo motivo, il Governo Draghi ha ritenuto che l'unica possibilità fosse quella di modificare il comma 13-ter, sostituendolo (con l'art. 33 del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77) con uno completamente nuovo che eliminasse il problema alla radice: superbonus (senza demolizione e ricostruzione) in manutenzione straordinaria con CILA, senza verifica dello stato legittimo e senza decadenza dei benefici fiscali in caso di abusi (deroga al principio stabilito dall'art. 49 del DPR n. 380/2001).

Una soluzione che da avvio al superbonus ma non elimina il problema abuso e i suoi effetti (civili e penali). Perché, pur non essendo più necessaria la verifica di conformità (che nella CILA veniva dichiarata dal committente interessato), in caso di presenza di abusi di varia entità il SUE riceverebbe una comunicazione con allegati grafici (la CILA stessa) da cui si evincerebbero immediatamente eventuali difformità che genererebbero:

• la sospensione del cantiere: una CILA controllata dal SUE potrebbe portare ad un ordine di sospensione del cantiere con effetti a catena per l'interessato che potrebbe pagare delle penali all'impresa per il blocco;
• l'autodenuncia: una CILA che descriva delle difformità mette nelle condizioni il SUE di sanzionare l'interessato (che ricordiamo ancora una volta è l'unico responsabile della CILA).

Deontologia professionale vuole che un professionista serio metta al corrente il committente di queste problematiche anche perché, senza una verifica dello stato legittimo, il tecnico non avrebbe alcuna responsabilità sullo storico che riguarda l'edificio. Per verificare eventuali abusi, un tecnico deve reperire (con tante difficoltà) i titoli che hanno legittimato l'edificazione e le successive modifiche, e sovrapporle ad una rappresentazione dello stato dei luoghi. Senza questa fase, il tecnico non ha certamente idea se quell'immobile presenti delle irregolarità, dunque non ha anche nessuna responsabilità (ricordiamo che nel modulo CILA il tecnico assevera esclusivamente l'intervento).

Superbonus 110% e abusi edilizi: 2 possibili soluzioni

Nelle ultime settimane si è parlato tanto di superbonus e del problema abusi. Si è anche provato a trovare una soluzione che consentisse di raggiungere l'obiettivo principale che, non lo dimentichiamo, dovrebbe essere quello di migliorare il costruito dal punto di vista energetico e strutturale.

Qualsiasi soluzione individuata non può prescindere da un intervento di base: la digitalizzazione completa dei SUE. Un po' come avviene al catasto, tutto dovrebbe essere digitale, consentire l'accesso immediato agli archivi, presentare pratiche senza possibilità di intoppi e avere tempistiche certe.

Ciò premesso, nei tanti confronti avuti con tecnici e avvocati, si sono individuate due possibili soluzioni.

La prima è quella di rivedere integralmente il DPR n. 380/2001 prendendo coscienza dello stato del patrimonio immobiliare. Il DPR n. 380/2001 è stato realizzato quando in Italia gli interventi più comuni erano quelli di nuova costruzione. Oggi non è più chiaramente così.

La nuova disciplina delle costruzioni dovrebbe partire da questo presupposto e avere come scopo primario quello di rendere conforme quello che non si può demolire e demolire quello che non si può rendere conforme. Senza troppi giri di parole occorrerebbe intervenire su tolleranze costruttive, variazioni essenziali e accertamento di conformità.

Reso "conforme" il patrimonio immobiliare, tutto potrebbe procedere in modo più spedito.

Ma questa è, chiaramente, un'ipotesi nel lungo termine perché prima andrebbe cambiata la legge (su questo si sta lavorando), poi andrebbero formati i tecnici e i SUE, infine andrebbe previsto un serio sistema sanzionatorio (con una giustizia veloce e snella) per contribuenti, tecnici, imprese e amministrazioni che non si adeguano.

Volendo restare nel breve termine, le alternative non sono tante. Probabilmente solo una e si avvicina parecchio a quanto prevede l'attuale versione del comma 13-ter.

Come detto l'obiettivo è riqualificare energeticamente e rendere più sicuri gli edifici legittimamente realizzati. Considerato che per il superbonus viene richiesto il doppio salto di classe energetica e il miglioramento sismico (entrambi asseverati dal tecnico), si potrebbe pensare ad una CILA molto snella in cui l'interessato compila la parte anagrafica (titolarità, qualificazione, localizzazione, tecnici e imprese incaricate) e il tecnico la parte relativa all'asseverazione dell'intervento a cui allegare le asseverazioni prodotte. Al SUE l'unico compito di valutare:

1. i presupposti di presentazione della CILA (ma se si tratta di superbonus senza demolizione e ricostruzione, non ci sarebbero grandi problematiche considerata la decisione che tutto va in CILA);
2. l'asseverazione dell'intervento da parte del tecnico.

Nessuna verifica sulla conformità urbanistica dell'immobile, ma solo sul titolo che ne ha concesso l'edificazione (o attestazione per gli immobili ante '67). Nessun aggiornamento della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), teoricamente prevista perché cambiano le condizioni di cui all'art. 24, comma 1 del DPR n. 380/2001. In fondo la CILA è una comunicazione, non un'istanza come il permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività.

In questo modo si punterebbe solo al raggiungimento dell'obiettivo primario che è quello di migliorare gli edifici legittimamente costruiti.