Superbonus 110% e bonus edilizi: le spese detraibili in caso di demolizione e ricostruzione

Devo effettuare una ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione e ricostruzione di un vecchio rudere. Vorrei sapere se è possibile ricomprendere nel Sismabonus, tra le spese ammesse a detrazione, anche gli oneri di urbanizzazione e la tassa per l’occupazione del suolo pubblico. Vorrei inoltre sapere se tali spese devono essere asseverate (e come) dai professionisti che ho incaricato.

Demolizione e ricostruzione: le spese detraibili

Quando si entra nel dettaglio di un intervento edilizio si comincia anche a fare l'elenco dettagliato delle spese provando a non fare alcun errore nel definire quali di questi, in che importo e massimale rientrino in una delle agevolazioni fiscali previste per l'edilizia.

E quando si parla di demolizione e ricostruzione e di superbonus 110% entrano in gioco una moltitudine di costi sui quali spesso ci si interroga. Come è accaduto ricevendo la domanda posta da un nostro lettore alla posta di LavoriPubblici.it, che abbiamo girato al nostro esperto di sismabonus e bonus edilizi ing. Cristian Angeli. Di seguito la sua risposta integrale

Superbonus 110% e bonus edilizi: l'esperto risponde

La domanda posta dal gentile lettore solleva un dubbio che, in realtà, è stato già affrontato dall’Agenzia delle Entrate sia per quanto riguarda l’ammissibilità delle spese nel Superbonus sia, in precedenza, per le detrazioni fiscali ordinarie connesse agli interventi di ristrutturazione edilizia.

Di sicuro merita di essere ripreso e approfondito, perché qualunque intervento edilizio è soggetto, in misura maggiore o minore, al pagamento di “oneri concessori”. Poi, quando i lavori si svolgono in ambiti urbani, non è infrequente la necessità di occupare aree pubbliche, con conseguente “tassazione” a carico del committente, determinata in relazione all’importanza della via, alla superficie, alla durata e allo scopo dell'occupazione.

In alcuni casi, tra gli uni e l’altra, il conto può arrivare a diverse migliaia di euro.

Detrazione fiscale degli oneri di urbanizzazione connessi all’intervento edilizio

Il tema è stato trattato nella circolare n. 19/E del 8 luglio 2020, che fornisce un elenco delle “altre spese” ammesse a detrazione d’imposta per i bonus ordinari. Testualmente la circolare afferma quanto segue:

“La detrazione spetta per le spese sostenute, anche prima dell’inizio dei lavori, per:

• la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse comunque richieste dal tipo di lavori;
• l’acquisto dei materiali;
• l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e la dichiarazione di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati.

L’elencazione riportata non ha valore tassativo in quanto è riferita ai costi ulteriori, rispetto a quelli espressamente menzionati, connessi all’intervento edilizio (Risoluzione 18.08.2009 n. 229) tra cui, ad esempio, le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori e la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile“.

Si evidenzia che, in base alla Circolare 19/E/2020, le suddette spese possono essere sostenute anche “prima dell’inizio dei lavori”. Quest’ultimo dettaglio, seppure non oggetto del quesito, è di notevole importanza a proposito delle spese professionali, in particolare per quelle inerenti all’effettuazione di "perizie e sopralluoghi" che, quindi, possono essere fatturate (e pagate) in qualunque momento al professionista che le ha eseguite, senza attendere le tempistiche di presentazione della pratica edilizia.

Per quanto riguarda la detrazione fiscale al 110% (Superbonus) dei “costi ulteriori“ connessi all’intervento si può fare invece riferimento a quanto riportato nella circolare n 30/E del 2020 a pagina 81, che conferma l’ammissibilità “…ad esempio, per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori…”.

Detrazione fiscale della tassa per l’occupazione del suolo pubblico

L’elencazione riportata nella Circolare 19/E/2020 menziona espressamente, tra le spese detraibili, anche la tassa per l’occupazione del suolo pubblico“, purchè strettamente connessa all’intervento edilizio.

A maggiore conferma di questo punto esiste anche un interpello, il num. 229/E/2009, inoltrato da un contribuente che chiedeva “di sapere se la TOSAP possa essere considerata una spesa sulla quale calcolare la detrazione d'imposta del 36% prevista per le ristrutturazioni edilizie”.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate è la seguente “La tassa per l'occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull'area pubblica necessario all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, è da considerarsi come onere strettamente collegato alla realizzazione dell'intervento edilizio e, pertanto, riconducibile tra i costi indicati nel punto 9) della circolare 121/E del 1998”.

Come e chi deve asseverare le “altre spese” connesse all’intervento

La congruità delle spese ammesse ai benefici fiscali deve essere asseverata da un tecnico abilitato. Nel caso del Sismabonus le spese oggetto di detrazione devono essere dichiarate in prima battuta dal progettista strutturale nel modello B e poi confermate dal Direttore dei Lavori nel modello B-1.

Non è mai stato chiarito se la somma indicata nella suddetta asseverazione debba essere riferita solo ai costi “tecnici” e a quelli inerenti alle opere di manutenzione strettamente correlate, oppure debba ricomprendere anche gli oneri di natura amministrativa, come ad esempio quelli concessori.

Testualmente il modello B chiede di asseverare “la congruità della spesa ammessa a detrazione, stimata mediante il prezzario _____________ pubblicato nell’anno 20__, che ammonta ad un costo complessivo dell’intervento, comprensivo delle spese professionali”.

Il testo sembrerebbe escludere le voci di costo di natura amministrativa, come ad esempio le imposte, e anche l’art. 119 del decreto rilancio, al comma 13-bis, parla solo di asseverazione di congruità delle spese con riferimento ai prezzari…

Tuttavia è anche vero che, qualora i suddetti oneri non venissero asseverati, il professionista incaricato di apporre il visto di conformità potrebbe ritenere di non volersene assumere la responsabilità ed inoltre, in caso di futuri controlli, potrebbero essere oggetto di contestazioni da parte del Fisco.

Per questi motivi, laddove vi sia capienza nei massimali disponibili il progettista strutturale, in accordo con il committente, potrebbe valutare di inserirli nell'allegato B, con un'annotazione separata, in modo che risultino nell'asseverazione ma non si confondano con il costo dei lavori e che non concorrano alla percentuale di SAL.

Articolo a cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it