Superbonus 110%, bonus ordinari e parti comuni: attenzione alla titolarità

Pensiamo al più classico dei condomini, una palazzina cielo terra composta da unità immobiliari sovrapposte. In un caso di questo tipo nessuno si sognerebbe mai di mettere in dubbio che la facciata, il tetto o il lastrico solare, solo per dirne alcune, siano “parti comuni” sulle quali applicare il plafond di spesa previsto dai vari bonus edilizi, ad esempio dal “ecobonus” per gli interventi trainanti di isolamento termico e dal “sismabonus” per la riduzione del rischio sismico.

Del resto che cosa siano nell’ambito di un edificio condominiale la facciata, il tetto e il lastrico solare (ma l’esempio potrebbe essere riferito anche ad altre parti), lo dice l’art. 1117 C.C., che specifica “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari…: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Per una volta una cosa semplice? Finalmente una corrispondenza biunivoca?

Niente affatto. Nonostante l’elencazione fornita dal Codice Civile non è detto che le parti dell’edificio “necessarie all’uso comune” siano davvero in comproprietà tra i partecipanti al condominio. Di conseguenza non è detto che le spese relative agli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti su di esse possano essere detratti al 110% nell’ambito dei plafond dedicati, appunto, alle “parti comuni”.

Le “parti comuni” degli edifici

Il riconoscimento delle parti comuni in un edificio condominiale è di fondamentale importanza, sia dal punto di vista civilistico, sia fiscale.

Ad esempio, nel caso del Sismabonus, su di esse è possibile spendere 96.000,00*n, con -n numero delle unità immobiliari e delle pertinenze interne agli edifici plurifamiliari. Qualora ricorrano le condizioni per fruire del Superbonus la percentuale di detrazione può essere elevata al 110%, e può essere estesa anche alle opere di manutenzione strettamente correlate a quelle inerenti alla riduzione del rischio sismico. A questo massimale se ne aggiunge un altro “intrinseco” alle singole unità immobiliari, pari ad ulteriori 96.000euro cadauna spendibili per opere di manutenzione sulle parti di proprietà esclusiva.

La nozione di “parte comune”, per sussistere, presuppone che l’edificio sia composto da più unità immobiliari “principali”. A confermarlo è la Risoluzione n.167/E del 2007, risposta 2: “Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità”.

La Circolare n.7/E del 2021, richiamando altri documenti ufficiali, ribadisce questo concetto in modo ancora più chiaro: “la locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6). In tal caso, pertanto, l’unico proprietario (o i comproprietari) dell’intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Non sono, invece, ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” quando l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze (Risoluzione 12.07.2007 n. 167/E, risposta 2)”.

La presunzione di comproprietà

L'art. 1117 C.C. riguarda l'attribuzione della proprietà comune in difetto di un titolo che espressamente disponga del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi. Ma la proprietà comune (o comproprietà) non è una “necessità” assoluta, tantomeno una regola fissa: la giurisprudenza infatti riconosce in modo esplicito la possibilità che su tali cose esista, in virtù dell'autonomia privata (ovverosia in virtù di un titolo negoziale), un diritto diverso dal condominio. Tale concetto è stato espresso e confermato da molteplici sentenze di Cassazione (ad esempio, tra le tante, Cass. Civ., Sez. II, 4 novembre 1994).

Da quanto sopra deriva, in altre parole, che solo nel caso in cui non vi sia un titolo che dispone in modo diverso (ovverossia, se non esiste un titolo che disciplini l'attribuzione delle parti dell’edificio e stabilisca quali di esse siano comuni e quali no), si "presume" che le cose, gli impianti ed i servizi, di cui i proprietari dei piani o delle porzioni di piano godono in comune, appartengano ad essi in comproprietà.

Come fare per stabilire se una parte comune è, o meno, “comune”

Fuori dal circuito dei bonus edilizi un eventuale fraintendimento in merito alla titolarità di una parte dell’edificio ha un’importanza relativa, nel senso che, nella peggiore delle ipotesi, può determinare un contenzioso civile per il riparto delle spese o una contestazione in merito alla legittimazione ad eseguire i lavori.

Se invece l’opera viene “finanziata” tramite un bonus edilizio le cose sono diverse, poiché in caso di controlli fiscali, potrebbe essere contestata l’indebita percezione di un incentivo statale, con tutte le note conseguenze del caso, a carico del committente (in primis), dell’impresa e dei professionisti asseveratori.

