Superbonus 110% e bifamiliare: quando si configura un condominio?

Abito in una villetta che abbiamo frazionato in due unità immobiliari, una delle quali è stata ceduta a terzi. Quale orizzonte temporale e limite di spesa devo considerare nel caso degli interventi di superbonus 110%?

L'esperto risponde: superbonus 110% e soggetti beneficiari

Oggi rispondo a Marco D. che chiede maggiori informazioni sulle possibilità di utilizzare il bonus 110% nel caso di una villa bifamiliare, un contesto abbastanza tipico nel territorio nazionale.

Messi da parte gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenza funzionale (il cui accesso al superbonus 110% è riservato solo ai cantieri già avviati che al 30 settembre 2022 hanno completato il 30% dell'intervento complessivo), nuovi i interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110% sono riservati a partire dall'1 ottobre 2022 a pochi soggetti beneficiari e più nel dettaglio:

• ai condomini (art. 119, comma 9, lettera a), prima parte del D.L. n. 34/2020);
• alle persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici plurifamiliari composti da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate (art. 119, comma 9, lettera a), seconda parte del D.L. n. 34/2020);
• Onlus, AdS e AdV (art. 119, comma 9, lettera d-bis) del D.L. n. 34/2020);
• IACP e cooperative di abitazione a proprietà indivisa (art. 119, comma 9, lettere c) e d) del D.L. n. 34/2020).

Il condominio

Relativamente agli edifici composti da più unità immobiliari, sono ammessi alle detrazioni fiscali del 110% due tipologie di intervento:

• i trainanti (isolamento termico e sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale;
• i trainati (interventi di efficientamento energetico di cui all'art. 14 del D.L. n. 63/2013).

I primi sono interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici, i secondi sono eseguiti all'interno delle singole unità immobiliari.

Prima di rispondere alla domanda del nostro gentile lettore, andrebbe chiarito qualche aspetto sulla natura dell'edificio di cui abbiamo già parlato in un altro approfondimento. Compreso il concetto di "residenzialità" dell'edificio, è altresì importante ricordare la disciplina civilistica prevista per i condomini dagli artt. 1117-1139 del codice civile.

Parti comuni: l'art. 1117 del codice civile

In particolare, l'art. 1117 definisce le parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari con diversi proprietari.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Ciò premesso, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

Nel caso oggetto della domanda, prescindendo dalle caratteristiche delle singole unità immobiliari (ovvero accesso autonomo e indipendenza funzionale), non vi è dubbio che frazionando un edificio in due unità immobiliari con due diversi proprietari, si è automaticamente creato un condominio.

In questo caso si parla di "condominio di fatto" o anche "condominio minimo", definizione valida quando il numero di singoli proprietari è non superiore a 8. In questo caso si applicano sempre le norme per il condominio fatta esclusione degli articoli 1129 e 1138 che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

L'utilizzo del Superbonus per una bifamiliare

Assodato che una bifamiliare può essere considerata un condominio minimo, è possibile utilizzare le detrazioni fiscali previste dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) fino al 2025 con il seguente decalage dell'aliquota fiscale:

• 110% fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per tutto il 2024;
• 65% per tutto il 2025.

Come per i condomini, sarà possibile realizzare gli interventi trainanti sulle parti comuni e i trainati sulle singole unità immobiliari. Non essendo obbligatoria la nomina di un amministratore di condominio, il condominio non ha neanche l'obbligo di richiedere il codice fiscale. In tal caso, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del singolo proprietario che ha effettuato gli adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.