Superbonus 110% e abusi edilizi: una proposta di procedura

Il particolare periodo storico che stiamo vivendo unito ad una pandemia ancora in atto hanno imposto al Governo una seria riflessione su come rilanciare quello che da sempre è stato il settore portante dell’economia: l’edilizia.

Il superbonus 110%

Una riflessione che ha portato alla nascita del superbonus 110%, una detrazione fiscale dalla potenza straordinaria che avrebbe fatto raggiungere almeno 2 obiettivi:

• riqualificare energeticamente e strutturalmente il patrimonio edilizio;
• incentivare la spesa nel settore delle costruzioni.

Obiettivi che si è deciso di portare avanti con forza unendo alla detrazione fiscale le opzioni alternative di sconto in fattura e cessione del credito che (diciamolo chiaramente) sono stati il vero motore della manovra.

La situazione urbanistica-edilizia

Il progetto, però, si è cominciato ad arenare davanti altri 2 grandi problemi:

• l’accesso agli atti, spesso eccessivamente lungo e non compatibile con un bonus edilizio a tempo;
• la conformità urbanistica-edilizia di un patrimonio immobiliare vecchio e che negli ultimi 50 anni è sfuggito ad un serio controllo da parte della pubblica amministrazione.

Ed è per questo motivo che il legislatore ha avvertito l’esigenza di affrontare questi problemi. Prima con il Decreto Legge n. 104/2020 che ha aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio il comma 13-ter e poi con il Decreto Legge n. 77/2021 (ancora da convertire in legge) che ha completamente sostituito questo comma con il seguente:

"Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.".

Gli effetti del nuovo comma 13-ter

Con questo nuovo comma 13-ter il legislatore ha deciso di slegare il beneficio fiscale dal controllo del territorio. Da una parte il contribuente potrà continuare a fruire del beneficio fiscale purché l’intervento sia stato effettuato su un immobile legittimamente edificato e definendo delle specifiche cause di decadenza legate principalmente alla mendacità delle dichiarazioni. Dall’altra ha mantenuto la possibilità per l’amministrazione di verificare lo stato di legittimità dell’immobile.

E proprio su questo, senza attendere la conversione in legge del D.L. n. 77/2021, alcuni comuni hanno cominciato a dettare alcune procedure. Come Genova e Catania che con una scelta molto discutibile hanno deciso:

• accesso agli atti negato per le pratiche di superbonus;
• niente verifiche sulle CILA di interventi di cui all'art. 119 del Decreto Rilancio.

Le problematiche di Catania e Genova

Decisioni che evidenziano almeno due bug. Il primo è relativo all’accesso agli atti: è costituzionalmente corretto vietare l’accesso ad una documentazione in possesso della pubblica amministrazione? Si può vietare ad un contribuente la verifica sullo stato legittimo del suo immobile prima dell’avvio di lavori che potenzialmente lo potrebbero autodenunciare allo sportello unico per l’edilizia?

Il secondo riguarda la verifica sulle CILA: pur essendo chiaro che la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) non è un “titolo edilizio” ma solo una (appunto) comunicazione in cui si informa l’amministrazione dell’avvio di alcune opere edilizie, l’art. 6-bis, comma 4, lettera a) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede la possibilità per le Regioni di disciplinare le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e prevedendo sopralluoghi in loco. La CILA non può essere denegata o annullata o ancora definita irricevibile da parte dell’ufficio competente a cui residua unicamente il potere di controllo sugli interventi edilizi. E questo non può che essere normale considerato che alcuni di questi possono incidere sulle condizioni strutturali dell’edificio.

La scelta di non verificare le CILA da superbonus 110% non risulta né il linea con il nuovo comma 13-ter né con lo spirito degli articoli 6-bis e 27 del Testo Unico Edilizia.

Una possibile soluzione

Una soluzione potrebbe essere quella di applicare la seguente procedura:

• l’interessato (con l’aiuto di un professionista) prepara una CILA conforme con lo stato dei luoghi;
• il SUE verifica preliminarmente la veridicità dei dati contenuti nella CILA e nel caso serva segnala all’interessato l’assenza di una delle informazioni previste al comma 13-ter (in modo da evitare a priori una possibile causa di decadenza del beneficio).

L’intervento di superbonus 110% seguirebbe il suo normale binario che prevede l’esecuzione e la chiusura dei lavori (non sarebbe neanche male mettere nero su bianco che per i lavori che vanno in CILA non va presentata la segnalazione certificata di agibilità, SCA).

A questo punto le CILA da superbonus (come tutte le altre) seguirebbero un percorso parallelo relativo all’accertamento dell’attività edilizia con le seguenti possibilità:

• la rappresentazione dei fatti è conforme alla CILA:
  • non sono presenti difformità con l’ultimo titolo edilizio: tutto OK;
  • sono presenti difformità rispetto all’ultimo titolo edilizio: il SUE deve attivare tutte le procedure previste per reprimere l’abuso (accertamento di conformità, demolizione, fiscalizzazione dell’abuso, …);
• la rappresentazione dei fatti NON è conforme alla CILA:
  • segnalazione all’amministrazione finanziaria per la decadenza del beneficio fiscale;
  • attivazione delle procedure per la repressione di eventuali abusi.

È chiaro che nello spirito della legge e di buona collaborazione l’amministrazione dovrebbe segnalare all’interessato sia gli eventuali abusi presenti che le possibilità previste dalla normativa.

In definitiva, il superbonus 110% potrebbe essere un’occasione straordinaria non solo per rilanciare l’economia e migliorare la qualità energetica e strutturale del patrimonio edilizio, ma anche e soprattutto per mettere tutti nelle condizioni di regolarizzare il proprio immobile (una seria riflessione sulle procedure di sanatoria contenute nel DPR n. 380/2001 non sarebbe male!).