Per l’Agenzia delle Entrate infatti è facile verificare i titoli di provenienza degli immobili, trattandosi di atti pubblici registrati e accessibili per via telematica.

È proprio dall’analisi dei titoli di provenienza degli immobili che si può capire chi è titolare del diritto di proprietà delle varie parti che costituiscono l’edificio. Può accadere infatti che, anche in epoche risalenti, il costruttore o l’originario proprietario abbiano venduto porzioni dell’immobile riservandosi la titolarità di una parte. Esempi tipici le facciate (soprattutto nei centri storici), dato il valore architettonico e le potenzialità commerciali delle stesse, ed anche i lastrici solari. E non sempre queste particolari forme di titolarità vengono ripetute in modo esplicito negli atti di compravendita successivi, se non tramite “formule di rito” notarili che dicono tutto e il contrario di tutto. Per questo, nei casi dubbi, può essere utile una verifica in Conservatoria.

I muri perimetrali e le facciate possono essere di proprietà esclusiva

La giurisprudenza è unanime in merito alla “prevalenza” dei titoli contrattuali rispetto alle generali previsioni dell’art. 1117 C.C. e sono numerose le sentenze che confermano questo concetto. Fra le più recenti si ricorda la sentenza Cass. civ. sez. II, 28 settembre 2016, n. 19215.

Si deve inoltre considerare che, per intervenire sulle “parti comuni”, è necessaria una delibera assembleare di approvazione dei lavori, con quorum variabili a seconda della natura degli stessi. Ma l'assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, poiché sono sempre illegittime (nulle) le delibere che approvano spese prive di inerenza ai beni comuni. Quindi, nel momento in cui in un condominio venisse scambiata una parte privata per una parte comune, verrebbe meno anche la legittimazione ad eseguire l’intervento.

Un caso pratico

Ipotizziamo che in un edificio condominiale composto da 8 unità immobiliari debba esser fatto un intervento di Superbonus 110% con opere di miglioramento sismico ed energetico, ad esempio con applicazione di fibre di carbonio in facciata e cappotto termico, oltre al rifacimento della copertura e al rinforzo delle fondazioni. Ipotizziamo anche che la facciata, in base a un titolo, risulti in proprietà esclusiva a un condomino, a differenza della copertura e delle fondazioni che invece, in assenza di disposizioni diverse, saranno da considerare a tutti gli effetti “parti comuni”.

Come si applicano le percentuali di detrazione fiscale sulle spese sostenute per i vari interventi in un caso di questo tipo?

Sulla copertura e sulle fondazioni non ci sono dubbi, essendo interventi “condominiali” su di esse potrà essere speso, al 110%, un plafond pari a 96.000*n per le opere antisismiche e pari a 40.000*n per l’isolamento termico.

Diverso il caso della facciata e per comprenderlo bisogna fare ulteriori distinguo, anzitutto in merito alle opere strutturali:

• Se l’intervento antisismico complessivo determina la riduzione di una o due classi di rischio l’intervento di rinforzo della facciata (nell’esempio eseguito con fibre di carbonio), potrà essere portato in detrazione dal singolo proprietario al 70 o al 80% (sismabonus ordinario);
• Se l’intervento antisismico, come consentito dal regime Superbonus, non determina salti di classe, la percentuale di detrazione fiscale da applicare sarà quella relativa al bonus casa ordinario, pari al 50%.

In entrambi i casi si dovrà attingere all’autonomo plafond dell’unità immobiliare alla quale la facciata è giuridicamente “connessa”.

Per quanto riguarda l’esecuzione del cappotto il ragionamento è del tutto analogo, con percentuale di detrazione pari al 65% della spesa sostenuta, entro il massimale intrinseco della singola unità immobiliare.

In questo intreccio di combinazioni ci sono però alcune spese che, pur interessando la facciata, possono essere comunque detratte al 110%. Sono quelle strettamente correlate ai lavori sulle parti comuni (ovvero, in questo caso, sulla copertura e sulle fondazioni). Ad esempio, se per irrigidire la fondazione o per sostituirne alcune parti, fossero necessari degli interventi di “cuci e scuci” nella muratura di facciata, i relativi costi, pur interessando una parte privata, potranno essere detratti al 110% attingendo al plafond delle parti comuni.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it