Superbonus 110%, cessione del credito e prestito ponte: ecco come cambierà nel dettaglio

Superbonus 110% e cessione del credito: “Se vogliamo che tutto rimanga com'è, bisogna che tutto cambi”. È la frase simbolo del celebre romanzo “Il Gattopardo” di Giuseppe Tomasi di Lampedusa che rappresenta pienamente quanto accade da un anno a questa parte intorno alle norme che riguardano il superbonus 110% e il meccanismo di cessione dei crediti edilizi.

Superbonus e cessione del credito: tra Aiuti-quater e Legge di Bilancio 2023

Due misure che ho sempre analizzato separatamente e che hanno dimostrato tutta la loro potenza rilanciando davvero il comparto dell'edilizia e accendendo per la prima volta un faro sui temi come la riqualificazione energetica e la riduzione del rischio sismico (quest'ultimo purtroppo un po' meno).

Ma mentre sul superbonus 110%, dopo l'ultima grande modifica arrivata dal Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis), convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108, sarebbe stato lecito aspettarsi solo una transizione verso la sua naturale scadenza, relativamente alle norme che riguardano la cessione del credito, dopo un anno di continui cambi normativi e il blocco delle cessioni, tutti quanti ci saremmo attesi un intervento più incisivo da parte del Governo e del Parlamento.

Stravolgendo ogni logica, invece, le prossime modifiche arriveranno:

• dalla Legge di conversione del Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti-quater);
• dalla Legge di Bilancio 2023.

Due provvedimenti sui quali sarà forte la mano del Governo che ha già dato il via libera a due maxi-emendamenti che riscriveranno il futuro di queste misure.

Cosa cambierà con la conversione del Decreto Aiuti-quater

Rispetto al Decreto Legge n. 176/2022, con il disegno di legge di conversione licenziato dalla 5^a Commissione permanente (Programmazione economica, Bilancio) del Senato (che ricordiamo dovrà ancora passare dall'altro ramo del Parlamento) viene confermata la rimodulazione del superbonus la cui aliquota diminuirà dal 110% al 90% per le spese sostenute dall'1 gennaio al 31 dicembre 2023.

Abrogato, invece, il comma 2 dell'art. 9 relativo alle eccezioni per i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettere a) e d-bis) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), i cui contenuti ampiamente rimaneggiati sono stati inseriti all'interno del disegno di legge di Bilancio 2023.

Confermata, invece, la nuova finestra temporale con aliquota del 90% per i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio, ovvero gli interventi sugli edifici unifamiliari e le unità con accesso autonomo e indipendenza funzionale. Possibilità limitata, però, alla coesistenza di 3 diverse condizioni:

• il contribuente deve essere proprietario dell'edificio o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente o deve essere titolare di un diritto reale di godimento;
• l'edificio o l'unità immobiliare devono essere adibite ad abitazione principale del contribuente che sostiene le spese;
• il capo al contribuente che sostiene le spese deve sussistere un requisito reddituale, basato su un parametro denominato "reddito di riferimento" che non dovrà essere superiore a 15.000 euro, determinato utilizzando un quoziente familiare secondo quanto prevede l'art. 119, comma 8-bis.1 del Decreto Rilancio.

Ciò su cui si è pensato di intervenire riguarda il meccanismo di cessione del credito e il problema di liquidità delle imprese rientranti nelle categorie contraddistinte da codici Ateco 41 (costruzione di edifici) e 43 (lavori di costruzione specializzati).

Come cambia la cessione del credito

Relativamente al meccanismo di cessione del credito, viene prevista una modifica dell'art. 121, comma 1, lettere a) e b) del Decreto Rilancio, prevedendo 3 cessioni (e non più due) in favore di banche e intermediari finanziari. In questo modo le cessioni passano complessivamente da 4 a 5:

• la prima libera;
• tre cessioni solo se effettuate a favore di banche e intermediari finanziari;
• un'ultima cessione consentita alle banche in favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa, ovvero con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione.

Non si capisce, però, come questa ulteriore possibilità possa riaprire le cessioni visto che al momento il problema riguarda l'ultima cessione che, a parte pochi casi isolati, stenta a partire a causa del rischio di "sequestro preventivo" che coinvolge tutta la catena dei cessionari (art. 321 del Codice di procedura penale), così come evidenziato da diverse sentenze della Corte di Cassazione.

Il prestito SACE e le garanzie

Relativamente al problema di liquidità delle imprese con i cassetti fiscali pieni di crediti relativi agli interventi di Superbonus che nessuno al momento vuole acquistare, nella conversione del Decreto Aiuti-quater sarà previsto che la società SACE S.p.A. garantisca i crediti maturati alla data del 25 novembre 2022, affinché possano essere considerati dalla banca o istituzione finanziatrice quale parametro ai fini della valutazione del merito di credito dell’impresa richiedente il finanziamento e della predisposizione delle relative condizioni contrattuali.

Entrando nel dettaglio, le garanzie di SACE sono definite all'art. 15, comma 5 del Decreto Legge n. 50/2022 e sono concesse alle seguenti condizioni:

