Superbonus 110% e cessione del credito: stesso regime della CILAS o titolo originario per le varianti

Nell'utilizzo del superbonus con aliquota al 110% anche per le spese sostenute nel 2023, varianti, variazioni essenziali, lavori aggiuntivi sono stati una grossa problematica post Decreto Aiuti-quater e Legge di Bilancio 2023.

Il Superbonus 110% dopo il Decreto Aiuti-quater e la Legge di Bilancio 2023

A seguito delle modifiche introdotte dal Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6 e successivamente modificato dalla Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023), a partire dal 18 novembre 2022 l'"universo Superbonus 110%" è cambiato con una rimodulazione dell'incentivo al 90% e un sistema di eccezioni ancorato alla data delle delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori (nel caso di condomini o assimilati), della comunicazione di inizio lavori asseverata per il superbonus (CILAS) o dell’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo nel caso di interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Nella sua versione definitiva, post legge di conversione e legge di Bilancio 2023, la rimodulazione dell'aliquota al 90% infatti non si applica:

• ai condomini che avevano deliberato l'esecuzione degli interventi entro il 18 novembre 2022 e avessero presentato la CILAS entro il 31 dicembre 2022;
• ai condomini che avevano deliberato l'esecuzione degli interventi in data compresa tra il 19 e il 24 novembre 2022 e avessero presentato la CILAS entro il 25 novembre 2022;
• agli edifici unifamiliari con CILAS presentata entro il 25 novembre 2022;
• agli interventi di demolizione e ricostruzione con istanza di acquisizione del titolo presentata entro il 31 dicembre 2022.

Il Superbonus 110% dopo il Decreto blocca cessioni

A seguito delle modifiche previste dal Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto blocca cessioni), in corso di conversione in legge, è stato bloccato l'utilizzo del meccanismo di cessione del credito sia per gli interventi che accedono al superbonus che per tutti quelli indicati all'art. 121, comma 2 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Anche in questo caso è stato previsto un sistema di eccezioni che al momento prevede l'utilizzo del meccanismo di cessione solo per:

- gli interventi di superbonus per i quali al 16 febbraio 2023:

• risulti presentata la CILAS (per gli interventi diversi dai condomini);
• risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la CILAS (per gli interventi sui condomini);
• risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo (per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici);

- gli interventi diversi dal superbonus per i quali al 16 febbraio 2023:

• risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
• per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori;
• risulti regolarmente registrato il contratto preliminare ovvero stipulato il contratto definitivo di compravendita dell’immobile nel caso di acquisto di unità immobiliari ai sensi dell’articolo 16 -bis , comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, o ai sensi dell’articolo 16, comma 1-septies , del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Varianti, variazioni essenziali e lavori aggiuntivi

Tra le problematiche nell'utilizzo del superbonus al 110% e del meccanismo di cessione vi è la necessità che in corso d'opera il progetto originario possa essere modificato (anche in maniera importante) per far fronte alle problematiche connesse ad una realtà che per quanto ci si sforzi a modellare su carta presenta delle complessità spesso imprevedibili.

Nel caso dei condomini, qualsiasi variante, variazione essenziale o lavoro aggiuntivo avrebbe richiesto una nuova delibera assembleare. Nel caso di soggetti non in condominio, una variazione essenziale avrebbe richiesto un nuovo titolo edilizio.

La conseguenza (ovvia) è che contribuenti, professionisti, imprese e cessionari non avrebbero più capito quale aliquota di detrazione utilizzare su queste modifiche.

La soluzione nel Decreto blocca cessioni

La soluzione potrebbe arrivare con la legge di conversione del D.L. n. 11/2023 all'interno del quale è stato inserito e approvato un emendamento di interpretazione autentica in materia di varianti degli interventi edilizi agevolati.

In particolare, il sistema di eccezioni previsto all'articolo 1, comma 894, della Legge di Bilancio 2023, e dell'articolo 2, commi 2 e 3, del Decreto blocca cessioni si interpreterebbe nel senso che la presentazione di un progetto in variante alla CILA o al diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento edilizio da eseguire non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti. Con riguardo agli interventi su parti comuni di proprietà condominiale, non rileva, agli stessi fini, l'eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante.

Dunque via libera alle modifiche al progetto senza necessità di rivedere i conti economici.