Superbonus 110%, cessione del credito e Testo Unico Edilizia: ultime notizie

L'astensione del M5S e la conseguente crisi di Governo è certamente la notizia del giorno che non può, però, far trascurare l'approvazione del disegno di legge di conversione del Decreto Legge n. 50/2022 (Decreto Aiuti) che al suo interno contiene nuove modifiche che riguardano il superbonus 110%, il meccanismo delle opzioni alternative ai bonus edilizi e il testo unico edilizia.

Il Superbonus 110%

Con 212 senatori presenti (su 321), 211 votanti, 172 favorevoli, 39 contrari 39 e 0 astenuti, il Senato ha dato il via libera definitivo alla conversione del Decreto Aiuti per il quale si attende solo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale che potrebbe arrivare nella giornata di oggi.

L’articolo 14, comma 1, lettera a) del Decreto Aiuti proroga di tre mesi il termine previsto per realizzare il 30 per cento dei lavori effettuati sulle unità immobiliari dalle persone fisiche, soglia necessaria per avvalersi nel 2022 dell’applicazione della detrazione del 110% prevista dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). La norma precisa altresì che il conteggio del 30 per cento va riferito all’intervento nel suo complesso, comprensivo anche dei lavori non agevolati al 110%.

Come evidenziato nella Relazione illustrativa che accompagna il testo, si tratta in particolare dei lavori realizzati sostanzialmente per interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari a condizione che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

La norma precisa altresì che, ai fini del computo del 30% dell'intervento complessivo, possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi dell’articolo 119 (ovvero non solo gli interventi trainanti e trainati sopra descritti). Pertanto i lavori necessari per la realizzazione dell’intervento complessivo non devono essere separatamente computati nel conteggio del 30 per cento, ma deve essere valutata la generalità dei lavori in corso, comprendendo anche gli interventi diversi da quelli rientranti nel Superbonus.

La cessione del credito

L’articolo 14, comma 1, lettera b), numero 1) del Decreto Aiuti sostituisce interamente l’ultimo periodo dell'articolo 121, comma 1, lettera a), del Decreto Rilancio, che consente di fruire delle agevolazioni fiscali in materia edilizia ed energetica mediante sconto in fattura (recuperato dai fornitori mediante credito di imposta cedibile)

Il successivo numero 2) sostituisce (introducendo un periodo identico al numero 1)) l’ultimo periodo dell'articolo 121, comma 1, lettera b), del Decreto Rilancio, che consente di fruire delle agevolazioni mediante credito di imposta cedibile.

Con le modifiche introdotte si prevede che alle banche, ovvero alle società appartenenti ad un gruppo bancario iscritto all'albo di cui all'articolo 64 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, è sempre consentita la cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (ovvero da persone fisiche che agiscono per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale) che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa, ovvero con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione. In tal modo per le banche è possibile cedere il credito a tutti i soggetti loro clienti quindi a società, professionisti e partite Iva (con la sola eccezione dei consumatori).

L'art. 14, comma 1-bis del Decreto Aiuti precisa che le nuove disposizioni sulla cessione del credito si applicano anche alle cessioni o sconto in fattura comunicate all’Agenzia delle Entrate prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in esame (fermo restando il limite massimo delle cessioni previsto al medesimo articolo 121, comma 1, lettere a) e b)).

Sul tema cessione, l’articolo 57, comma 3 precisa che le sopra descritte disposizioni per la cessione del credito, si applicano alle comunicazioni della prima cessione o dello sconto in fattura inviate all'Agenzia delle entrate a partire dal 1° maggio 2022.

Le modifiche al Testo Unico Edilizia

L’articolo 14, comma 1-ter, lettere a) e b) del Decreto Aiuti estende la previsione della necessità del permesso di costruire (prevista attualmente, al ricorrere di determinate condizioni, per interventi di ristrutturazione edilizia su edifici situati in aree naturalistiche tutelate ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs. 42/2004) anche agli interventi di ristrutturazione edilizia che abbiano ad oggetto beni immobili tutelati ai sensi del citato art. 136, comma 1, lettere c) e d) del D. Lgs. 42/2004 (ossia i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale e le bellezze panoramiche e i punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico) qualora detti interventi comportino demolizione e ricostruzione con modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure incrementi di volumetria.

Con queste modifiche si interviene sugli articoli 3 e 10 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) in materia di definizione di ristrutturazione edilizia. Di seguito il dettaglio di queste modifiche

La lettera a) estende la previsione della necessità del permesso di costruire (prevista attualmente per interventi di ristrutturazione edilizia su edifici situati in aree naturalistiche tutelate ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs. 42/2004) anche agli interventi di ristrutturazione edilizia che abbiano ad oggetto beni immobili tutelati ai sensi del citato art. 136, comma 1, lettere c) e d) del citato D. Lgs. 42/2004.

L’art. 3, comma 1, lettera d), del TUE (recante la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia) definisce quali interventi di ristrutturazione edilizia (come tali realizzabili, ai sensi dell’art. 22 del Testo unico dell’edilizia, mediante la segnalazione certificata di inizio di attività - SCIA di cui all'art. 19 della L. n. 241/1990) gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

La norma in esame aggiunge al novero degli interventi di ristrutturazione edilizia che richiedono il permesso di costruire, oltre, come detto, ai già previsti interventi su edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del Codice dei beni culturali (territori costieri, fiumi, montagne oltre i 1660 metri di altezza sul livello del mare, parchi e riserve nazionali e regionali, territori coperti dalle foreste ecc.), anche gli interventi su edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 136, comma 1, lettere c) e d), del medesimo Codice.

Tale ultima disposizione prevede che sono sottoposti a tutela per il loro notevole interesse pubblico:

1. le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, ivi compresi gli alberi monumentali;
2. le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni della Parte seconda del presente codice, che si distinguono per la loro non comune bellezza;
3. i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
4. le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.

La lettera b), analogamente a quanto disposto dalla lettera a), inserisce il riferimento all’art. 136, comma 1, lettere c) e d), del Codice dei beni culturali e del paesaggio anche nell’art. 10, comma 1, lettera c), del TUE. L’art. 10, comma 1, lettera c), del TUE (come da ultimo modificato dall’art. 28, comma 5-bis, lettera b), del D.L. n. 17/2022) dispone, nel testo vigente, che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire anche gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell'art. 142 del D. Lgs. 42/2004 o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.