1. la garanzia è rilasciata entro il 31 dicembre 2022, per finanziamenti di durata non superiore a sei anni, con la possibilità per le imprese di avvalersi di un preammortamento di durata non superiore a trentasei mesi;
2. l'importo del prestito assistito da garanzia non è superiore al maggiore tra i seguenti elementi:
   1. il 15% del fatturato annuo totale medio degli ultimi tre esercizi conclusi come risultante dai relativi bilanci o dalle dichiarazioni fiscali; qualora l'impresa abbia iniziato la propria attività successivamente al 31 dicembre 2019, si fa riferimento al fatturato annuo totale medio degli esercizi effettivamente conclusi;
   2. il 50% dei costi sostenuti per fonti energetiche nei dodici mesi precedenti il mese della richiesta di finanziamento inviata dall'impresa beneficiaria al soggetto finanziatore;
3. la garanzia, in concorso paritetico e proporzionale tra garante e garantito nelle perdite per mancato rimborso del finanziamento, copre l'importo del finanziamento concesso nei limiti delle seguenti quote percentuali:
   1. 90% dell'importo del finanziamento per imprese con non più di 5000 dipendenti in Italia e valore del fatturato fino a 1,5 miliardi di euro;
   2. 80% dell'importo del finanziamento per imprese con valore del fatturato superiore a 1,5 miliardi e fino a 5 miliardi di euro o con più di 5000 dipendenti in Italia;
   3. 70% per le imprese con valore del fatturato superiore a 5 miliardi di euro;
4. il premio annuale corrisposto a fronte del rilascio delle garanzie è determinato come segue:
   1. per i finanziamenti di piccole e medie imprese aventi durata fino a sei anni sono corrisposti, in rapporto all'importo garantito, 25 punti base durante il primo anno, 50 punti base durante il secondo e terzo anno, 100 punti base durante il quarto, quinto e sesto anno;
   2. per i finanziamenti di imprese diverse dalle piccole e medie imprese aventi durata fino a sei anni sono corrisposti, in rapporto all'importo garantito, 50 punti base durante il primo anno, 100 punti base durante il secondo e terzo anno, 200 punti base durante il quarto, quinto e sesto anno;
5. la durata dei finanziamenti può essere estesa fino a otto anni. Il premio e la percentuale di garanzia sono determinati in conformità della decisione della Commissione europea di compatibilità con il mercato interno dello schema di garanzia disciplinato dall'articolo 15 del D.L. n. 50/2022;
6. il finanziamento coperto dalla garanzia deve essere destinato a sostenere costi del personale, canoni di locazione o di affitto di ramo d'azienda, investimenti o capitale circolante impiegati in stabilimenti produttivi e attività imprenditoriali che siano localizzati in Italia, come documentato e attestato dal rappresentante legale dell'impresa beneficiaria, e le medesime imprese devono impegnarsi a non delocalizzare le produzioni;
7. ai fini dell'individuazione del limite di importo garantito indicato dalla lettera b), numero 1), si fa riferimento al valore del fatturato in Italia da parte dell'impresa ovvero su base consolidata qualora l'impresa appartenga ad un gruppo. Ai fini dell'individuazione del limite di importo garantito indicato dalla lettera b), numero 2), si fa riferimento ai costi sostenuti in Italia ovvero, qualora l'impresa appartenga ad un gruppo, su base consolidata. L'impresa richiedente è tenuta a comunicare alla banca finanziatrice tale valore;
8. il costo dei finanziamenti coperti dalla garanzia deve essere inferiore al costo che sarebbe stato richiesto dal soggetto o dai soggetti eroganti per operazioni con le medesime caratteristiche ma prive della garanzia, come documentato e attestato dal rappresentante legale dei suddetti soggetti eroganti. Tale minor costo deve essere almeno uguale alla differenza tra il costo che sarebbe stato richiesto dal soggetto o dai soggetti eroganti per operazioni con le medesime caratteristiche ma prive della garanzia, come documentato e attestato dal rappresentante legale dei suddetti soggetti eroganti, ed il costo effettivamente applicato all'impresa.

Superbonus: le condizioni per mantenere l'aliquota del 110%

Relativamente alle eccezioni previste per mantenere l'aliquota del 110% sulle spese sostenute nel 2023, alla fine la decisione è stata quella di abrogare il comma 2, art. 9 del Decreto Aiuti-quater, rimettendole modificate all'interno della Legge di Bilancio 2023.

Entrando nel dettaglio, con l'emendamento presentato dal Governo sarà inserito all'art. 153 i nuovi commi 18 e 19:

• il comma 18 riscrive completamente i termini dell'art. 9, comma 2 del Decreto Aiuti-quater;
• il comma 19 definisce e stanzia gli oneri derivanti da questa modifica.

Relativamente alle eccezioni, la nuova disciplina le differenzia in funzione:

• del soggetto beneficiario, ovvero se trattasi di condominio o altro;
• della data della delibera di approvazione da parte dell'assemblea condominiale;
• dell'intervento, ovvero se trattasi di demolizione e ricostruzione.

Nel caso in cui il soggetto beneficiario sia una persona fisica proprietaria o comproprietaria di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate, resta l'obbligo di presentazione della CILAS entro il 25 novembre 2022. In questo caso, chiaramente non si parla di delibera assembleare.

Nel caso di condomini, anche minimi nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore, viene prevista una doppia verifica da fare in funzione delle seguenti date:

• data antecedente alla data di entrata in vigore del Decreto Aiuti-quater che, ricordiamo, è entrato in vigore il 19 novembre 2022;
• 24 novembre 2022.

Caso 1: se la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente al 19 novembre 2022, allora viene previsto un "mini-rinvio" per la CILAS che potrà essere presentata entro il 31 dicembre 2022.

Caso 2: se la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori risulta adottata tra il 19 novembre e il 24 novembre 2022, resta l'obbligo di presentazione della CILAS entro il 25 novembre 2022.

Altra importante disposizione riguarda proprio la delibera assembleare. La data della stessa dovrà essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà rilasciata ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445:

• dall'amministratore del condominio;
• ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore e i condòminì non vi abbiano provveduto, dal condòmino che ha presieduto l'assemblea.

Per quanto concerne gli interventi di demolizione e ricostruzione, viene previsto che il superbonus 110% possa continuare ad utilizzarsi agli interventi per i quali l'istanza per l'acquisizione del titolo è stata presentata entro il 31 dicembre 2022.