Superbonus 110% e abusi edilizi: cosa è cambiato?

L’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto nel nostro ordinamento le detrazioni fiscali del 110% per incentivare gli interventi di riqualificazione energetica e strutturale del patrimonio edilizio esistente. Ma non solo...

Superbonus 110%: il rapporto con gli abusi edilizi

Non solo perché se ripercorriamo la storia del superbonus 110% saltano fuori almeno due aspetti di notevole importanza che riguardano la scarsa conoscenza del legislatore:

• dello stato legittimo del patrimonio edilizio esistente;
• dell’attuale normativa edilizia.

Un binomio indissolubile che è sempre esistito ma che un’aliquota particolarmente favorevole (il 110%) e le possibilità alternative alla detrazione fiscale (sconto in fattura e cessione del credito) hanno accentuato.

L’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) non è nuovo agli addetti ai lavori ma chissà perché ogni qual volta si parla di ecobonus o bonus ristrutturazioni edilizie, nessuno si è mai posto particolari problematiche sull’eventuale presenza di abusi edilizi.

Entrando nel dettaglio, l’art. 49, comma 1 del Testo Unico Edilizia prevede:

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Considerato che non è possibile “parcellizzare” un abuso edilizio e che anche un intervento di manutenzione ordinaria su un immobile che presenta delle difformità viene considerato una ripresa dell’attività criminosa, è chiaro che in presenza di interventi edilizi che vogliono fruire di una detrazione fiscale, è necessario che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Condizione necessaria per qualsiasi detrazione tranne che per il superbonus 110%. Ma per arrivare al motivo scelto dal legislatore, è opportuno ricordarne la storia.

Superbonus 110% e abusi edilizi: le modifiche dopo il D.L. n. 104/2020

Che qualcosa non sia andato secondo i piani del legislatore è stato subito evidente. Ad agosto 2020 viene, infatti, pubblicato il primo correttivo al Decreto Rilancio: il Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126. Un provvedimento che “prova” a mettere una toppa al problema “abuso edilizio”.

L’art. 51 del D.L. n. 104/2020 aggiunge all’art. 119 del Decreto Rilancio la prima versione del comma 13-ter che prevedeva:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Una prima versione del comma 13-ter che, sin da subito, ha mostrato tutti i suoi limiti relativi:

• alla possibilità offerta unicamente agli edifici plurifamiliari, dimenticando completamente gli unifamiliari;
• alla difficoltà degli operatori nel comprendere se lo stato legittimo andava asseverato per tutte le parti comuni oppure solo per quelle interessate dall’intervento (differenza non di poco conto).

Superbonus 110% e abusi edilizi: le modifiche dopo il D.L. n. 77/2021

Dopo altri due correttivi (la legge di bilancio 2021 e il D.L. n.59/2021) il legislatore decide quindi di cambiare completamente rotta e prevedere un regime speciale (edilizio e fiscale) per “alcuni” interventi di superbonus 110%, quelli affetti dalla malattia abusi edilizi.

Arriva, infatti, il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108 che sostituisce il comma 13-ter e aggiunge i commi 13-quater e 13-quienquies:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis, comma 1 -bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13 -ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

3 commi importanti perché slegano la fruizione del superbonus 110% dalle cause di decadenza previste all’art. 49 del Testo Unico Edilizia e prevedono un regime speciale edilizio e fiscale.

La CILA-Superbonus 110%

Gli interventi di superbonus senza demolizione e ricostruzione dell’edificio necessitano adesso di una particolare comunicazione non prevista del Testo Unico Edilizia e denominata CILA-Superbonus 110%. Un cambio di rotta epocale perché il legislatore, al fine di incentivare l’utilizzo del superbonus, decide di mettere da parte qualsiasi abuso. Ciò che conta è che l’immobile sia stato edificato legittimamente e la presenza di eventuali abusi edilizi non pregiudicherà la fruizione del beneficio fiscale.

Ma non solo. La nuova modulistica, semplificata in ogni sua parte, consente a chi la presenta di non descrivere esattamente lo stato dei luoghi. Nessun elaborato grafico è richiesto, ma unicamente una “mera” descrizione dell’intervento. Il che da ufficialmente il via libera a tutti quegli interventi che non prevedono demolizione e ricostruzione.

Se sia una scelta corretta o sbagliata non sarò io a dirlo. Quel che è certo è che sul piatto della bilancia vanno messi tanti elementi:

• lo stato di salute del patrimonio edilizio;
• la responsabilità degli abusi stessi;
• una normativa edilizia che non tiene minimamente in considerazione i primi due punti;
• una pubblica amministrazione che non è riuscita a vigilare (anzi spesso è stata connivente);
• archivi edilizi che “scoraggiano” qualsiasi intervento di manutenzione.

Tutti aspetti che uniti impongono serie riflessioni, non dimenticando però che il compito dei tecnici è applicare le regole del gioco e non solo commentarle o esserne contro/d'accordo.